マンションの行灯部屋

1．日本のマンションの間取り 　私は決してマンションのプロではないし、これまで見てきたマンションの数も限られている。従い、私のマンションに関する意見はマンションの一部分しか見ておらず、偏見に富んでいる可能性がある事を前提にこのブログをお読みいただければありがたい。 　さて、日本のマンションの間取りに関して常に思って来た事は、外廊下に面した寝室のプライバシーの問題である。外から見られない様に透明のガラスは使えないし、また、窓を開け放しにして換気する事もできない。居住の快適

南箱根ダイヤランドの夏

2023年 　ダイヤランドで過ごす夏も今年で2度目になる。東京都の気温と比較すると夏では7℃ほど低く大きな気温差があるが、冬は3℃ほどしか違わない。夏は非常に快適だが、冬は覚悟していたほど寒くはない。私の住んでいるマンションは標高530メートルの高所にあるが、気温差の理由は単純に高低差だけではないのかもしれない。 　今年も、7月下旬までは全く夏を感じられず、TVで猛暑のニュースを聞く度に季節から取り残されたような寂しさを感じたものだ。しかし、7月下旬になると流石に暑くなり

https://note.com/mansion_saisei/n/n4ab8f30f6337#457cab11-180f-4543-baec-3f6267d9d44a 建替マンションブリリアタワー浜離宮もいよいよ来月に住戸の引渡しになります。今後の投稿はおそらく来年３月ごろに建替組合解散についての記述になり、それが最終号（３６号）になると思います。興味のある方は是非マガジンでまとめてお読みください。

ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（35）

第三章　マンションの完成を目指して13. 住戸引渡しに向けて1） 住戸引渡しまでのスケジュール 　2023年に入ると理事会の活動も急に慌ただしくなった。感覚的にはまだ先の事と思っていた竣工、住戸の引き渡しが急に現実的なものとなり、それまでの理事会のスケジュールが具体的になると身が引き締まる思いがした。 　3月、5月、8月と総会と説明会が予定され、その準備のため、理事会は月2回、時には3回それぞれ⒋5時間に及ぶ長時間の協議となった。実際にはそれでも間にあわぬほど討議事項は多

SkyDuo 眺望 V.S. PTK 利便性

1．眺望の価値 　スカイデュオの第一期一次の販売が相変わらずの高倍率で終わったようだ。一般のサラリーマン階級の人達が都心で買える唯一のタワーマンションだから当然の人気だろう。しかし、このタワーマンションの価格付は普通のタワーマンションよりもより眺望を評価されていた様だ。これは理に適っていると思われる。と言うのはスカイデュオでは豊洲市場からお台場、レインボーブリッジにかけての眺望が他のマンションの建設により遮られることがなく、半永久的に保証されているからだ。 　しかし、他の湾

ブリリアタワー浜離宮の誕生物語はいよいよ終盤に近づきました。34号 12.事業収支の検証と組合員への利益還元https://note.com/mansion_saisei/n/nd8f1a97b2200のあとは8月初旬に35号13.住戸引き渡しに向けて、時期は不明ですが年明けに36号14.建替組合の解散（仮）を投稿して完結する予定です。最近はマンション建替、特に団地の建替のニュースを目にすることが多くなりました。建替の機運がこれまで以上に盛り上がっているように見えます。マンション建替に興味をお持ちの管理組合理事会の役員の方や区分所有者の方々の参考になれば幸せです。合計36号に及ぶ投稿になりますのでマガジン「ブリリアタワーの誕生物語」よりお読みいただければと思います。

ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（34）

第三章　マンションの完成を目指して12. 事業収支の検証と組合員への利益還元1） 分譲住戸と権利者住戸の建築費の比較 　9. 無償セレクト・有償オプションで述べたように分譲住戸との大きな仕様格差に少なからぬショックを受けた。権利床住戸の仕様を当初の計画以上に落とし、コストを浮かせ、その分、分譲住戸の仕様を上げ、より高額で販売しようとしているのではないかという疑念をもった。そこで2021年10月に理事会でこの疑念をぶつけ、仕様格差は適正範囲内にあるのかどうかを検証しようと提

晴海フラッグの転売ヤー　

（マンション建替物語　番外編）　 1.竣工前物件の転売の流行のきっかけ 　最近パークタワー勝どきや晴海フラッグの物件が竣工前に売り出されていると言う記事を目にするようになった。（素人ゆえ単純に知らなかっただけの事かもしれないが）これまで、竣工前の転売は殆ど聞いた事がなく、転売は竣工後、部屋の引渡し後でなければ出来ないものと思っていた。一般の人はおそらく私と同様に考えていたのではなかろうか？竣工前の転売に違和感を感じた。 　しかし、私にはこの竣工前の転売の流行のきっかけになっ

ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（33）

第三章　マンションの完成を目指して11．建替組合保留床の販売1）組合保留床取得の経緯 　2018年11月の臨時総会でマンション建替決議が可決され、それまでの建替え反対者も建替えに参加、2019年にブリリアタワー浜離宮建替組合が発足した。その後、権利者の住戸選定を行ったが、抽選で希望住戸を当てることが出来なかった権利者が権利変換手続きを拒否、抽選のやり直しを要求した。しかし、その理由と要求はとても受け入れることはできず、建替組合は やむなく、権利の売渡請求を行使し、その権利者

ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（32）

第三章　マンションの完成を目指して 10. 建替事業収支の変化1）建替実施計画案から建築工事契約までの変化と対応策 （1）支出の増加 　2018年7月の建替実施計画では建築・解体工事費は合計で112.61億円が見込まれていた。しかしながら、2017年より建設会社の選考を始めて以来、2020年3月に長谷工と建設工事契約を締結するまでの間に、金額交渉や、VECDによりコスト削減を測るなど紆余曲折を経て、総工事費は122.6億円と約10億円の増加になった。これは、工事費が上昇した

ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（３1）

第三章　マンションの完成を目指して９．建築工事1）地上建物解体工事 アスベスト除去工事と地上建物解体工事は９社の見積もりの中から最安値の東京ビルドを選択し、3.56億円で契約した。 　2019年7月に準備工事を開始したが、賃借人の退去が遅れ、9月より２ヶ月間、工事の中断を余儀なくされた。11月に再開後は工事は順調に進み2020年4月に完了した。しかし、2ヶ月間の工事中断中の足場等の現場の維持費用として3,340万円の支払いを請求された。交渉の結果、1,800万円の支払いで

ブリリアタワー浜離宮の誕生物語（30）

第三章　マンションの完成を目指して9. 無償セレクト・有償オプション1）標準設備・仕様の基本方針 　権利者住戸と分譲住戸の設備・仕様には格差がある。この事は2018年10月に発表した建替実施計画でも説明されていた。もとより建替え提案コンペの募集要項にて、より有利な経済条件を引き出すために分譲住戸と権利者用住戸の設備・仕様に差を付けることを提案していたのは我々自身であった。従い、設備・仕様に差をつけ、コストを削減することは既定路線であり、建替実施計画の説明会においても権利者よ