不動産業界がIT・デジタル化で遅れている本当の理由

ただでさえ日本は「IT後進国」などと自嘲気味に語られることの多くなった昨今ですが、その中でも特に遅れているのが不動産業界、なのかもしれません。

しかし、その原因というか理由が正しく伝わっていないと感じています。理由が分かっていないから解決策もトンチンカンなものになりがち、という気がするのです。

不動産業の「IT・デジタル化」とは

ここで話すのは、「不動産業のIT・デジタル化」であります。

対面接客を止めてウェブカメラで画面越しに話せばIT・デジタル化、みたいな幼稚な話しではありません。VRで物件の内見をすればIT化・デジタル化、みたいな遊びのような話しでもありません。（自分も2005年ぐらいからSkypeを使ってみたりとか、色々遊んでましたが、そういうのは棚に上げておきまして・・・）

その他、スマートキーを使うだの各種ガジェットを使って云々というのは現状、すべて表層的なものであり、ぶっちゃけ、だから何？で終わる話しです。

個人的には、そういう表層的な話しを聞くと「iPadをこれ見よがしに使ってみせてドヤ顔をするおじさん社長たち」という（不動産業界の団体・協同組合の情報流通委員会だかの会合で実際にあった）図を連想します。

また、ハンコが原因だから電子契約にすればIT・デジタル化が進む、という単純な話しでもありません。

日本で言う、「不動産テック」は７割がた（適当）、上記のような（チャラい？）話しで終わっている気がします。というか、不動産テック企業ですらありません。

「不動産チャラテック」とでも申しましょうか・・・。

不動産業のIT・デジタル化で遅れている点

そもそも「デジタル化とはなんぞや」、というのは別途、「 不動産業における『デジタル化』とは」で解説しています。

日本の不動産業界が、具体的にどんな点で遅れているのか、どうしたら良いのか、というのは、「不動産情報デジタル標準化の覚書」で現状の課題から提言までみっちり（ながったらしく）書かせて頂きました。

なので、ここでは、「なぜ遅れてしまうのか、どこに原因があるのか」という、根本的な問いを切り口にしてお話しさせて頂こうかと思います。

不動産業の特殊性

まず第一に挙げておきたい点は、他の業界と異なり、不動産業界は個人レベルのプレーヤーが多い、という事です。

他の業界、例えば、小売りや喫茶店は、もはや個人商店はどんどん淘汰され、軒並み大企業やチェーン店です。製造業でも、町工場的なのはもう本当に少ないです。

・業界を構成するのは個人レベルのプレーヤー

不動産業界の場合、大企業も存在しますが、個人が宅建免許を取得して起業しやすい、という点から、従事者数4人以下の宅地建物取引業者が80％とも言われ、不動産業界を構成するのは、圧倒的に数の多い中小零細不動産会社です。いわゆる駅前の地元系不動産会社です。

この構図、他の業界とは想像を超えるレベルの違いがあります。

そもそも不動産業と言っても色々あり、一般の人はあんまり分からないだろうと思います。賃貸と売買の違いは良いとしても、仲介、管理、投資系という区別もあり、そのうえさらに、開発（デベロッパー）系、などなど、色々な分野があります。大手はやはり建設・開発・販売系など多いですが、そういう話しは別の話しなのでちょっと横に置いておきます。

不動産業界を構成するのは個人レベルのプレーヤーが多い、ということ。

これ、極論すれば、看護師業とか理容師業とかでIT化が遅れている、とかいう話しに近く、なんだそりゃ、という事になります。実際は、看護師業なら勤務先の病院が全て行うので、導入するITシステムについて看護師は関知しません。

ところが、個人レベルのプレーヤーが多い不動産業界では、それが当人達の問題となります。

大変であります。

・・業界の人達のITリテラシー

不動産業界の人達のITリテラシーが～というのは、間違っているという訳では無いのですが、正確ではありません。なぜなら、個人プレーヤーが多い不動産業界は日本人の平均的なレベルの縮図であって、日本人の一般的なITリテラシーを表しているに過ぎないからです。

