危険なシェアハウス投資（サブリース）

こんばんは。
寝るってこんなにも幸せなことだっけと思ったレイです。
#久々によく寝ました

さて。
本日は、不動産投資の中で少し前に大問題となったシェアハウス投資について触れていきたいと思います。
私の仕事とも近いところがあるので、しっかり学んだことをアウトプットします。

かぼちゃの馬車とは？

女性専用のシェアハウス投資でベッキーがCMをやっていたので、ご存じの方や聞いたことがある方は多いのはないでしょうか。

大体1棟1～1.5億円のシェアハウスになります。
スマートデイズという会社が土地を取得し、シェアハウスを建てて販売。

30年間一括借上げ（サブリース）を謳っていましたが破産してしまい、購入したサラリーマンには借金だけが残り破産してしまったというものです。

サブリース契約の罠

サブリースとは？

一括借上げの家賃保証のことです。
例を見てみます。
一般的な賃貸経営は、家主（物件オーナー）が建てた建物に入居者をいれます。そのため、空室が生まれると当然家主の収入も減ります。
家主の収入は入居者によって左右されます。
（イメージ）家主→入居者
サブリースの場合は、家主がサブリース会社に建物を１棟丸ごと貸し、サブリース会社が借りた建物に入居者を入れます。そのため、家主側からするとサブリース会社に１棟丸ごと貸しているので空室リスクは負いません。
反対に、サブリース会社は入居者が入らないと困ることになります。
（イメージ）家主→サブリース会社→入居者

特徴としては、
①家主が毎月固定で家賃が入るので、手間がかからない。
→上記のようにサブリースだと、家主はサブリース会社に建物を貸しているため。
②入居者とのやり取りがなく、手間がかからない。
→入居者とのやりとりは、サブリース会社が行います。
③サブリース会社は、家主と入居者との家賃差額や手数料で儲けます。

上記のように、サブリース自体に問題があるわけではありません。
しかし、これにも問題点があります。

問題点（相場より高い販売価格と想定家賃）

今回のスマートデイズは、仮に1億円で建てられるアパートがあったとすると、これを1.5億で販売していました。
そうすると、オーナーからすると高い価格で買ってしまっているので、相場よりも募集家賃が高く設定せざる負えません。

しかし、誰も入ってくれなかったとしても、スマートデイズ（サブリース会社）が保証するから大丈夫ですよ、という建前でサラリーマン大家さんに売りつけていました。

でも実際には、誰も入らないわけです。
そうすると、当然サブリース会社は入居者からの家賃収入がないことに加え、家主に対しては満室想定時の賃料を支払わないといけないため、困ります。
では、どうしてその賃料を補填していったか？

どんどん新しいアパートを建てて、サラリーマンに銀行融資を受けさせて売りつけていました。そこの儲けを家賃に充てていました。
完全に自転車操業です。

銀行も融資の限界があります。
銀行が融資をしなくなった途端その歯車が止まるため、待っているのは破綻です。
融資を受けると言っても、普通のサラリーマンが1.5億もする融資を受けられることがあるでしょうか。通常ではありえません。
では、なぜ融資を受けれていたのでしょうか。

資料捏造による不正融資

半沢直樹みたいになってきましたね(笑)
一般のサラリーマンは、貯金や資産が1億円あったりする人なんて、そうそういないですよね？
そうすると融資を受けられないはずですが、この販売会社が通帳残高を捏造して融資を受けていたということが発覚しました。

その不正により、スマートデイズも破綻し、家賃が入ってこなくなった家主（サラリーマン大家）も借金を返済できず、破産することになってしまったわけです。

まとめ

サブリース契約やシェアハウス自体の仕組が悪いわけではありません。
ただ、サブリースは大家に不利な条件であることが多いです。
例えば、
①30年家賃保証と記載があるにも関わらず、一方的に契約を切られてしまうことや家賃の見直しが2年毎にある説明をしなかったり。
②アパート建築とセットになってることが多い。
→今回のように高い建築費をとられるケースもあります。
③サブリース会社破綻の可能性
があげられます。

銀行が融資をするからいい物件ではないということです。
銀行の目的はお金を貸すことなので、回収させすればいいわけです。
大手のサラリーマンであれば、最悪融資物件がダメでも、その人が働き続けれれば回収の見込みが立つからです。

サブリースだろうが物件自体がきちんと運営できてないと崩壊します。
誰かが保証してくれると思考停止してはいけません。

しっかりと問題点はないか。
見極められる力をつけたいと思います。

ではまた。