片山嗣規

「小規模マンションお助け隊」の片山嗣規です。私のミッションは小規模マンションで「安心・…

片山嗣規

「小規模マンションお助け隊」の片山嗣規です。私のミッションは小規模マンションで「安心・安全・持続可能で快適なマンションライフを実現する事」です。日々改善活動を行っていますので、この活動で得られたお役ち情報を投稿させていただきます。又、時々個人的な情報も投稿させていただきます。

今年は2回漏水を経験しました

当マンションは築30年経過し、私もこの1年間で2回の漏水を経験することになりました。 1回目は4階の住戸のバスルームの給湯管にピンホールが発生し、そこから3階のバスルームに漏水したものでした。この時は3階の方がすぐ漏水に気がついたため即給水を止め、業者さんに原因の確認と処置をしていただきました。 結果として漏水はしましたが、3階のバスルームは工事をして修繕するような必要はなく、乾燥して元のまま使用することができました。漏水を即発見できれば、大きな損失を被ることなく、対処で

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    • 一般社団法人「マンション管理組合支援センター」さんが10周年を迎えました

      先日、一般社団法人「マンション管理組合支援センター」さんの10周年パーティーに行ってきました。「支援センター」さんは、私たちのようなマンション管理組合をサポートしてくれる組織で、5年以上お世話になっています。 この団体の素晴らしいところは、マンション管理組合のことを第一に考えてアドバイスしてくれることです。これまでも、業界のことに精通している支援センターさんからのアドバイスにとても助けられてきました。 例えば、管理会社を変更する際、新しい管理会社を紹介していただいたり、大

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      • 監視カメラをクラウド型に変えます

        私たちのマンションは管理室がないため、監視カメラのレコーダーを機械室に設置しています。この場所は日常的に使わない場所なので、冷暖房も無ないため作業環境が悪く、非常に使いにくい状況でした。 また日々使用していない為、たまに撮影したデータを見ようとしてもレコーダーの操作を忘れてしまい、その都度取説を引っ張り出して確認しながら見るとことになってしまいました。このため結局この3年位の間、あまり監視カメラで撮った映像を見る事はありませんでした。 そこで、クラウド型の監視カメラに変更

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        • 喫煙者への賃貸はメンテナンスが大切です

          賃貸人の方が部屋でタバコを吸うと、壁紙が汚れ、退去の際に壁紙を交換しなくてはならない事があります。このため、それを避けるために賃貸人の方が台所の換気扇のところで吸う方もいらっしゃいます。私の賃貸している住戸でも、1人そのようなお客様がいらっしゃいます。そうすることで確かにタバコの煙が外に排気され、クロスの交換をしなくて済むようにはなります。 ところが、今度はタバコの煙が外に吐き出された結果、排気口のところから煙が吐き出され、その周辺にニコチンが溜まり、結果として外壁にそれが

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          冬場の大規模修繕工事はやらない方が良い?

          マンションの外壁大規模修繕工事を、来年の1・2月に実施する事を予定していました。しかし、ある所有者の方から「真冬に工事を行うと、温度が低すぎて塗料等が固まらない事があるため、冬場は工事をやらない方が良いのではないか」と言うご指摘がありました。 当マンションでは、過去に屋上の防水工事を1 、2月にやってきたこともあり、私自身は冬場の工事のリスクについての認識がありませんでした。このため、まずはネットで調べてみましたが、下記のような指摘がありました。 「大規模修繕工事を1・2

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          3点ユニットバス(バス、トイレ、洗面台)に取り付けられるウォシュレットがありました

          賃貸マンションとして出しているワンルームマンションが2部屋あるのですが、バス・トイレ・洗面所が一つになっている3点ユニットバスが付いています。30年前の設計なので、当時はこれが普通なのですが、問題はウォシュレットがつかない事です。そもそもお風呂の中に電源コンセントがありませんし、普通のウォシュレットでは、お風呂のように湿度の高い環境に設置することができません。この為、長年3分セットにはウォシュレットをつけられないと思い込んでいました。 ところがある日、その部屋の賃貸人の方か

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          「いびき」が、かなり治まりました

          「いびき」がうるさいと妻からの指摘され、「いびき」を無くすためのエクササイズを今年の6月から始めました。 YouTubeによると、仰向けで寝ている時に、舌が落ちて気道を塞いでしまうために起きるそうで、そこで勧められている下記の3つのトレーニングをやってみました。   ・舌を口蓋に強く押し付け、音を立てて離す運動　40秒 ・舌で上下の前歯を舐める「舌回し」　左右15回 ・舌で前歯の裏から口蓋の奥まで舐める運動　50回 ただし、自分では効果が分かりませんので、「いびきラボ」と言

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          電子契約は早くて超便利

          これまでいろいろな工事をマンションで行いましたが、その際の契約は全て紙による契約でした。この為、郵送で契約書が送られてきて、それに署名捺印をして送り返すという手間のかかるものでした。   また、最近は土日の普通郵送配達がなくなり、ますます使いにくい状況にありました。一方、対面で契約手続きをしようとすると日程調整もあり、なにかと面倒な手続きでした。 ところが今年リフォーム工事を依頼した会社が、電子契約で手続きをしてくださいました。私に取っては初めての電子契約でしたが、メールで

