高級マンションのトークン化
みなさんこんにちは、ウエマツです。
今回はコチラの記事を紹介していきます。
「セキュリティ・トークン（ST）」
都内の高級マンションや、インバウンドで賑わう京都の旅館やホテル……。
特定の不動産に小口投資できる新たなデジタル金融商品が増えている。
ブロックチェーンをベースに、
不動産資産を証券化・小口化し、暗号化されたトークンで取引される
「セキュリティ・トークン（ST）」だ。
・セキュリティ・トークン
株式や債券などの有価証券をブロックチェーン技術によってデジタル化したもので、「デジタル証券」とも呼ばれる。
日本でも主要な証券会社がセキュリティ・トークンに力を入れ、案件数が増えてきている。
政府はこのセキュリティ・トークンの法律を整備し、
大手金融機関は、新たなデジタル金融商品の市場整備を進めてきた。
新設の大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）は12月、
一部のセキュリティトークンを扱う流通市場（セカンダリー）の運営をスタートさせている。
この記事では、実際に不動産STを購入して、STの運用について考えていきたい。
10万円で購入できる不動産デジタル証券を探す
手持ち資金が豊富にあるわけではないので、
今回は10万円を上限に不動産STを購入してみる。
三井物産デジタル・アセットマネジメントが運営しているサービス「ALTERNA（オルタナ）」を利用。
オルタナにログインして「案件一覧」を眺めると、
想定利回り3.6％の「京都・三条のホテル」や、
4.0％の「熱海温泉 大人の隠れ宿」などが目に入るが募集期間がすでに終了していた。
現在募集中の案件は、
「東京・日本橋のラグジュアリーレジデンス」の1つだった。
想定利回りは3.4％で、運用期間は5年1カ月。
中央区日本橋の商業地域に建つ鉄筋コンクリートの地下1階付き12階建てで、60平米の2LDKと75平米の3LDKの2つのタイプがあり、戸数は44。
運用が始まると、資産運用会社が作る事業計画に沿って、
賃貸運営や建物管理、修繕、改修が行われる。
この不動産STを購入する個人が支払う手数料は、
発行価格と発行価額との差額（一口あたり4,000円）と、
目論見書に記載されている。
日本橋の「ラグジュアリー・マンション」の
デジタル証券（ST）を10万円分（1口）を購入する手続きを進める。
「トークン」購入にデジタル資産用ウォレットは要らない
まずはネット銀行の口座から、オルタナが指定する銀行口座に10万円を振り込む。
マイページ上の申込一覧のページで入金を確認すると、
現金残高が10万円と表示された。
続いて、抽選申込を行い、当選結果の発表を待つ。
発表までの間、
今回購入するデジタル証券の目論見書をダウンロードして、
この金融商品の詳細を理解しようと試みる。
金融商品を説明する目論見書は、記載する項目や使用できる表現などの規約があり、
一般の読み手にとっては堅い表現になってしまう。
「日本人の金融リテラシーは向上する必要がある」
と指摘されてはいるが、
一般に金融商品を説明する目論見書が、
もっと平易な言葉づかいで、分かりやすいドキュメントにはならないものだろうか？
金融用語と金融知識の民主化が起こらない限り、金融商品と個人との距離はなかなか縮まらないのではない。
日本橋のラグジュアリーマンションの当選結果は、
指定されていた日時に無事届いた。
オルタナにログインして、
最後の申込手続きをすると、デジタル証券は数日後に受け渡されるとの案内が表示された。
オルタナなどのセキュリティトークンを扱う国内のサースを使う場合、
ウォレットをダウンロードする必要はない。
口座を開設し、購入、受け取り、運用状況の確認までができ、
すべてのプロセスはシンプルで、ユーザーが戸惑うことは少ないだろう。
株価は企業価値、単一不動産は何を指標に分析する？
多くの個人投資家は株式や国債への投資において、
野村アセットマネジメントや米ブラックロックなどの資産運用会社が運用するETFを利用して積み立て投資を行う。
ETFはテーマや業界によって異なり、
個別株式銘柄は投資家が自分で選ぶことが一般的。
不動産投資には、
複数の不動産に投資しリターンを分配するREIT（リート）が利用される。
S&P500や日経平均などのインデックスEFTは
経済状況のデータやニュースを追うことで素人でも分析可能。
個別株の予想には、
企業の決算報告書やアナリストのリサーチノートが参考になる。
一方で、
不動産STは単一不動産への投資を可能にし、
REITと比較して物件に対する愛着や詳細な調査への動機を提供する新しい金融商品である。
セキュリティトークン市場の拡大で必要となるニュースサービス
オルタナから「証券の購入プロセスが完了した」という連絡が、メールで届いた。
オルタナにログインして、
「保有資産」画面を確認すると、
保有していた現金が「三井物産のデジタル証券」に変わり、
資産合計は10万4,008円と表示されている。
「運用状況」をクリックすると、
評価損益は＋4008円で、現時点の利回りは4.01％。
なぜ証券を受け取った初日に含み益が出ているのだろうか？
メールを再度読んでみると、この案件について、
三井物産デジタルで投資案件の取得交渉を行った結果、
鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得しているため、
初日から「含み益」が生じると説明している。
上場株式は毎日市場で値段が決まるが、不動産価格はそうはいかない。
その代わりに、
不動産鑑定士が、周辺の取引事例や収益の情報などを参考にして、
算出した「不動産鑑定評価額」という参考値が存在する。
2024年、日本ではさらに新たなSTが販売され、
国内での取引量が増えることが予想される。
ST市場が大きくなればなるほど、
個人投資家向けの分かりやすくて有益なニュースや、
投資判断の参考になる中立的な分析サービスがより必要になってくるだろう。
おわり
ブロックチェーンを使っての不動産の所有というのは、
ずっと構想されてきていて海外では数年前から取引もされています。
この記事からわかるように、今の日本のSTでは、
管理する会社がいて、最後の所有の証明部分をブロックチェーンでしているという感じです。
今後これらが全てスマートコントラクトの上で管理され、
不動産の産鑑定評価額も、
必要な情報を入力してAiが処理するようになれば、
不動産投資の短期のトレード（短期といっても、数ヶ月単位くらいにはなりそうだけど）という発想も出てくるかもしれないですね。
私は、
不動産の投資自体にはそれほど興味はないのですが、
興味深い事例なので、今後も情報は追っていきたいと考えています。
以上、ウエマツでした〜
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