#5「デベ業界の稼ぎ方③商業施設」

画像引用元https://alu.jp/series/宇宙兄弟/crop/G2axjzCXlfWUTIUynClf

今日の名言

「胸を張れ！ここまで来たんだ。自分の”年”なんか忘れよう。私の夢は年をとっていない。」福田直人/宇宙兄弟

”夢”を持っている人はカッコいいです。惚れます。

インターン先で、スタートアップやベンチャーをやられている方とお話する事が多いのですが、皆さん自分の夢を持って邁進していて憧れます。中には50代や60代で果敢に挑戦される方も。

こういう方々は幼少期から夢を持っていたのかな？と思っていたのですが、意外にも働く中で”夢”を見つけた人が殆どでした。

自分も今持っている以外に、働く中で新しい”夢”見つからないかな～とワクワクしています。

夢のまた夢で、就活中話すことはなかったのですが、死ぬまでに月や火星の都市計画に携わってみたいなと思っています(笑)。初任給で月の土地買おう……(地権者としてワンちゃん……)

はじめに

今回はモータリゼーション、過疎化、ECの台頭等社会の変化に大きく翻弄されてきた商業施設。今後どうなっていくのでしょうか……？少し紹介できればと思います。

ちなみに自分は生粋の”百貨店”子です。ランドセル・入学卒業・成人式・スーツ・就活写真等々……人生の節目全てでお世話になりました(笑)。皆さんは何っ子でしょうか？

前回・前々回を見ていない方は是非こちらもご覧になってください！

自分が見るポイントは、①投資してから資金を回収するまでの何年かかるのか②売り上げに毎年どの程度貢献するのか③毎年どの程度利益を生み出せるのか④その他特筆すべき特徴⑤商材の展望。この5点です。

※商業施設は「ショッピングモール/ショッピングセンター」をはじめとして「駅ビル」「百貨店」「ＧＭＳ(総合スーパー)」等、様々な業態があり一概に言うことは難しいです。今回はザックリまとめて述べています。間違い等がありましたら是非指摘お願いします。

①基本は不動産賃貸業であり、出店するテナントの売り上げ高に連動する歩合制賃料が採用されることが多い(地価の影響はオフィス程は無い)。その為、地価が安い所に開発した物件は投資してから回収するまでの期間は比較的短いが、駅前や立地の良い場所になると回収まで時間がかかる。(自信ないです。間違っていたら指摘して欲しいです。)

②自社でデベ事業と小売り業(百貨店やGMS)を併せて展開している場合とそうではない場合で大きく異なる。賃貸収入のみの企業と小売機能も持つ企業では売上高も働き方も大きく異なるので注意が必要。

③テナントの入れ替わりが多いが、改装期間も込みで賃料を設定している場合が多い。安く用地買収でき、かつ出店するテナントが多い施設(主にショッピングモール)や、需要を取り込み易い大型駅に直結の商業施設(駅ビル)は安定した利益を生み出せている。しかし人口減少やEC台頭の煽りを受け、立地環境が良い場所でも着実に淘汰が進んでいる。

④

1.商業施設は「街づくり」の核であり、賑わいの中心となる。マンションやオフィス等と一体となって開発される場合も多い。コロナ禍で苦境が続いているが、核となる商業施設の撤退は賑わいの喪失のみならず、コミニティー拠点の喪失、買い物弱者やフードデザート問題等様々な社会問題も生み出す。公共施設やオフィスへの転用等様々な対策が模索されている。

2.差別化を図る為、１種類のテナントに特化した施設や地域密着型の施設がトレンドとなっている。特にT-SITEはそれぞれの街に最適なブランディングを行っており、地域に根差した文化拠点も併せて創造している。

3.体験価値を提供する店に特化し、店舗を販売の場から顧客の接点創出や関与を高める場に置き換える動きも進んでいる。特に丸井のD2Cブランド・メルカリ・BASE等「売らない店」の誘致戦略は今後の指針となる。

4.各社金融事業を強化しており、決済手段を通して顧客を囲い込み利益を創出する戦略を行っている。小売りの利益を凌ぐまでに成長している場合も多い。

⑤

1.商業施設を展開する企業はビジネスモデルの再構築に迫られており、今後もその動きは加速する。

2.淘汰が更に進むが、大きな社会問題も生み出しかねない。様々な対処を業界含め社会全体で模索していかなければならない。

3.PPIHやイオンなど商業デベが、オフィスを含めた複合開発に乗り出している。各社生き残りを賭け専業デベから総デベ化していきそう。

4.PPIHや三井不動産等一部のデベロッパーは海外進出を積極的に進めている。東南アジアを中心にモール型やビル型の商業施設の需要は今後も拡大することが予測される。

最後に

今回は商業施設について紹介しました！苦境に立たされている商業施設に光が見えるといいのですが、、次回は”ホテル”をやろうと思います。

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