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ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（35）
第三章 マンションの完成を目指して13. 住戸引渡しに向けて1） 住戸引渡しまでのスケジュール
2023年に入ると理事会の活動も急に慌ただしくなった。感覚的にはまだ先の事と思っていた竣工、住戸の引き渡しが急に現実的なものとなり、それまでの理事会のスケジュールが具体的になると身が引き締まる思いがした。
3月、5月、8月と総会と説明会が予定され、その準備のため、理事会は月2回、時には3回それぞ
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（34）
第三章 マンションの完成を目指して12. 事業収支の検証と組合員への利益還元1） 分譲住戸と権利者住戸の建築費の比較
9. 無償セレクト・有償オプションで述べたように分譲住戸との大きな仕様格差に少なからぬショックを受けた。権利床住戸の仕様を当初の計画以上に落とし、コストを浮かせ、その分、分譲住戸の仕様を上げ、より高額で販売しようとしているのではないかという疑念をもった。そこで2021年10月
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（33）
第三章 マンションの完成を目指して11．建替組合保留床の販売1）組合保留床取得の経緯
2018年11月の臨時総会でマンション建替決議が可決され、それまでの建替え反対者も建替えに参加、2019年にブリリアタワー浜離宮建替組合が発足した。その後、権利者の住戸選定を行ったが、抽選で希望住戸を当てることが出来なかった権利者が権利変換手続きを拒否、抽選のやり直しを要求した。しかし、その理由と要求はとても
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（32）
第三章 マンションの完成を目指して
10. 建替事業収支の変化1）建替実施計画案から建築工事契約までの変化と対応策
（1）支出の増加
2018年7月の建替実施計画では建築・解体工事費は合計で112.61億円が見込まれていた。しかしながら、2017年より建設会社の選考を始めて以来、2020年3月に長谷工と建設工事契約を締結するまでの間に、金額交渉や、VECDによりコスト削減を測るなど紆余曲折を経
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（３1）
第三章 マンションの完成を目指して９．建築工事1）地上建物解体工事
アスベスト除去工事と地上建物解体工事は９社の見積もりの中から最安値の東京ビルドを選択し、3.56億円で契約した。
2019年7月に準備工事を開始したが、賃借人の退去が遅れ、9月より２ヶ月間、工事の中断を余儀なくされた。11月に再開後は工事は順調に進み2020年4月に完了した。しかし、2ヶ月間の工事中断中の足場等の現場の維持費
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（30）
第三章 マンションの完成を目指して9. 無償セレクト・有償オプション1）標準設備・仕様の基本方針
権利者住戸と分譲住戸の設備・仕様には格差がある。この事は2018年10月に発表した建替実施計画でも説明されていた。もとより建替え提案コンペの募集要項にて、より有利な経済条件を引き出すために分譲住戸と権利者用住戸の設備・仕様に差を付けることを提案していたのは我々自身であった。従い、設備・仕様に差をつ
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（２９）
第三章 マンションの完成を目指して7. 管理費の確定１）管理費の検証
（1）2018年7月マンション建替実施計画案
計画案では管理費は349円/m2と想定されていた。しかし、その時点ではあくまで想定・暫定数値であった事、及び、管理費を確定するには時期的に早すぎたために管理費の検証は理事会では行なわなかった。しかし、来るべき管理費の減額交渉を想定し、当時のタワーマンションの管理費を調べ比較表を作
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（28）
第三章 マンション完成を目指して6．管理規約の作成 オーダーメイドの規約作り 2019年4月の建替組合設立時より理事会で建替後のマンションの管理規約の作成を始めた。想像以上に時間のかかる作業であった。効率的に審議を進める為、副理事長にリーダーをお願いして、管理規約検討分科会を設立し、議論の要点をまとめた上で理事会にて最終結論を出すと言う方式をとった。
マンションの管理規約にはモデルとも言うべき標
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (27)
第三章 マンション完成を目指して
3.コロナ禍の建替組合理事会の活動 建替組合設立以後、理事会では権利変換手続き、居住者の退去と建物解体工事の着工、地下工事及び地上工事の開始、建築工事の監査、新マンションの管理規約の作成、新マンションの管理費及び修繕積立金の確定、オプションの設定、組合所有の保留床(1R住戸2戸）の販売、事業収支の精査、及び、それらに関連する事項の討議が主な活動内容になった。
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (26)
第三章 マンション完成を目指して2. 権利変換計画の認可と居住者の完全退去まで1）2019年6月末の退去期限
建替反対の権利者よりの反発を覚悟で建替決議の見通しも立たぬ段階の2016年12月から賃借人の円満な退去のため、賃貸契約を定期借家契約に変更する様に勧め、また、説明会等で機会あるごとに退去を円滑に進められる様に法的措置を含めアドヴァイスをして来た。その効果もあり、殆どの区分所有者が引っ越
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (25)
第三章 マンション完成を目指して１．建替決議から建替組合結成まで1） 催告書の発行
建替決議承認の後、建替反対者もしくは決議棄権者に対し、建替に参加するかどうかを問う為に催告書を配送した。権利返還をせずに転出を希望される人も建替に賛同し、転出補償金を受け取る必要がある。
建替に賛同しない人には権利の売り渡し請求ができる。最初は3名の権利者から建替に同意を得られなかった。1人は逝去されており
ブリリアタワー浜離宮の誕生物語 (24)
第二章 建替決議承認まで１1. 区分所有者の意向の変化 上表（単位％）は2016年9月の建替推進委員会の第一回状況説明会の時に実施した要望調査以来の区分所有者の意識の変化を表したものである。2018年７月の建替実施計画案の説明会の前には建替賛成者が８割を超えていた。ただし、依然として態度保留者も１割を超えていた。
7月の実施計画案説明会には悪天候にも関わらず過去最高の１４１名（４９.６％）区分所
