平成〜令和のFIRE物件

平成の20年代
サラリーマン投資家がキャッシュフローを求めて地方一棟中古RC物件を狙っていた時代。
そう言った物件をリタイア物件と呼んでました。

リタイア物件の投資基準はこうです。
”１億当たりCF＝２００万円”

物件価格が１００００万、家賃年収１０００万、融資額１００００万、30年ローンの場合

計算式
（満室年収１０００万ー15%経費ー15%空室損ー年間返済額４３０万ー固定資産税５０万）✖️１００００万➗物権価格１００００万

この場合、１億当たりのCFは２２０万です。

令和の時代
リタイアという言葉はFIREという用語に変わり、FIRE物件は地方一棟新築木造アパートになりました。

物件価格８０００万。家賃年収７００万、融資額８０００万、30年ローンの場合

計算式
（満室年収７００万ー10%経費ー5%空室損ー年間返済額３４０万ー固定資産税３０万）✖️１００００万➗８０００万

この場合の１億当たりCFは約２８１万です。

中古と新築では経費率と空室損が違ってきますので、中古に関しては当時扱っていた基準の数字を、新築に関しては私の物件の基準を参考にしました。

結論、CFを求めるならば充分、令和の新築アパートは平成の中古RCに匹敵するし、それを上回ることも可能ということです。
ただし、昨今の建築費が高騰しているために実情の建築コストが、机上の銀行で評価する積算とは乖離している可能性が高いです。
平成時代の中古RC物件は積算額と実情の購入額がほぼ一緒だったので
買った瞬間（積算以内、耐用年数以内の融資）からBSは最強になっていったのはいうまでもありません。