属性最弱の僕が融資とおりました！

どんな融資か

地銀、プロパー、オーバー、物件は新築というキャッシュフローが長期で生まれる融資。
まさに永遠に規模拡大ができる満塁ホームランでした！

僕は属性的に「年収５００万からのFIRE」という書籍を出版している張本人であり、僕はまさにその年収５００万の人間で不動産投資のプレーヤーとしては最弱の人間です。
https://www.amazon.co.jp/%E5%B9%B4%E5%8F%8E500%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%8B%E3%82%89%E3%81%AEFIRE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87-%E6%96%B0%E7%BE%85%E8%A3%95%E4%B8%80/dp/4801485510

そんな僕が年収３０００万とか、金融資産１億以上とかでなおかつ怪しい仕事でなく経営者、地主、医師などの太客にしか得られない地銀のプロパー融資を引けるのはかなり夢のある話だと。

ではなぜなのか。自分でも今後のためにも振り返ってみたいと思います。

戦略

①物件、用地の選定
ここはすでに実績のあるエリア、建築業者の新築アパートに決めました。そしてそれはグリップされたものでここはすんなり決まりました。
②銀行の選定
ここもすでに直近で実績のあるD銀行にして、自身も６年前に融資を受けたことがあるので第一希望の銀行にしました。
③審査書類の作成
通常の審査書類（物件資料と属性資料）だけでなく様々な資料を準備しました。ポイントは「私」にとっていかに今回の物件がいいのか理解してもらうための資料と、事前に融資担当者が確認したいであろう懸念点を消す資料を作成することでした。
主だった資料は以下の４つです。

資料１：法人の事業概要書
決算書をベースに来期までの数字予測をいれて銀行員が気にする翌期、現預金がどうなるのかというものを入れて作成しました。ビジネスモデルに関しては決算書に３３条書面添付をしているのでそれを見てもらうことで理解してもらいました。

資料２：事業計画
よくあるような不動産会社の作る収支計画表ではなく減価償却、納税を加味した２０年の収支予測で作成しました。

資料３：エリアマーケティング資料
知り合いの不動産鑑定士による需給バランスと賃貸ニーズ、その募集賃料の妥当性がわかるものを準備しました。

資料４：物件の購入動機、特徴、経営の効果を文章化
A４が３枚になりましたが、なぜその物件を取り組むのか、いかにその物件がいいのか、稼働出来たら自身の経営にとってどう効果を発揮するのかという３点でそれぞれ詳細に説明した文章になりました。
さらに前出の資料１～３がこの資料４を裏付けるものとなったのです。

最後に銀行には「平残」、「末残」という言葉があるというのを知ったので
自分の持っている預金をかき集めてその銀行口座に全部まとめました。
そしてそのエリアに支店登記もしました。

これらのできる限りの施策を打って銀行に申し込むことになったのです。

実際

実際、融資の申し込みをしてみると受付から担当者の反応はよく最初はスムーズに進行してあっさりと融資が通りそうな雰囲気でしたが、審査が本部に投げられていくにつれて質疑が何度も来たり時間がかかり始めました。

実際に来た質疑は
①後継者の予定と状況
②親の資産の相続予定について

このあたりはさすがプロパーというところなのか
自身の属性では不充分ということなのかわかりませんが、物件や属性以外のところで家族、資産背景などもかなり説明が求められました。
実際は後継者や相続は決まっていないことも、担当者と会話する中で先方の求めている回答を察知して通りがいいよう答えました。

最終的にこの辺りが明確になって審査が通ったのが２か月半後ということになったのです。

振り返り

あとから支店の担当者からぶっちゃけ話を聞いたところ
支店ではすぐにやるという結論だったそうです、ただ本部に上げたらかなり厳しい回答だったみたいで、支店と本部の間でかなりやり取りがあったそうです。
そこは支店担当者がかなり頑張ってくれて、足りないところを一緒に補足してくれたので感謝してやまないところです。

今回、資料作成、企画のプレゼンなど今までの自分の力をすべて
注いで取り組みましたが、結局最後に決め手となったのは資産背景だったと思います。
自身の実家はサラリーマンの家庭だったので特に太いわけではありません。たまたま東京に家があったので、それが将来相続される予定ということで先方の審査に組み込まれ、現状、資産超過という建付けになって通ったのです。

夢のない話に聞こえるかもしれませんが現実はそうだったのです。
ただ僕の周りにいる投資家の方々ほとんどは僕より属性がいいのでプロパーでもやりようで可能性があるという多少、夢がある話ではないでしょうか。

僕が皆さんに言えることは、融資を受けるのは大変なことなのでできる限りことをし、利用できるものなんでも総動員していくことだと思います。家族の協力は大事です。
今回であれば、実家の固定資産課税明細を取得するのに親に協力してもらいました。いざというときに協力が得られる自分になっておく必要があります。

これでかなりまた決算上よくなっていくと思います。
基本的に満室経営できるだろうし、キャッシュフローが出る物件だからです。
手元資金が温存できたので、次のうち手、準備にかかろうと思います。