確かに色々な層の人達が不動産業界に入っていきます（不動産業、宅建業者といってもピンキリなので）。チャラいアレだった人達とか（笑）。しかし、若い人に限って言えば、不動産業務でパソコンを使うことが必須である以上、その内使うだけならある程度使えるようにはなります。

なので、パソコンを使わない他の業種よりはマシ、というかなんというか・・・。なんだかんだ言って、平均的なのではないでしょうか。

・不動産業はベテランが主役

不動産業というのは、「不動産」を扱うのですが、究極的には「人」を扱う（言葉は変ですが）仕事です。単に、不動産を右から左にやるなら機械が処理します。しかし、不動産業とは、まず第一に人間を扱うサービス業なのです。半端なく泥臭い仕事です。ある意味、ITとは対極的。

必然的に、街の不動産屋の社長さんレベルになると、異様に人当りの良い、「人たらし」だったりします。逆に言うと、そういう人でないと出来ません。当然、人生経験や実務経験も長い人達です。（例外で、地主系の不動産会社とかフランチャイズ系のになるとまた別）

不動産業界で働く下っ端（自分も含めて）には様々な人間が居て、正直苦手な人種なのですが、そいう街の不動産屋の社長さんレベルの人は、人間的に凄いです。懐の深さから何からただただ凄い人達なので、尊敬しています。（一部に変なのも居ますが）

が、そういう「人たらし」に長けた人は、パソコン苦手です（笑）。しかも、元々日本の一定層以上の年齢層の人は、ITについて詳しい人を、パソコン「オタク」、と見なすようなステレオタイプを持つ人も結構存在していたりします。でも、だからと言って、決してIT化に反対する訳ではありません。むしろ、楽になることだったら積極的に導入します。

日本の不動産業界に影響力を持つのは、実は、そういう社長さん達なのです。

結果的に、こういうキャラの立った人達の集まりである業界組織であるがゆえに、業界組織としてまとまって物事を決めて動かしていくのは非常に大変なことなのです。

おまけに、業界団体の役員なんて面倒で時間ばかり取られる事をやりたがる人は、目立ちたがりというか「オラがオラが」みたいな所もありがちで、業界内の力関係という政治的なパワーゲームのようなことばかりに興味があったりで、つまり「なりたがる人＝適任者」とも限らず・・・。

不動産業界の団体で流通システムの運営に関わることになるのは、「オラがオラが」みたいな「ITに詳しい宅建業者の社長さん」、ということになるのですが、実質、冒頭に挙げたような「iPadを使えるんだぜ」というような感じの面々となります（あれは2011年頃の話しだったか）。インターネットを使わなかった前世代とは違うのだよ、という・・・。インターネットネイティブの世代に入れ替わるのはあと30年は必要でしょうか。

話しは逸れますが、将来はどうなるんでしょうかね。個人商店がどんどん潰れて、大企業のチェーン店だらけになるのが良い事なのかどうか、未来の事は、自分には良く分かりません。

街の不動産屋の社長さん達がプライドを持って「信義則」でやってきた中に、アパマンショップなんちゃらというようなチャラい店がやってきて、おとり広告だの中抜きだので浸食してきたりしているのを見ると、チェーン店にとっては「儲かれば何しても良い」みたいな所を感じて、あまり良い印象はありません。

・機微な情報を扱う不動産業

不動産を扱うと言っても、人に関するサービス業と述べた通りですが、それも特に個人に関する機微（センシティブ）な情報を扱う業種です。

電子契約の件でも触れたように、申込時だけを取っても、免許証のような身分証明書、住所・氏名・年齢・学校・勤務先・年収・家族構成・・・。プライバシーに関わるプライベートで機密性の高い情報と言えます。契約時には住民票から場合によっては収入証明書。その他の業務においても、ローンの残債などなどから、親族間の揉め事まで・・・。

