#94 お金持ちと海外不動産

おはようございます。温冷浴を続けた結果、風邪を引いてしまった森田です。花粉症と風邪の区別がつきにくかったのですが、ついに熱も出てしまいました。
富士の水はやわらかく、サウナと水風呂は私の小さい時からの習慣。整います。

さて、本日は、どのように海外不動産を活用しているかについてお話ししたいと思います。

多くの富裕層は海外不動産を所有しています。私は主に米国（ハワイ、本土）を中心に、ベトナムやマレーシアなど東南アジアにおける物件を所有しているお客様の所得税や相続税、法人の税務コンサルティング、管理及び申告に携わってきました。

海外不動産は相続で引き継がれることもあり、また教育のためや特定の地域との縁から購入されることもあります。特にハワイは日本人が所有するケースが多いです。

一代で富を築かれた方々は、しばしば「節税」目的で不動産を購入されます。減価償却を活用した節税は一般的ですが、2020年の税制改正により、個人が用いることのできる簡便法による減価償却費の計上方法が変更され、これまでのように多額の減価償却費を赤字として計上し、給与所得などから差し引くことが難しくなりました。

それでも、デメリットばかりではありません。法人名義での所有や、日本だけでなく海外法人を活用する方法もあります。これらの手法はすべて資産の保全という目的に沿って組み立てられていますので、節税という手段が先行することなく、全体の戦略として考えることが重要です。

私たちは不動産購入や投資の実務に直接関与しませんが、税務顧問としては日常的に関わりを持っています。したがって、不動産を購入する前に必ず相談を受けることをお勧めします。
特に海外不動産には、税金面だけでなく、多くの投資メリットがあるため活用されるのでしょう。

・ドル建て資産を保有できる
・リスク分散できる
・インフレ対策になる
・家賃収入と売却益を得られる
・不動産を担保に融資を得られる

しかし、リセールバリューが低下したり、リノベーション費用がかさんだりすることもあるため、これらはケースバイケースで異なります。

税務実務においては、日本居住者は日本で所得税を申告しますが、アメリカの不動産については、米国のCPAが申告を行い、我々とアメリカの会計士が連携して税務を進めます。外国税額控除制度を利用することで二重課税を避けることができます。また、アメリカの資産は相続発生時にプロベートを回避する工夫も必要です。

アメリカの資産はアメリカでは相続発生時のプロベートを回避するということもポイントの一つになりますので購入時からご相談いただくほうがいいかなと思います。日本の相続申告10か月の中でプロベートの手続きが入ると非常にタイトなスケジュールの中で回避する対策が必要になります。

私事で恐縮ですが、私が就職した1990年代後半は、税制や専門性が急速に複雑化していた時期でした。私はBig４の一つに入社し、様々な税目についての経験を積むことができた、ギリギリの世代でした。ただし、所属していたファームによっては、法人税や資産税に特化している場合もあり、多様な経験をする機会はファームによって異なります。私自身はその後法人税を主軸に、通信業や製造業を中心にキャリアを築いてきましたが、一つの法人や部署に留まり続けて出世することには興味がありませんでした。そのため、管理職経験した後、より興味のある分野に専念するために個人所得税部門に転籍しました。Big４で個人所得税の扱いを経験し、その後独立することは非常に珍しい経歴だと自負しています。

Big４に在籍していた頃は、ある都市銀行の海外駐在員や外資系企業の外国人駐在員の日本での税申告業務に携わっていました。独立後は、ある外資系金融機関がハワイのDFSを購入した際に、投資家への配分を計算するため、ハワイDFSの全資産を日本の減価償却耐用年数に合わせて算出したのは私です。

海外不動産投資や金融資産など、幅広い資産をお持ちの個人・法人の税務についてはぜひお任せください。

コンタクトはこちらまで👇

HOME｜富裕層専門の起業税務コンサルタント・税理士 森田貴子 (willshine.jp)

書籍はこちら👇Amazonページにて購入が可能です。

https://amzn.asia/d/1zMZLyP