Yuji Takeuchi

不動産業界に入って10年経ちました。以前より遥かに情報公開が進み、業者と投資家の非対称…

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不動産業界に入って10年経ちました。以前より遥かに情報公開が進み、業者と投資家の非対称性がなくなりつつあります。 ネットでなんでも調べられる世の中ですが、埋もれず最新かつオリジナリティのある情報をお届けします。 アセットビルド https://www.asset-b.com/

ざっくり不動産動向　2023年9月

2023年9月時点の都内不動産市況は、投資意欲に衰える気配なし。 ただし当社販売住宅用戸建て・マンションは案内が減少。夏休みや暑さが原因とも考えられるが9月入ってからもあまり回復していないという業者もおり回答はまちまち。 築1年西国立駅徒歩8分9900万円、利回り6.7％。西国立駅は駅前開発の見込みがありそうだが現状は地味。立川駅から20分の距離だが、18㎡～27㎡とワンルームでも競争力のある間取り。買い付けを入れたものの某投資系銀行の審査が下りず。擁壁がある場合は越境の

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    • ざっくり不動産動向(東京23区)　2023年8月

      都内の不動産市況は、2023年8月時点で実需・投資用不動産ともに堅調です。 相場よりちょっとでもいいなという物件は即日売れてしまう状況です。 市況が良いのは都内だけではありません。 先日、築3年生田駅徒歩6分8000万円利回り7％のアパートが売りにでていましたが、即日2件買い付けが入り、問合せ件数は1日で40件超だったそうです。 【取引事例】 つい先日当社で決済した中央区築10年のマンションは坪単価420万円でした。こちらは住宅です。住宅の取引はあまり多くないので当社と

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      • CMC会の代表就任

        今年の5月からCMC会の代表に就任しました。 CMC会とは何か？とお話する前に、CMC会の大元となる「大学不動産連盟」についてご説明します。 2017年時点で7000名ほどの会員数でしたが、毎年会員数を伸ばしており現在は8000～9000名前後と思われます。 私は明治大学卒なので建設・不動産駿台会に在籍しています。その会員が地域ごとに開催している情報交換会の代表というわけです。 CMC会は、千代田区(C)、港区(M)、中央区(C)のイニシャルをとった名称です。 都心

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        • 淘汰が進む賃貸管理会社

          不動産業務に従事して10年以上が経ちましたが、不動産業界は大きく様変わりしました。これまでブラックボックスだった業務の内部がインターネットにより情報の共有が進み、さらに業務効率が改善されたことで不動産会社に依存しなくても個人ができるビジネスの範囲が大きく広がりました。 保証会社の躍進 インターネットとは別ですが、不動産業を行うにあたり最も手間がかかる業務の一つが滞納督促です。保証会社がなかった時代は管理会社やオーナーが直接入居者の家に行き督促をしていました。当時は携帯電話

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        ざっくり不動産動向　2023年9月

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          9月ケース・シラー住宅価格指数

          先日11月29日に、9月のケースシラー住宅価格指数が発表されました。住宅ローン金利の上昇を受け、昨年比では10.4％(予想10.75％)、前月比では1.5％の下落となっています。昨年と比べれば10.4％不動産価格が高いわけですが、今年4月のピーク時は20％を超えていますので、物勢いで上昇率が鈍化していることがわかります。 ケースシラー住宅価格指数とは？ https://imidas.jp/ichisenkin/g03_ichisenkin/?article_id=a-51

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          仲介業者チェックを行う金融機関が増えている

          もともとスルガ銀行は、過去不正融資に関わった仲介業者に対しての融資をNGとしていますが、このような取組みを始める金融機関が増えています。 オリックス銀行や千葉銀行もその一つです。 千葉銀行の場合、取引する企業は原則大手企業かそれに準ずる企業としています。 当社(アセットビルド)のように過去何十件と取引している会社は例外で今後も継続して取引を行うことができます。 それでも昨年取引した際には、過去3年分の決算書の提出を求められました。 このような審査方法を行うようになっ

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          借換えで追加の自己資金を求められた時の分析法

          借換えを銀行に打診した結果、金利は下がるものの自己資金を求められてしまうことがあります。 リーマンショック以前に購入した物件は、当時よりも担保余力が上がっている(値上がりしている)ため、自己資金をいれなくても借換ができる可能性が高いです。 一方で2015年頃からスルガ銀行や静岡銀行を利用して購入した不動産、とくに地方物件では、スルガ銀行の融資がストップしたことがきっかけで、それ以降市況が落ち込んでしまったり、空室が多く表面利回りの割に運営状況がよくないといったことが原因で

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          金利上昇の天井が見えた？

          なぜこのようなテーマにしたかというと、下の記事がきっかけでした。 なぜ年金ファンドがレバレッジを効かせて運用してるのか、分からなかったからです。 日本でいうとGPIF。年間平均3.47％の運用成績です。 こんな安全資産しか扱わないファンドがどうして金利が少し上がっただけで、25兆円(1500億ポンド)の損失が生じ、株や債券を売らなくてはならなかったのでしょうか？ そこまでリスクをとって運用しなくてはならないのか？日本人の感覚だと理解できないと思いますが、それは求められ

