港区高級不動産賃貸: 法人契約の審査のポイントは？

東京港区の高級賃貸市場では、麻布台ヒルズレジデンス、ラ・トゥール南麻布、リッツカールトンレジデンスなど、月額賃料が100万円を超える物件が数多く存在し、400万円を超えるケースも多々あります。

麻布台ヒルズレジデンス

資産運用会社やスモールビジネス（スモビジ）法人を活用して、このような高級物件を "社宅" として経費計上することを検討されている方に向けて、港区の高級賃貸物件を法人契約する際の審査で重要になりそうなポイントを、私自身の経験を交えてお伝えします (あくまでも個人の見解という点留意ください)。

まずは大前提
契約する物件の賃料が利益やキャッシュフローに対して適正であることが前提です。また、単純な資産運用会社ではなく、実際にビジネスを行い利益を出している法人であることが、不動産会社やオーナーからの信頼を得るうえで有利に働く印象を受けます（特に森ビル系列は重視している印象を受けました）。

審査にのぞむにあたって重視しているポイント
以下に、審査を有利に進めるために私が重視しているポイントを列挙します。

• 利益剰余金の蓄積: 会社が安定的に利益を上げていることを示す利益剰余金の存在は、審査をスムーズに進める上で重要な要素です

• 最低限の流動資産の存在: 家賃の4ヶ月分程度のキャッシュがバランスシートに計上されていることなど、賃料支払い能力をアピールできます

• 役員貸付金への注意: 資産運用会社やスモビジ法人に特有の事情ですが、役員が自由にお金を出し入れできる状態は避けたほうが無難です

• 法人運営実績: 2年以上の法人運営実績があると、評価されやすい印象をうけます

• 事業計画の存在: 事業の将来性を示す事業計画の存在も、好印象与えると印象をうけました

保証会社の利用がマストなのか、連帯保証人が必要なのかなど不動産会社やオーナーによってまちまちなので上記は一概にはあてはまりませんが、法人経営をする上でも当たり前に重要なポイントかと思います。

なお、万が一審査に通らない場合でも、敷金の積み増しや契約期間の短縮といった条件により、契約が成立する場合もあるようです。

資産運用会社やスモビジ法人の社宅契約には、99m2問題など様々な論点がありますが、それらについてはまた別の機会に。