何者なのか 僕は現在東京在住の50代、家族は６人で不動産会社を経営しています。 主に不動産の賃貸業が半分、残りは仲介やコンサル、民泊、レンタルスペースの運営が事業となっています。 大学を出てから日本で一番大きい大家さんでもあるURという組織に入社して団地の管理や募集業務をし始めたのが不動産との最初の関わりでした。 漠然と都市開発がしたいと入った世界でしたが、実際は地味な事務仕事で自分には全く合わないなとすぐに感じ、数年で退職してしまいました。 しばらく、無職フリータ
5月20日に書籍を出版させていただきます！ 現時点でネットで先行予約受付中となっております。 内容的には僕がかつて光速不動産投資の現場で体験したことに通じるものがあるので、FIREをしたいサラリーマンの方々と相性がいい本かもしれません。 しかし僕自身は、低属性で金融資産もほとんどない状態から、なんとか時間がかかりながらFIREできたという立場なので、似たような高属性でない方々にも一助となるような内容になっていれば幸いです。 本書を手に取って読まれて、質問だったりこういう内
以前、光速不動産投資のことを書きました。 その手法と効果は恐ろしいほど破壊力があり、僕はまさにその物件取得の現場に当事者として目の当たりにしてました。 その投資法は 自己資金ゼロの投資というのがミソで、なおかつキャッシュフローが1億円当たり200万以上、積算以内、耐用年数以内という買い方なので鉄板なのでした。 単なる不動産マンとしてその投資法のグループが運営する不動産会社に転職した僕は、その投資法で購入していく顧客を見て衝撃が走ったものです。 顧客の要望に応えていくために
昨日は大家の会のメンバーで久々のゴルフコンペに参加してきました。 １０年以上のブランクがあり、一度もスクールなどで教わったこともない全くの初心者レベルだった僕ですがビギナーOKのコンペだったので、無謀にも参加を申し込んだのです。 それには理由が二つあります。 一つは自分の精神と肉体のリフレッシュです。 もう一つは大家同士の情報交換と仲間作りです。 会社員時代。上司や取引先などとゴルフする機会はあったのですが それとは違った感覚でした。 また、気心の知れた友人と行くのとも違
光速系と呼ばれる不動産投資の手法があります。 昔僕はそのど真ん中で仕事をしていたため、その手法のメリットデメリットがよくわかります。 ここではその手法の解説はしませんが、物凄い投資法であったことは否めません。 興味が湧いた人は書籍などで出てますので一度知ってみることをおすすめします。 https://www.amazon.co.jp/頭金ゼロではじめる%E3%80%88高速〉収益不動産投資成功法-実践編-ーお金に縛られない自由人の暮らしを早期に実現する方法-三宅耕二/dp
僕が最初に物件取得したのはは42歳の時で自宅を併用した収益物件でした。 ちなみに僕はサラリーマンの世界では低属性にあたります。 ではなぜ低属性サラリーマンだった僕が収益物件を取得できたのかというお話をします。 そもそも属性とはその人が属している勤務先や社会的、経済的背景を言います。 金融機関がどのくらいお金を貸せる信用があるのか、これを与信といい、与信は属性によって判断されるわけです。 なぜ不動産業界のサラリーマンは低属性なのかは、その収入が安定していなく、離職率が高い業
地方で高積算、高利回りRCの物件がCFを目的とするサラリーマン投資家にとっておいしい時代は２０１４年頃には終わりを迎えてました。 なぜかと言えば、それはアーリーマジョリティーに相当するサラリーマンがアパートローンを耐用年数越えで貸し付けるSを頭文字にした２行の融資を使って、さらにそれを三為業者という転売を目的とした不動産業者がどんどん物件を売っていく中で相場が上がり利回りを下げていったからでした。 それまでの、CFを目的とした賢い買い方というのができなくなってしまったので
平成の20年代 サラリーマン投資家がキャッシュフローを求めて地方一棟中古RC物件を狙っていた時代。 そう言った物件をリタイア物件と呼んでました。 リタイア物件の投資基準はこうです。 ”１億当たりCF＝２００万円” 物件価格が１００００万、家賃年収１０００万、融資額１００００万、30年ローンの場合 計算式 （満室年収１０００万ー15%経費ー15%空室損ー年間返済額４３０万ー固定資産税５０万）✖️１００００万➗物権価格１００００万 この場合、１億当たりのCFは２２０万です