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          業者にお任せにならない部屋の創り方

          自身で購入したマンションのリフォームが終わりました。 壁紙や床材なども自分で選んだので、自分のイメージとあっているか不安でしたが、終わってみてみれば予想以上に綺麗に仕上がってました。 1．床材と壁紙の組合せ リフォーム時に心がけたポイントとして、窓が２つあり採光が入りやすいため居室のクロスと床材はダークなイメージにしました。 昼間なら電気をつけなくても、明るいほどです。 壁紙と床材を選ぶときは必ずセットです。それぞれ単独で選ぶと合わせた時にちぐはぐになってしまう可能

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          アセットビルド主催セミナー　2022年11月19日(土)開催のお知らせ

          アセットビルドセミナーを開催します。 2022年　11月　19日(水)　　14:00～【受付は13:30～】 東京国際フォーラム 出版記念講演とともに、動画配信なしの未公開で社員によるディスカッションを行う予定です。 トークテーマは、 ・アパートローン ・取引事例 ・取引業者 ・投資家属性 ・来年の不動産投資 と、投資家が気になる話題を揃えたつもりです。 ご興味がある方は是非、ご参加下さい。 参加申込は、下記申込みページよりお願い致します。 https

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          不動産M＆Aにおける不動産会社の必要性

          不動産M＆Aのセミナーに参加しました。 参加したとは言っても自分がＣＣＩＭ事務局の理事をしているので主催者側ではあるのですが、とても興味がある分野でしたので大変興味深く講義を聞かせてもらいました。 フィンテックアセットマネジメントさんは、実際に買主の立場で資産管理法人のＭ＆Ａをされています。年間７，８件程度の取引をされているそうです。 不動産M＆Aを経験されている方はとても少なく、実体験をもとに良いことも悪いことも聞けたので大変参考になりました。 そして聞けば聞くほど

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          解体・修繕におけるアスベスト調査報告の義務化

          令和4年4月1日以降に着工する解体・修繕工事において、アスベスト調査の(電子)報告が義務化されました。 さらに令和5年10月1日より、アスベスト調査には専門資格が必要になります。 【報告対象となる工事】 建築物の解体工事（解体作業対象の床面積の合計80 ㎡以上） 建築物の改修工事（請負代金の合計額100万円以上（税込）） 工作物の解体・改修工事（請負代金の合計額100万円以上（税込）） 石綿障害予防規則に基づき労働基準監督署にも報告する必要があります。石綿障害予防

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          リスクをとって業務を取捨選択

          どこの業界にいてもよくある話だと思いますが、多分に漏れず不動産業界も事務作業が多いです。 自分が担当している物件をレインズやアットホームなどの販売サイトに登録すると、数分後には物件確認の電話がかかってきます。 本来、物件の問合せはいいお話ですから、なおざりにしてはいけないのですが、最近は機械業務的に物件確認を行う業者が増えていて休みの日も含めて毎日電話が鳴るので結構ストレスだったりします。 「物件ありますか？」→「はい、あります」 「広告掲載してもいいですか？」→「大丈

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          43条但し書き道路に接道する収益物件

          原則、敷地が建築基準法上の道路に２ｍ接道していない場合は、建物の再建築ができません。 しかし、43条但し書き道路に接道している敷地に関しては、建築審査会の許可を得ることができれば再建築が可能です。 43条但し書き道路に接道した物件は、それほど多くありません。私が携わった案件もこれまで２，３件程度です。 実例を元に解説します。 前面道路を複数の所有者が保有しているケースです。 敷地延長のようにも見えますが、31-6の通路部分は２ｍの接道を満たせないほど細いです。 建

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          築古リフォームで思わず見落としてしまうこと。

          購入予定とお伝えしていたマンションの決済・引渡しが完了し、リフォーム着工段階まで進んでいます。 (過去記事) 収益物件を買うことにしました。 水回りや配管などを含む全面フルリフォーム予定で、予算は400万円ほどです。 高いですが自分なりの拘りも入ってますので、そこは致し方ありません。 安く仕上げようとすれば、350万程度には収まると思います。 ここでは自分の物件の紹介とともに、リフォームで見落としがちな点について書いていこうと思います。 リフォーム費用を安くまとめ

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          静岡で桜海老を食べるなら！

          新設法人の口座を作成するために静岡に帰省しました。 お盆にも帰省したのですが、体調不良＆台風が重なり一歩も家から出ず、何もせず東京に戻ってきてしまったので、その時の宿題を済ませにきました。 静岡の不動産のお話を書いても面白いかと思いましたが、今日食べた桜海老が美味しすぎたので急遽テーマ変更しました。 聞いたことはあるけど食べたことない、良く知らないという方が多いと思いますので地元PRになって良さそうです。 幼少期から桜海老のかき揚げが大好きで静岡に戻ったら必ずと言って

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          静岡で桜海老を食べるなら！

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