【路線価とは】「調べ方・見方」や「計算方法」をわかりやすく解説！
国税庁は7月3日に2023年の路線価を公表しました。
今年の路線価日本一は、毎年おなじみの東京・銀座「鳩居堂前」で1㎡当たりの価格4,272万円となり38年連続のトップとなりました。
また、「タワマン節税」の見直し案で路線価についてニュースで目にした人は多いと思います。
最近、話題となった路線価。
路線価とは、相続や贈与のときに利用するだけでなく、土地が今いくらなのか参考になる目安でもあります。
ですが、実際に路線価について調べてみたけど「見方や記号がよくわからない」と悩んでいる人は多いのではないでしょうか。
そこで本記事は、「路線価とは何か」そして、「調べ方・見方」や「計算方法」についてわかりやすく解説します。
ぜひ最後までご覧ください。
1．路線価とは
路線価とは、宅地全体の価格ではなく路線（道路）に面した宅地1㎡あたりの価格のことをいいます。
土地を譲り受けた時にどのくらい相続税・贈与税がかかるのかは、路線価をもとに計算します。
国税庁が毎年発表し、その年の1月1日から12月31日までの間に土地を取得した場合に適用されます。
1-1．路線価は2種類
路線価には、2種類ありそれぞれ使用用途が異なります。
■相続税路線価
「相続税」や「贈与税」を算出する際に基準とされる土地の価格です。
一般的に「路線価」と呼ばれているものは、この相続税路線価のことを指します。これは、公示地価の「約80％」に調整されています。
よく不動産を所有していると税金対策になると言われるのは、現金（だと100％）で相続するよりも不動産（約80％）で相続した方が評価額が低くなるためです。
国税庁より、その年の1月1日時点の価格が7月上旬に「財産評価基準書」にて公表されます。なお、基本的に価格は見直されます。
■固定資産税路線価
固定資産税路線価とは、「固定資産税」、「都市計画税」、「不動産取得税」や「登録免許税」の計算の基となる評価額です。
相続税や贈与税と異なり各自治体から納税通知書で知らせてくれます。これは、公示地価の「約70％」となるよう調整されています。
価格は市区町村（東京23区は東京都）によって決められており、3年ごとに見直され4月上旬に各自治体のwebサイトにて公表されます。
1-2．路線価と他の価格「一物五価」
土地の価格を知りたい理由としては、「税金の計算」、「売買したい」などが考えられます。
実際、路線価について調べてみると土地には5の価格（一物五価）が存在することに気づかれる方は多いと思います。
土地には「定価」というものがないため、何を目的とするかによって基準が異なるため5つの価格が存在しているからです。
詳しく知りたい人は、税理士などの専門家に相談することになりますが、ご自身でも一物五価の「目的」や「価格水準」を知っておくと便利です。
下表は、目的別に分けられた一物五価です。
2．路線価の調べ方・見方
路線価を調べ方は、以下の4つのStepの流れです。
Step1：「財産評価基準書」より調べたい都道府県をクリック
Step2：路線価図を選択し、調べたい土地の市区町村をクリック
Step3：「この市区町村の索引図ページ」から調べたい土地の地域をクリック
Step4：「路線価図」から調べたい土地を探して路線価を確認する
具体的に調べるために、「芝郵便局：港区西新橋3丁目22-5」の路線価をStepごとに調べてみることにしましょう。
Step1：「財産評価基準書」で調べたい土地の都道府県をクリック
まずは、国税庁のHP「財産評価基準書」にアクセスし、調べたい土地の都道府県をクリックします。
Step2：路線価図を選択し、調べたい土地の市区町村をクリック
次に、「路線価図」を開き、調べたい土地の「市区町村」をクリックします。
Step3：「この市区町村の索引図ページ」から調べたい土地の地域をクリック
そして、「この市区町村の索引図ページ」を選択すると「索引図」が表示され、調べたい土地の地域を探しクリックします。
Step4：「路線価図」から調べたい土地を探して路線価を確認する
最後に、選択した場所の路線価図が表示されます。
※吹き出しは、赤枠内の説明文です。
目的地を探して路線価を確認します。
芝郵便局の土地の路線価は、それぞれ以下の通りです。
3．路線価の計算方法
路線価の見方が分かったら、その道路に面している土地の評価額を計算してみましょう。
2つのケースをシミュレーションしていきます。
土地の評価額は、自分で算出するのは難しいため比較的シンプルな土地を例とします。
ケース1．土地の1面のみが道路に面している場合
上の図のように、1面のみが道路に面した長方形の土地とした場合。
計算式は以下です。
路線価 × 奥行価格補正率 × 地積 = 土地の評価額
奥行価格補正率は、「地区区分」および、「土地の奥行距離」がどのくらいあるかで異なります。
地区区分は「普通住宅地区」、「奥行距離は20ｍ」なので奥行価格補正率は「1.00」となります。
ケース1の土地をまとめると以下です。
路線価：22万円
奥行価格補正率：1.00
地積：150ｍ
借地権割合：70％（借用地の場合）
これらを計算式に当てはめたものが下表です。
ケース2．土地の2面が道路に面しているの場合（角地）
上の図のように、土地の2面が道路に面している場合、いわゆる「角地」の土地とした場合。
計算式は以下です。
{（正面路線価 × 奥行価格補正率）＋（側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率）｝× 地積 = 土地の評価額
具体的な計算方法は、以下の順番です。
1．どちらの道路を正面とするかを決める
その土地の2面が道路に面している場合は、まずは「正面路線」と「側方路線」を決めます。
「路線価 × 奥行価格補正率」で算出して、金額が高い方を正面路線、低い方を側方路線と言います。
220C：22万円 × 1.00 = 22万円
300C：30万円 × 0.95 = 28万5,000円
よって、300Cが正面路線、220Cが側方路線となります。
2．評価額を算出する
道路の正面が決まったら、土地の評価額を算出します。
ケース2の土地をまとめると以下です。
正面路線価：30万円
奥行価格補正率（正面）：0.95
側方路線価：22万円
奥行価格補正率（側方）：1.00
側方路線影響加算率：0.03
地積：200ｍ
借地権割合：70％（借用地の場合）
側方路線影響加算率とは、「地区区分」および「角地」か「準角地」かによって異なります。
角地：2つの道路が交差している交差点（T字路も含む）の角にある土地
準角地：1つの道路の曲がり角の内側にある土地
このケースだと、地区区分は普通住宅地区、そして角地なので側方路線影響加算率は「0.03」となります。
これらを計算式に当てはめたものが下表です。
4．まとめ
路線価について解説してきましたが、ご理解いただけたでしょうか。
路線価をまとめると以下です。
道路に面している宅地1㎡あたりの価格
路線価とは、相続税路線価のことを指す
公示地価の「約80％」
路線価には2種類：「相続税路線価」と「固定資産税路線価」
路線価は、相続税や贈与税を計算するときの基準となります。
土地の評価方法を理解することで、だいたいの土地の評価額を把握することができます。
しかし、ご自身で算出した路線価はあくまで参考程度に利用するのが妥当です。実際には、土地の評価額の算出は複雑なため簡単ではないからです。
詳しく知りたい方は宅建士、税理士、不動産鑑定士といった専門家に相談するのがよいでしょう。
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