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2020年11月の記事一覧
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語(17)
第二章 建替決議承認まで4. 経済条件の見直し (転出率低下に対応)3) 建替事業収支の検証
これまでに提示されていたデータを基に2016年4月の第二次建替提案の建替事業収支表を作成してみた。表２）で示された様に収入－支出は8,768千円と黒字になっている。
＊データは2016年10月15日に提出された「イトーピア浜離宮の事業費」より転記した。
一見、収支バランスが取れている様に見えるが、
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（16）
第二章 建替決議承認まで4. 経済条件の見直し（転出率低下に対応）１）東京建物よりの経済条件修正提案
第一回の要望調査の結果、転出率が想定と大きく乖離している事が明らかになり、経済条件の修正（悪化）が回避できない状況であった。しかし誰も建替推進が挫折する事を畏れて、中々、本件について口火を切る事が出来ず、ずるずると年を越してしまった。もちろん、他にも討議、決議しなければならないテーマも多かった
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（１５）
第二章 建替決議承認まで3. 建替に関する要望調査の結果まとめ 2016年9月に建替推進「今後の進め方説明会」を開催し、同時に区分所有者の要望調査を行った。そして、その結果を同年11月に開催した「建替検討状況報告会」にて説明会の1テーマとして発表した。
提出率は残念ながら73.６％と伸びず、正確性には欠けるが大凡の傾向は判断できると思われる。なお、居住者の解答率は８０％とやはり、居住者の関心が
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（１３）
第二章 建替決議承認まではじめに
2016年6月に東京建物を事業協力者に選考し、マンション建替推進は新たなステージに入った。初めての区分所有者向けの説明会の開催にあたり下記のメッセージを伝えた。
”2014年11月の総会で管理組合理事会における新体制が発足して以来、準備段階として理事会は『自力』で走って10ヶ月で第一段階までたどり着きました。第一段階では建替推進委員会という『自動車』を手に
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語(12)
第一章 事業協力者の選考まで3. 2015年10月−2016年6月 建替提案コンペの開催９）臨時総会の開催と区分所有者意見
（１）臨時総会結果
下表は臨時総会の決議の結果である。一見、前年９月の臨時総会と殆ど同じ様な賛成の割合に見えるが、棄権が多かったため、賛成が伸びなかった。逆に否決は前回に比べ半減している。棄権票が多かった事は臨時総会の通知方法等に問題があったのか反省しなけ
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語(11)
第一章 事業協力者の選考まで
3. 2015年10月ー2016年6月 建替提案コンペの開催８）第二次提案に関するQ&A集
事業協力者最終選考の承認を得る為の臨時総会に先立ち、３社提案をより良く理解して貰える様に、アンケート調査で寄せられた質問に関するQ&A集を作り区分所有者に配布した。
2016.06.02
イトーピア浜離宮建替提案に関する Q & A
Q１．建替工事期間中
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語(10)
第一章 事業協力者の選考まで3. 2015年10月−2016年6月 建替提案コンペの開催７）事業協力者の最終選考
（1）第2次提案説明会
４月７日に第二次提案の提出を締め切り、４月２３、２４日に島嶼会館で３社による提案説明会を開催した。
① TK社は分譲販売単価を５８６.６０万円/坪、建築費１１０万円/坪とし、従前資産評価額は下げなかったものの低層階
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（９）
第一章 事業協力者の選考まで３. 2015年10月ー2016年６月 建替提案コンペの開催６）第２次建替提案の募集
（1）経済条件の比較のための基本条件の統一
第1次建替提案コンペ参加6社の提案の評価の結果、３社の提案を選考した。それぞれの提案には熱意と誠意がこもっており、高く評価した。特に、TK社の熱量は最も高く、絶対このコンペを勝ち取ると言う熱意が感じられ、当時はTKを本命と考
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（８）
第一章 事業協力者の選考まで
3. 2015年10月ー2016年６月 建替提案コンペの開催5）建替提案コンペ1次選考
２月後半に提案コンペ参加各社のプレゼンテーションを受け、より提案の理解を深め、本格的に提案の評価を行い、第一次選考を実施した。建替推進委員会の各委員が担当する評価項目を決め、担当項目につき詳細に研究、評価をお願いした。私自身は経済条件の評価を担当した。
（１）各
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（７）
第一章 事業協力者の選考まで
3. 2015年10月ー2016年６月 建替提案コンペの開催４）建替提案の評価
（１）建替提案コンペ参加者
2016年１月１５日の締切までに次の６社より提案の提出があった。
① MJ＋T（コンサル）： T社には2年前の建替提案以来の付き合いで信頼関係も築かれており、色々と相談に乗ってもらったこともあり、参加表明は心強かった。特に前回の提案ではコンサ
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（６）
第一章 事業協力者の選考まで3. 2015年10月ー2016年6月 建替提案コンペの開催３）建替提案の公募
（１）建替提案募集要項の作成の要点
建替えの成功事例の研究をしながら、提案募集要項の作成に取り掛かった。留意したのは下記点である。
①権利変換率（再入居率、転出率の逆数）を８０％、６０％に設定。
T社（コンサル）の提案から学んだ様に権利変換率が低くなればなるほどデヴェロ
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（5）
第一章 事業協力者の選考まで3. 2015年10月−2016年6月 建替提案コンペの開催1）今後の課題
建替推進決議承認迄は順調に進んできたが、これまでの経過を振り返り、合意形成に向けた課題を掘り下げる。
（１）建替推進決議の棄権者の分析
今回の臨時総会では議決権行使は管理人さんたちの働きのお陰で９０％以上に上り、おそらく、このマンションの管理組合の歴史上、最も参加者が多か