ある大家の会のセミナー交流会に参加してきました。 僕は今まで不動産業者として仕事してきたので、どちらかというと 大家の会は僕のお客さんが勉強している場という位置づけでした。 関わるときはいつも、大家の会の主催者から呼ばれて業者として物件を紹介してあげてほしいというものでした。 一方、僕自身も一投資家でもあるわけでそのようなコミニティーに参加していてもおかしくないのですが、今までどうも違和感があるというか 変なプライドが邪魔して、一投資家としては参加してきませんでした。
転売で儲けるには、安く買って高く売るのが基本なんですが 僕は、十数年前にある不動産会社でワンルームの買取再販担当者として業務を行なっていた時がまさにその基本が実践される仕事でした。 当時の業務は、１日に２０件から多い時で４０件の不動産業者を回り、買いたい基準のワンルームの情報を仕入れて、なおかつ自社で販売している物件の客付けをお願いしていくものでした。 それを毎日繰り返し汗をかき、足を使っていくうちに良い仕入れができ、自社の物件が売れて、その担当者として成績になっていきまし
企業経営において特別利益とは単発的な多額利益をいうのですが これは不動産賃貸業においてキャピタルゲインというのではないのでしょうか。 キャピタルゲインというと、投資の世界だと当たり前の果実だと言えますし昨今だとそれが最大の目的みたいになっている風潮があります。 むしろ都会であればそれ一択のような目的で収益不動産が売買されてます。 株の取引も同じで、いくら値上がるのかという観点でみんな投資をすのではないでしょうか。配当や、株主優待はあくまでオマケのような存在です。 しかし
不動産投資において僕がなぜ新築を推すのかについていくつかの理由を書きたいと思います。 ①中古はあっという間になくなってしまう。 新築の面倒なとこは収益化に時間がかかるというところで、逆に中古は買った瞬間から収益化できます。 最初から収益化できているビジネスモデルを買うMAのようなものです。 しかし、中古不動産は市場に出てきた瞬間、お手頃な物件は誰にとってもおいしいので、あっという間に買主強者が持って行ってしまいます。 基本的に非公開のいい情報は、確実に買える買主強者に集ま
-新年のご挨拶に代えて- 元旦夕方に発生致しました、能登を震源とする「令和6年能登半島地震」にて、先ずは被害に合われた皆様には謹んでお見舞いを申し上げます。 本題に入ります。 不動産投資の世界にいると出口を意識した発言をよく聞きます。 できるだけ早めに売却をしたいという考えで、いくらキャピタルゲインが欲しいといった感じで物件の相談を受けたりします。 僕の考えはそこにはないです。 基本的に不動産賃貸業は事業だと思っているので経営の観点ではいかに持続可能かということを念頭に
個人投資家相手の収益不動産の業界にいると名前をよく聞く〇〇銀行とかがいくつかあるのですが、うーん、なんだなかーと思ってしまう銀行のあり様があります。 そのあり様とは、土地先行のプロジェクトで、土地を買って、建物を建てて、人に貸すという工程があるのですが、そういう案件はやらずに、完成して既に入居者がいる状態でなければ融資をしないというものです。 投資家は土地代、着工金、中間金、残代金という流れで複数回支払いをしないといけなのに、そこは一切かかわらずに完成して入居まで終わった
僕がレンタルスペースを始めたのが2019年でした。 当時はコロナ禍の前でしたからまだ働き方が変わる前でした。 いわゆるテレワークの波が来る前だったのです。 当時、テレワークをする方にとって、レンタルスペースはとても貴重であり僕ら運営側にとってもライバルが少ない状態でした。 しかし、コロナを期にいっきにそこらじゅうレンタルスペースやテレワーク用の個室、コワーキングスペースが増えていきました。 それこそ大手のインフラ系の会社や電鉄会社、不動産会社も働き方に即したスペースを作り
僕のような個人投資家相手の収益不動産を扱っている職種にとって2018年からの5年間はまさに冬の時代でしたが、特に後半の2年間はコロナ禍が襲ってきて、自身も罹患するなどとても危うい期間でした。 そんな中でも、経済面で下支えになっていたのが不動産賃貸業の家賃収入でした。 今でいうFIREできる収入ほどではなかったものの、最低限の生活はできる水準はあったのでそれは心強い味方でした。 コロナの罹患した当時のお話をすると 私自身、体質的にというか家系的に糖尿病の要素を持っていて、コ