これだけまとまった個人情報を扱う業種はそうそうありません（融資を扱う銀行ぐらい？）。なので、不動産業に従事するものには、守秘義務、というのが課せられているのです。信用が第一です。保守的にならざるを得ません。

因みに、街の不動産屋の社長さんというのは、昔からそういう情報を預かるだけでなく、オーナーさん地主さん達の不動産資産を丸ごと一任されるという、多くの人達から信頼を集める人である、という事でもあるので、改めて、ホントに凄いなぁと思う訳です。

そういった情報を電子化した状態でインターネット上のサーバー（いわゆるクラウド）に置いておくことはセキュリティ上のリスクを飛躍的に高める事になります。24時間365日世界中から攻撃に晒されている状態ですから。物理的な環境に置き換えていえば、犯罪者が四六時中群がってドアをガンガン叩いている場所に保管しているようなもので・・・

今まで不動産業で個人情報漏洩やランサムウェアによる被害などが表に出てこなかったのは、このような情報を紙の書類のままでオンライン化せずに保管してきた所が多い、ということも理由の一つとして考えられます。ネットワークをファイアウォールで区切る、ゼロトラスト、そもそも物理的に内部ネットワークをインターネットから切り離す、というのはセキュリティ上重要な考えですが、そもそものそもそもで、電子化しない、というのは究極的なセキュリティとも言えます。アルソックとかの建物警備を契約して費用はかかるけれどもｗ

不動産業務システムをクラウドで、なんてのもしばらく前から広まってきていますが、漏洩などがニュースになっていない（気がする）のは、単に規模が小さくニュースバリューが無いだけだったり、公表してないだけ、または単に気が付いていないだけ、といった可能性も十分考えられます。電子契約で契約もオンラインで、なんてなってくると、今後はさらに狙われるんじゃないでしょうか。

「うちはセキュリティは万全です」なんて言っている所があったら、逆に不安になります。万全なシステムなんて存在しないからです。「うちはTRUSTeマーク認証（やらなんとかマーク）を受けているので安心です」、という所に限って大規模にやらかしてしまう、とか笑えない話しも実際多いです。

なので、なんでもかんでもオンライン上で気軽に、という訳には行きませんし、個人的にも、やるなら相当な覚悟が無い限りおススメしません。実際、医療や警察など内部ネットワークは外部インターネットと物理的に切り離してたりするのです（だから医療・警察とかの分野でも外部とのやりとりはやっぱりFAXになったりする、と）。

そういったセキュリティの事を考えていなかった、というのなら、安易にシステムをオンライン化するのは止めといたほうが良いです。殆どの場合、「セキュリティ」と「ITによる効率化や利便性」を天秤にかけたら、セキュリティの方が重要だからです。

・不動産業は横の連携が必須

これも他の業界からは想像もつかない話しだと思いますが、不動産会社は、競合他社と協力しあう関係にあります。常日頃から、他社に物件情報を流して共有し合い、契約時も協力するのです。

このような業種は、他にちょっと思いつきません。多少の（地元行事の）協力関係とかいうレベルではないのです。同じ地域にある不動産業会社の営業同士や社長同士は競合でありながらも仕事仲間みたいな所も少しあり、お互いを良く知っています。

不動産業界が丸ごと一つのフランチャイズみたいなイメージを受けるかもしれませんが、ある意味、そういう側面もあります。こういった横の連携においては、明文化された決まりごとというものは無く、昔からの慣習的に行ってきたものです。（関連＞「不動産業界という魔界」）

なので、一社が単独で「うち、今後はチャットだけで連絡を受け付けるんでよろしく！」といったとしても、他社との情報の連携に支障を来たすだけで、一種の自殺行為となります。

みんなで同じものを使わないと、意味がないのです。

ま、現状それは、皆さんの予想通り、電話とFAXなんですが・・・。ま、FAXと言っても、皆さんの自宅にあるようなFAXマシンではなく、複合機なので、それなりに信頼性はあります。

