不動産投資の収益改善に役立つ「財務3表」の知識
決算書は、不動産投資の収益の把握や対策を検討するための有効な手段です。青色申告のために財務諸表を作成してはいるものの、税理士に任せっきりや、会計ソフトから出力するだけというのは、宝の持ち腐れです。財務３表を活用して、収益改善につなげていきましょう。
1.不動産投資と財務３表の関係とは？
不動産投資は長い年月をかけて収益を獲得する事業です。土地や建物を長期間保有して、家賃収入を得ながら借入金の利息と元本を返済し、最終的に利益を得ることが目的です。重要なのは、長い期間のなかでは、さまざまなお金の動きがあり、また不動産の価値そのものも変動していくということです。
財務３表は、カネとモノの動きを一体的に情報としてとらえることができるのが特長です。長期にわたるプロジェクトであるからこそ、その途中時点でモノとカネの状況を的確に把握することや、将来のシミュレーションを行うことが重要です。
財務３表とは？
決算書類における財務３表とは、「貸借対照表」「損益計算書」「キャッシュフロー計算書」を指します。これらは株式会社が作成する財務書類の名称ですが、個人事業の場合も作成されます。
確定申告において青色申告を行う場合には、貸借対照表と損益計算書の作成が求められていますし、銀行から融資を受ける際には資金繰り表の提出を求められます。資金繰り表とキャッシュフロー計算書は基本的に同じものと考えて良いでしょう。
貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書
貸借対照表は資産と負債の状況をあらわすものです。決算日時点で土地や建物、現金がいくらあるのか、およびそれに対して借入金残高がいくらあるのかを、左右に対比させて示します。資産と負債の差額は純資産と呼ばれ、自己資金の残高を表します。
一方、損益計算書とキャッシュフロー計算書は、両者ともに一年間の動きを集約したものですが、両者が意味するものは異なります。その意味するものの違いこそが、不動産投資ではとても重要なことを示します。
不動産投資の利益とキャッシュフロー
損益計算書は、収益から費用を控除することで、１年間に獲得した利益と、その内容を示したものです。
それに対してキャッシュフロー計算書は、現金の流れだけを抽出して、１年間の収入と支出を対応させたものです。
不動産投資の収益性を考えるときには、キャッシュの流れを中心に考えることが多いでしょう。つまり、物件の取得にかかる金額と借入金、家賃収入と管理経費、支払利息、税金といったように現金の収支を対応させて、トータルでプラスになるように経営を考えます。これはキャッシュフロー計算書の発想であり、物件の取得から出口まで投資計画期間全体をとらえるのに有用な分析です。
しかしながら、物件の取得は、現金支出と同時に資産の増加を意味します。借入金は現金収入のみならず負債の発生を意味します。資産や負債が投資計画期間中の各年でどのように動いたかは、キャッシュフロー計算書からは見えません。現金の収支だけでは各期間の正確なコストや利益を把握することはできないのです。
長期間継続する事業であるからこそ、事業開始後１年経過時点、２年経過時点などその時々で経営状況を把握する必要があります。これを可能にするのが損益計算書になります。
このように、利益とキャッシュフローはどちらも重要であり、不動産投資では両面から分析を行う必要があります。
では、財務３表からどのような情報が得られるのでしょうか。
2.財務３表を読み解いて経営を正しく把握する
まずは、貸借対照表を用いて現時点での財務バランス（資産と負債の状況）を正しく把握します。具体例を用いて確認していきましょう。
財務のバランスを把握する
例えば投資物件の価格が100万円（うち土地50万円、建物50万円）であるとして、銀行から90万円を借り入れて残りは自己資金によって取得したとします。この場合、資産は土地50万円と建物50万円で100万円、負債は90万円、純資産（自己資金）が差し引き10万円となり、資産の合計額と負債＋資本の合計額が100万円で一致します。これが事業開始時点の貸借対照表です。
それから１年後、家賃収入が20万円で、そのうち15万円を借入金の返済に充てたとします。負債である借入金は15万円減少します。そして手元には現金が５万円残っています。
ここで忘れてはならないのが、物件価値の減少です。物件は１年間使用したら建物は１年分老朽化したと考えなければなりません。これが減価償却の手続きです。減価償却は現金支出をともないませんが、資産価値の減少を会計上反映させるための費用として考えます。減価償却の額は税法に定められた方法により求めるのが一般的ですが、ここでは話を単純化するために10万円とします。
この結果、資産は土地50万円（土地の価値は使用によって減少しないと考えられているため）、建物40万円に加えて手元に残った現金５万円です。負債は75万円残っています。純資産は資産95万円から負債75万円を引いた20万円になりました。つまり、開始時に10万円だった自己資金は１年間で２倍に増えたことになります。
このように、貸借対照表からは資産と負債のバランスを把握することができ、また純資産の時点比較を行うことによって純資産（自己資金）がどれだけ増加したのかを見ることができます。
貸借対照表だけを取り上げても、これだけの情報を得ることができるわけです。次にその他の２表も詳しく見てみましょう。
利益とキャッシュを把握する
