五人前76

ビジネスオーナー兼不動産投資家。 勤め人卒業後、美装会社を経営しつつ、アパートを買い進…

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ビジネスオーナー兼不動産投資家。 勤め人卒業後、美装会社を経営しつつ、アパートを買い進めています。二児の父でもあります。 stand FMにて音声配信してます。 https://stand.fm/channels/5f8c11f037dc4cc7e1718205

勝つことが好きへの近道

プロスポーツ選手に対して、 「なぜこのスポーツをしているのか？」 という質問に対する答えが、 「勝てるから」 というtweetを目にした。 これって実は、 ビジネスの世界でも同じことがあって。 良く好きなことを仕事に！ ってフレーズ聞くけど、 ビジネスを始めるに際して、 好きなことだからビジネスにするっていう考え方は、 実は非常に危険になる。 私はビジネスを始める際には、 必ず市場のニーズがあるかということと、 後発で参入してもシェアを奪えるか？ という視点で考えるように

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    • 自分の物件を中心に経済圏を作る構想

      本業をやっていて、 いろんな業者さんやお客さんと話す中で、 ずっと考えていた構想がある。 構想とは言ってもそんな目新しいことではない。 自分のビジネスの中心はやはり不動産投資になる。 自己所有の物件からは毎月家賃をいただいている。 このビジネスの利点としては、 そのほとんどの運営業務を外注化できる点にある。 自分も１０年以上やっていてすべてを外注化でやっていて、 恩恵を十分受けている。 これまでは地域の管理会社を中心に、 その協力会社等の地元の会社や職人さんに、 少しで

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      • 投資スタイルは性格が出る

        ビジネスと不動産投資の組み合わせが最強。 フロー収入からストック収入へ。 この考え方については、 不動産投資という家賃収入を得るには、 まずはタネ銭が必要で、 タネ銭を稼ぐにはフロー収入（給与所得）で、 ということを意味する。 そして、 ビジネスも通常はフロー収入になる。 やり方によってはその稼ぎは青天井になる。 投資額の何倍もの売り上げを上げることも可能だ。 反対にフロー収入は安定感がない。 毎月集客や売上に追われることになる。 ストック収入は天井は決まっているが、 天

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        • どんな金融機関と付き合うか

          不動産投資をしていくうえで、 避けては通れない金融機関とのお付き合い。 理想は近隣の信金・信組から取引をはじめ、 地銀との取引に進み広域化して、 最後はメガバンクで全国展開・・ というイメージ。 しかし、 私は最初から遠方の物件を買っているので、 このモデルは使えない。 信金・信組とのお付き合いが一番厳しい。 もちろん地銀も同様なんだけど。 結局ノンバンクや政府系金融機関に限られる。 あるいは全国展開していた地銀、 スルガ銀行とか静岡銀行。 あとはオリックス銀行。 と

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          気合と根性でどうにかなることって意外に少ない

          私の好きな言葉、 それは気合と根性。 不動産投資を始めてから、 資金が少なかった自分がのし上がるには、 時間と決断の速さしかない、 と思っていたが、 あとは気合と根性で何とかしよう！ とも考えていた。 少しずつ資金的な余裕ができて、 時間に余裕が持てるようになるのと同時に、 いろいろ経験を積んでくると、 とにかく現地行ってみようという思考にも変化が。 図面の段階である程度の判断ができるようになり、 移動時間とか無駄が少しずつそぎ落とされてきた。 そして、 気合と根性でな

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          反対意見もきちんと聞く

          私が判断する際に心がけていること。 それは、 一つの自分に都合のいい意見だけに頼らず、 反対の意見もきちんと聞くこと。 何かの判断をする際に、 人はすでにその時点での最適解と思われる答えを、 自分の中に持っている。 そこでその解と異なる意見を聞くと、 ノイズになったりして耳をふさぐ傾向がある。 しかし、 その場合は一方的な情報や意見で解を出していることがあり、 その解が最適解ではない、 間違っていることも十分にあり得る。 そこで、 私は必ず反対の見解や意見を真剣に聞いて

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          現金２億円と毎月３０万円どっちがいい？

          今日はニーノさんのtweetより、 選べるとしたらどっち？ ①２億円 ②死ぬまで毎月３０万円 ③お金はいらない というアンケートがありました。 面白そうなので、 私の見解を発表します。 結論は、 ②の毎月死ぬまで３０万円です！ 理由は、 ベーシックインカムとして毎月固定の金額をもらうほうが、 精神的に安定するからです。 これはすでに経験済みであり、 たとえ家賃収入のCFであっても、 それだけに頼る生活では全然生きた心地しませんでした。 死ぬまでずっともらえるのなら、

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          勤め人引退に必要なキャッシュフローの額

          よく目にする、 FIREに必要な月のキャッシュフロー額について。 これって、 一概に月１００万とか、 そういった額の設定には意味がないように思う。 キャッシュフローの定義の多くは、 家賃収入－返済－経費 となるが、 そこに含まれない経費ももちろんあるし、 どこまでリスクを考えるかで、 キャッシュフロー１００万でも、 状況によって過不足の感じかたは異なる。 所有物件の構成で、 新築や築浅が多ければ修繕費はかからないが、 築古ばかりなら修繕費もかかってくるし、 雪の多い地域な