電話で元付け業者の担当営業に今の今の今の状況を直に確認して、FAXで図面を取り寄せて、届いたらそれをそのままお客さんに手渡せる、というもっとも確実で最速な・・電話とFAX・・・。

この横の連携で情報を流しあうのを「業者間流通」といい、前述の「不動産情報デジタル標準化の覚書」でも詳しく触れましたが、他にも幾つか流通経路はあります。

近年、様々な不動産IT系の企業が色々と業者間流通のサービスを提供しはじめていますが、私的企業の独自サービスではダメなのです。単なる（お互いに連携もしない）閉じたネットワークが複数乱立するだけで、逆に不動産業者間の連携と情報共有が阻害されてしまうだけです。

もし不動産業界の業者間流通が一企業に一手に独占的に握られるようになったら、日本の不動産業も終わりです。

日本の不動産IT系の人達は、そこを分かってるのか、分かっていないのか・・・。そんなことには構わず自社サービスの宣伝に忙しいようです。

本来は、こういう時の為に、「標準化団体」というものを皆で作って、各々が自由な業務ソフトウェアを使いながら、システムの裏では共通の標準フォーマットをやり取りする、という形が定石となるのです。それこそ「不動産情報デジタル標準化の覚書」で提言していることなので、是非ご参照ください。

ただ、日本では「標準化（作業）」というのにそもそも馴染みがないようで、一般ではまったく知られていない為に、なかなか前に進みません。日本は今まで、他国で標準化されてきた仕様にタダ乗りしてきたことが多いですが、不動産業においては法令や住環境が異なるので、他国の仕様にタダ乗りすることが出来ないので、日本人だけでやる必要がありますが、誰も分かっていない、という・・・。

・不動産業の業務

不動産業といっても本当に色々ですが、どれも、単に不動産を「売る」、とか「貸す」、といった単純な業務ではありません。人に関するサービス業なのです。

具体的には、「アナログでなにが悪い 〜 プログラマー気取りの自分が不動産屋に入って選んだ『タスク管理』」で書いた件から、ほんの一例を挙げますと、

まず、一つの物件の入退去だけで、退去立会い、オーナーへの報告と交渉、リフォーム業者への見積もり・発注・確認、退去者への退去精算、新たな募集、新入居者の案内と申込み審査・契約、があります。これだけで、４者と交渉して話しを取りまとめつつ、非常に多くのタスクをこなしていかなければなりません。しかも契約に仲介業者が絡むと５者間の調整になりますね。そしてこの入退去が一日に何件も重なるわけで・・・。しかも、毎回まったく別の５者が絡むわけです。

アナログでなにが悪い 〜 プログラマー気取りの自分が不動産屋に入って選んだ「タスク管理」

つまり、個人的な信頼関係をベースに人と人の間に入って「交渉と調整と取りまとめと手配」、をすることが業務なわけです。それも不特定多数と。

これはシステム開発をする身としても身にしみて分かるのですが、容易にシステム化、デジタル化できる話しではありません。

・レインズという存在

不動産業界では、業者間流通で情報共有が必須と書きましたが、中には、情報を非公開物件とか謳って、自社だけにある物件情報などと宣伝し、お客さんを集めようと「情報を囲い込み」する不動産業者も現れます。

こういう業者は、消費者保護の観点からすると、悪徳業者の可能性が高い、というか、まぁそうｗ

そういうのを規制する為に、日本では宅地建物取引業法という法律によって規定され、一部のケースに該当する場合は、レインズというシステムに登録（平たくいうとレインズのウェブサイト上で物件情報を入力してレインズのデータベースに登録）して業者間に情報を流通（共有）させなければならないことになっています。

日本においては、半ば公的な業者間流通システム、と言っても良い位置づけです。法律で規定され、国土交通大臣が指定するのがレインズというシステムだからです。

ところが、このレインズ、碌に機能していないんですよね。「不動産情報デジタル標準化の覚書」でも詳細は触れているので、割愛しますが、ようは法律の規定で設置してあるだけで、市場の原理も働かず、化石のような状態のまま、碌なものではない、という話し。（一応、今年になってIE廃止に迫られてやっと少しだけリニューアルしたけど）