前述の事例を用いてキャッシュの流れを確認します。
収入は銀行からの借入れ90万円と家賃収入の20万円でした。それに対して支出は、土地建物の取得のための90万円と、借入金返済の15万円でした。この結果、手元に残った現金は５万円の黒字ということになります。この金額は前述の貸借対照表の現金の額と一致しています。
しかしながら、この５万円という数字は１年間の利益を正確に示しません。なぜなら、不動産投資は土地や建物といった、長期にわたって保有する資産を用いて利益を獲得するものであるため、このような資産の価値変動を無視できないからです。
そこで損益計算書を用いて、資産の変動を加味した正確な利益を計算します。同様の事例を用いると、１年間の家賃収入は20万円、つまり収益は20万円です。この収益を獲得するために必要となった費用は、実は減価償却費の10万円だけです。借入金の増加や返済などの財務活動は利益に影響を及ぼしません。
＜1年後のキャッシュと利益の動き＞
手元にあるキャッシュ（現金）：5万円（家賃収入20万円−返済15万円）
損益計算書上の利益：10万円（収益20万円−費用10万円）
損益計算書上の利益は10万円となり、先ほど貸借対照表の時点比較から読み取った利益（自己資金の増加額）の額と一致しています。
以上からわかるように「損益計算書から利益を把握すること」「キャッシュフロー計算書から現金の流れを把握すること」はいずれも重要です。長期間にわたる事業であるからこそ、１年間という単位で区切った場合の正確な利益額を把握する必要があります。一方で、資金ショートを起こさないためにも現金の流れを都度確認しておくことも必要になるでしょう。財務３表からは、このような多くの情報を得ることができるのです。
3.不動産経営に効果的な財務分析
これまでは、財務３表を用いて過去の情報から現状を正しく把握する方法について説明しました。次に、把握した情報をもとにして、未来を考えるための分析手法を解説します。
修繕計画を立てる
不動産投資において、建物の修繕や点検にかかる費用は大きな負担になります。日常的に発生する軽微な修繕に加えて、法令により義務付けられている点検やそれに伴う大規模修繕や改修が数年に１度発生します。
損益計算書が作成されると、計画的に修繕費のシミュレーションをすることができます。今後発生する修繕費を長期修繕計画などにもとづいて予測して損益計算書に反映し、将来の利益計画を立てることができます。
また、改修の場合は、資産価値を高めて耐用年数を延長すると考えられているため、支出額を単年度の費用とするのではなく資産の額に加算します。つまりこのことは資産の金額に影響を及ぼすため、貸借対照表をもとに資産額の推移も求めることができます。
資産額が変わると、毎年の減価償却費の額も変わります。そうすると同じだけ費用の総額が大きくなり、利益を圧迫することにつながります。
資産と負債の状況、利益やキャッシュフローの推移を見極めることによって、場合によっては売却による撤退という戦略も選択肢として考えることができるのです。
長期シミュレーションで次の投資を考える
保有物件が１件だけであれば、将来の収支を計画することは比較的容易です。しかしながら、物件が２件、３件と増えていけばいくほど事業全体での経営状況が見えにくくなってきます。
そのような場合、財務３表を用いることによって資産や負債の状況と利益、キャッシュフローを多角的に分析したシミュレーションが可能になるのです。
財務3表を用いたシミュレーションとメリット
例えば、現在の貸借対照表を見て、自己資金よりも負債の割合が大きいような場合は、建物の老朽化に「借入金の返済が追いついていない」ことが考えられます。このような場合、次の投資を考えるにあたっては、負債を圧縮できるように「自己資金を追加投入する」という財務戦略が考えられます。
財務のバランスを良くしておくことは、将来追加融資を受けようとする場合にも、銀行から好意的に受け止められるというメリットにつながります。
また、追加投資案をもとに１年後、２年後と予測される財務３表を作成することができます。これによって、「資産と負債のバランスはどうなっていくのか」「利益はどのように推移するか」「キャッシュフローはどうなのか」といったシミュレーションをすることが可能です。
こうしたシミュレーションを行うことによって、保有物件が何件あろうとも、経営全体を見ながら最適な投資案を選択することができるのです。
4.収益改善に役立つ会計知識とは？
以上のように、財務３表を活用することで過去を振り返り現状を的確に把握し、未来の投資戦略を考えることができます。
過去に作成した財務３表を確認し、資産や負債の状況、利益とキャッシュフローの推移を把握すると良いでしょう。そして現在保有している物件について今後発生する修繕や改修を反映した予測財務書類を作成してみましょう。
ここまでは、過去に意思決定をした内容にもとづく結果と予測です。次の段階は、今後の投資案を反映することです。
投資案は多ければ多いほど良いでしょう。撤退を含む戦略案をいくつも考えてそれぞれの案ごとに予測財務書類に反映してください。その結果、最も有利な投資案を選択することができます。投資案が多ければ多いほどその選択の信頼性は高くなります。
不動産経営には他にも考慮すべき事項が多くありますが、収益改善のためには上記のことを踏まえて事業を行っていく必要があります。
財務諸表は情報の宝庫です。うまく活用することで収益改善に最適な投資案を見つけ出すことができるでしょう。