スルガ三為物件の恐怖（売却編）

私の投資歴の黒歴史？
スルガ三為物件。

このスキームの怖いところは、
１）収益還元評価重視のため、積算評価が買値と乖離している
２）融資期間が耐用年数を超える長期の設定

以上2点に集約される。

１）のおかげで、地方大型物件を手に入れられるということで、
一発でリタイアできる！
と夢を見ていた自分・・・

そして、
２）融資期間が築古でも30年程度とれることから、
キャッシュフローもまずまず、
というまやかしで目がくらむ・・・

でも、
この２点の問題点は、
売却時に牙をむき襲い掛かってくることになる。

まずは１）について。
これはほとんどの金融機関の評価方法が、
積算重視となっていることから、
積算から乖離した金額の融資は非常に厳しい。
潤沢な手持ち資金を有する人には関係ないが、
多くの投資家はそうではない。
ということは、
まず希望の価格で売り抜けることが難しくなる。

次に２）について。
これは長期返済期間をとってしまうと、
返済がなかなか進まないジレンマに陥る。
１億円を金利4.5％の期間30年で返済すると、
毎月の返済額はスタート時で約15万円。
1年目で180万円程度しか返済が進まない。
5年経過時の残債は約9000万円・・・
これが意味するところは、
仮に買値と同額で幸運にも売り抜けできたとしても、
税金やら仲手を支払うと、
手残りはほぼゼロに終わる、
ということだ。

もともと買値と同額で売ることが難しいうえに、
仮にうまく売り抜けても、
所有中のインカムを別としても、
キャピタルはゼロになるという、
なんとも割に合わない投資になるわけだ。

実はすでに売却した札幌の１棟は、
まさにこの地獄を味わった。
３年間必死で運営して、
いざ売却の段になるとなかなか売れず、
売れたと思ったら手残りゼロ。
もう完全に損切状態ですわ・・

もう１棟の松本の物件は、
まだ伸びしろがあると感じていたので、
その時は無理して売り切らずに、
じっくり時間をかけて家賃を値上げして、
利回りを向上させつつ、
金利交渉で少しづつ金利を下げて、
と努力を続けている。

これもね、
売るとなると相当苦労するはずで、
希望価格ではまず売れないだろう。
でも、
長期譲渡にすでになっていることから、
いつでも売れる状態を維持している。
満室あるいはほぼ満室の維持と、
建物の維持管理をしっかりやる。

この松本の物件を売却できたら、
私の財務体質は少しどころかかなり、改善するはず。
物件数が減りキャッシュフローも半減するが、
それは大きなジャンプの前の、
小さく屈む動きだ。

いつかそんな日を夢見て、
今日も空室対策を練り、
バリューアップの手段を探る日々を過ごす・・・