追記：「不動産指定流通機構：あらためてレインズの問題を考える」と「『不動産流通推進センター』という天下り団体の問題点まとめ」を書きました。

一方、アメリカなどでは、業界の人達が主体となって、自主的にMLS（単一ではない）のシステムを開発運用し連携させています。このMLSを起点として様々なサービスが展開されており、技術的にも、関連する業界のステークホルダーが結集してRESOという標準化団体において、RESO Web APIなどの標準化を進め、どんどん発展させていて、便利なサービスを提供しています。

追記：「不動産の標準化組織 RESO（Real Estate Standards Organization）とは」と「米国の不動産業におけるMLS（multiple listing service）とは何か」を書きました。

これが米国において不動産業界全体としてのIT・デジタル化の底上げに繋がっている、という感じです。（他にも色々と要因は挙げられますが）

日本の場合はレインズ設置の経緯からしても、お上（国交省）が決めたレインズがある事だから、と考える事を放棄して、発展させることもなく、業界が主体的に動く事をしていない、と感じることがあります。

つまり、レインズの存在そのものが、日本の不動産業界のIT発展を逆に阻害する要因となってきた、という事です。

まぁ、「業界と官僚とITゼネコンの癒着」と「国交省の天下り団体の利権」という日本的な問題の典型例みたいなもんです。

・日本独自の法令・慣習による参入障壁

黒船というか外圧というか・・・。日本では、以前よりそういうもので良くも悪くも変化・進歩してきた所があります。

特に、金融や株式市場の世界では市場開放という名の下に、そして海外勢からの投資を呼び込む必要性もあったために、関連法規や環境整備を行い、世界標準に合わせる努力をしてきました。

結果として、以前よりも、様々なサービスの競争が起きて、まぁそれなりに変化はあります。世界で勝てるかどうかは別として。

小売りにしてもAmazon、映画産業ではNetflix、音楽業界ではSpotify、などなど、便利なサービスが入ってきています。日本人ももっと頑張って欲しいと思いますが、便利なサービスが使えて良い事でもあります。

一方、日本の不動産業界は、不動産の証券や投資の一分野では多少そういう面も少しもありますが、どちらかというと金融・証券に近く、それは不動産業界のごくごくごく一部での話しであって、全体からすればほぼどうでも良いレベルの影響しかない話し。（なのにメディアではそればかりが取り上げられる不思議）

海外の不動産関連サービスやソフトウェアは、法規だけでなく、住環境や慣習も異なるので、まったく使えません。日本では＊DKとかですが、欧米では、ベットルーム単位だったりしますからね。

完全なる鎖国状態であります。参入障壁だの、保護貿易主義だの、突っ込まれかねない話しではありますが、別にワザとやっているわけではなかったり。

結果として日本の不動産業界と不動産IT（いわゆる「不動産テック」）業界は両方とも、お互い馴れ合いながらぬるま湯の中に居るのです。

気が付いていないだけで。

以上

他にもあるかもしれませんが、とりあえず、この業界の特殊性と難しさというものをご理解いただけたでしょうか。

一般に出回っている情報と、ここで掲載されている内容を読み比べて、どれだけ違うかを比較してみると面白いかもしれないですね。

大抵は、不動産の事もIT技術の事も分かっていない部外者がいい加減で適当な事を言っているだけ、というのが分かります。あとは、不動産ITサービス系の人が自社サービスの宣伝の為に都合よく切り取って言っているだけ、みたいな。

あと、別の所で書いた「『不動産屋の利益の源泉は情報の非対称性なので情報格差をフラットにするようなテクノロジーを受け入れるわけがない』という言説」で紹介したみたいな話しでもありません。

なお、不動産業界に限定せずに、日本全体としてIT化に遅れて来た原因については、こちらでITゼネコンの例を取り上げて紹介しています。