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          「漏水対策」のために行った「給湯管更生の工事」のミスで、漏水した笑えない話

          昨年、当マンションのある住戸から漏水がありました。場所はお風呂の床下をはっている給湯配管でした。銅の給湯管は一般に30年ぐらい経つと、ピンホールが発生しやすいと言われており、築30年の当マンションでもご多分に漏れずピンホールによる漏水が発生してしまいました。 すべての給湯管を新しい配管に交換できればよいのですが、一気にそれをやることは無理があります。この為、給湯管の中をコーティングする「更生工事」をして時間を稼ぐことにしました。  つまりコーティングが有効である15年から2

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          修繕工事を管理組合主導でやってみて感じた事

          当マンションは、第24期までは修繕工事を全て管理会社にお任せし、管理組合としては管理会社の提案通りの工事をやって参りました。 しかしその結果、修繕にかかる費用は増加し、修繕積立金は不足、大変厳しい状況に陥りました。 そして25期になり、管理会社から修正積立金の30%アップと言う提案がついに出ました。しかも、それでも修繕積立金は足りないという事でした。 それまでも修繕積立金を値上げしており、その時点では300円/㎡近くまで上がっておりました。この為、限界まで来たと感じました。

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          大規模修繕工事を発注する業者を決めました

          外壁の大規模修繕工事を始めるにあたり、三社に見積もりを取りましたが、結果的にそのうちのB社が下記の理由から最も優れていると判断し、発注することに決めました。   ➀ 見積もり金額が、三社の中で最もリーズナブルでした。 他の二社はB社に　 　 比べて1.5～2倍ぐらいの価格設定となっており、 非常に高い価格設定とな      っていました。   ➁ B社は工事費用が安いにも関わらず、使用する塗料は他社よりも長寿命の      塗料を使っており、工事そのものに関しては必要なコス

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          バーチャル家具(写真)を使って賃貸物件をPRしてみた

          賃貸マンションの新しい居住者を探す際、内装を新しくしてサイトにアップする事をこれまでやってきました。しかし、今まではお客さんが「何処にどんな家具を置いて生活するか」までは考えてきませんでした。「それはお客様が考えること」という考え方でした。 ところが、昨年展示会に行きましたら、バーチャルで家具を部屋に設置して、その部屋の良さを写真でPRできることがわかりました。ちょうど新しくリフォームをした部屋がありましたので、早速その部屋でバーチャル家具を設置した写真を作ることにしました

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          値上げした賃料で入居が決まりました

          賃貸マンションのリフォームが終了し、8月15日から不動産サイトに物件を掲載しました。今回はリフォームを行った為、賃料を32%値上げして募集しましたが、運良く9月7日にお客様の入居を決める事が出来ました。今回は新しい賃料をどのようにして決めたかをご説明させていただきます。   まずは私が管理をお願いしている不動産屋さんに、推奨する賃料を出していただきました。そうしたところを近隣の似たような物件の、成約した金額をもとに、「〇〇万円位ですかね。」と提案されました。 ただ私はちょっと

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          大規模修繕工事の見積もりに3カ月かかるのは普通?

          大規模修繕の見積もりを3社取りました。そのうち最も見積もりに時間がかかったB社は3ヶ月、最も早く見積もりを出してくれたC社は1週間でした。 この差はどこにあるのでしょう。 3カ月かかったB社は、一緒に立ち会いをしてから、「業者を連れてもう一度来ます」と言って帰りました。直接自社で工事をするのではなく、どうも外注さんにまるまる依頼するような口ぶりでした。 その後2～3週間してから業者さんが来て見積もりをとってきましたが、それから見積もりが出るのに2ヶ月以上かかった事になります

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          ガラリの仕様を見直して、工事業者さんにお渡しできる一覧表を作成しました

          外壁の大規模修繕の見積もりを3社から取りましたが、外壁の排気口に付けるガラリの見積もりが概算見積もりになっていました。具体的には、全部で8種類あるガラリを、φ150mmのダクトにつけるタイプと、φ100mmダクトにつけるタイプの2種類の単価と数量だけを記載しており、内訳についての記載はありませんでした。   なぜこのような見積もりになってしまうかと言いますと、そもそも当マンションの竣工図面にはガラリの仕様についての記載がありませんでした。メーカー品番についても記載が全くありま

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          外壁大規模修繕工事を巡回監視、常駐監視のどちらでやるべきか

          大規模修繕工事を行う場合、規模が大きいマンションでは常駐監視で工事を行うことが一般的です。ただ、当マンションのように16戸のマンションのような場合は、規模が小さいだけに、常駐によるコストがかさむ事や、物理的なスペースも少ない事もあり、どうすべきか非常に悩ましいところです。 今回見積もりを取った。A社からは常駐監視を提案されました。理由は、「何か問題が発生した場合、すぐに駆けつけられない現場にいると、問題の内容をきちんと把握できず、対応が遅くなる。監督者と職人さんとの現場での

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