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          独立して感じたこと

          実はちまたではやるFIRE、 約４年前に達成している。 私の場合は進んでその状態になったわけではなく、 体調が回復しないことから、 泣く泣く卒業をしたわけだけど。 卒業当時は、 ６棟７９室で年間の満室家賃が４０００万円、 年間キャッシュフローが１４００万円程度、 十分これだけで生活はできる状態だった。 しかし、 自分の状態は借り入れが多く、 返済比率とか経費率も高かったため、 一つでも歯車が狂えば、 あっという間に破綻する、 という感覚が常にあった。 そんな状態なので、

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          才能はいかに使うべきか？

          個人の稼ぐ力を重視する時代、 「稼ぎすぎない」 というセリフをよく目にする。 確かに、 自分と自分の大事な人たちだけを考えれば、 莫大な稼ぎは必要なしい、 課税のこと考えると稼ぎすぎも考えもの。 私も独立当初は同じ考えをしていた。 しかし、 徐々に経験を積んだり、 いろんな事例を見たり読んだりしていくと、 「稼ぐのも才能」 「才能は社会のためにつかうべき」 という考え方も大事なんだと実感するように。 自分や自分の周りが幸せになるのは、 至極当然のことだから、 まずはそこ

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          ビジネスのタネの探し方

          本業の業態について、 人を雇うことを前提にした形態について、 最近は限界を感じているところが。 ということで、 残った従業員とともに、 ハウスクリーニング業に拘らずに、 より収益性が高くて、 従業員に頼らないビジネスモデルに転換できないか、 検討開始している。 思いつくのは、 不動産を所有して家賃収入を得つつ、 その不動産の維持管理を自社で行う。 修繕やリフォームも自力で行い、 マネーを循環させる。 これなら現状の従業員で対応可能だ。 しかし、 これ以上の展開は、 今の

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          日々生きてる実感

          本業のビジネスで、 従業員が１名退職して、 現場に行く時間が増えた。 本日も大口取引先の事業所での、 エアコン清掃の見積もりの現調。 18台の見積もりをして、 3月中旬に施工する予定を組む。 これ１か所で２０万円弱の売り上げ。 毎日現場で作業すれば、 日銭稼ぎの実感もある。 ２月になってからは、 体は忙しくなったけど、 動いた分すべて自分の稼ぎになるという、 開業当初の喜びを噛みしめている。 まさに、 日々生きてる実感がある。 花粉症とか鬱とか、 季節的につらい時期なん

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          半農半Xという生き方

          stand FMでいくつか聞いている放送で、 半農半Xが今後推奨されるようになるかもしれない、 という内容を聴いて、 10年前に本ブログを書き始めた際に、 ドメインを、 「hannouhanooya」 としている自分としては、 自然と反応してしまった。 兼業農家が今後は重視されるかもしれない、 という農業政策の話だったが、 新規就農者は兼業のほうが生活が安定するし、 どっしりと農業に取り組めるという内容。 これ、 実はビジネスの立ち上げ方にも共通する考え方で、 新規参入の

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          選択と集中

          私が不動産を買えなかった６年間。 その代わりの収益として、 太陽光発電を買ってみたり、 レンタル収納を始めてみたり。 そして、 レンタルスペースや優良自習室も、 検討をしたりしていた。 しかし、 レンタル収納では１年半かけても黒字化できず、 そのトラウマからそれ以外のスペースビジネスに、 参入する決断が出来ずにいた。 結局レンタル収納は損切で売却し、 スペースビジネスも今後は参入しないと決断できた。 これによって、 賃貸用不動産の購入と貸付という、 本来のビジネス１本に絞

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          勤め人卒業のその先を考える

          巷で流行りのFIREという考え方。 これ自体は特にいい悪いはない。 勤め人を卒業した後の進路は、 １）不動産をのんびり買い足しながら、 キャッシュフローで悠々自適に過ごす ２）キャッシュフローで生活できない 以上の２つに分かれる。 特に２）の場合は、 借り入れでレバレッジを効かせていると、 月に１００万円のキャッシュフローがあっても、 悠々自適とかましてや物件を買い増しをすることは、 意外と厳しいはずである。 キャッシュフロー月１００万円だと、 所有物件に何か問題が

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          スルガ三為物件の恐怖（売却編）

          私の投資歴の黒歴史？ スルガ三為物件。 このスキームの怖いところは、 １）収益還元評価重視のため、積算評価が買値と乖離している ２）融資期間が耐用年数を超える長期の設定 以上2点に集約される。 １）のおかげで、地方大型物件を手に入れられるということで、 一発でリタイアできる！ と夢を見ていた自分・・・ そして、 ２）融資期間が築古でも30年程度とれることから、 キャッシュフローもまずまず、 というまやかしで目がくらむ・・・ でも、 この２点の問題点は、 売却時に牙を

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          スルガ三為物件の恐怖（売却編）

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