不動産投資、属性別最初の1棟買い方と反対意見の対応など

概要

今回は、不動産投資を始める際の壁について書いていきたいと思います。
以前書いた以下の記事が結構見られているようなので、やっぱり、始める前の様々な不安や心配、課題の解決方法などは知りたい人が多いのかなと。

前提

これ以降の章ではわかりやすさ、理解しやすさを優先して個人属性が『低め』『高め』に分けて記載いたします。
また、居住エリアによっても戦略や考え方が変わってくることもありますので、一つの参考・指標として捉えてください。

個人属性『低め』の定義

• 非上場会社勤務

• 年収400万未満程度

• 預貯金少なめ（0-300万）

個人属性『高め』の定義

• 上場会社勤務、公務員、医療関係、士業などに従事

• 年収400万以上

• 預貯金少なくはない（300万以上）

どういう物件を探し、選び、融資はどのように引けば良いのか？

考え方

大まかな表面利回りから粗利を計算し、そこから融資の返済、管理費、税金、修繕などを差し引いてきちんと収益が残ることが基本中の基本となります。
赤字でやる意味はないですからね。
まずは、ストックとしての収益確保が大事です。
次に金融機関が融資してくれる物件であることです。
この金融機関の融資が人により千差万別なのです。
自分と同じような属性、境遇から融資を引けた人の話を聞き参考にすると良いです。

個人属性が『低め』

最初の物件選びは重要です。
ひと昔前は高利回りを公庫の融資で購入するのがお勧めでしたが、今では公庫の融資条件はあまりうまみがありません。
ですので、できれば土地の価値が高く、中くらいの利回りのアパートを探しましょう。
土地値が出ていれば、三井住友トラストL&Fで融資がつきますし、担保価値が高ければ債務者・物件のエリアに該当する金融機関を探せば融資の相談は可能です。
ただし、属性的にメガバンクからの融資は無理ですので、信金、信組、ノンバンクを中心に相談し、融資がどうしても伸びない部分を自己資金で補うことになります。
1,000万〜1,500万くらいのアパートから始めるのが効率的にも自己資金的にもやりやすいと思います。
私の場合、最初は地方で1,300万 4戸+テナント付き軽量鉄骨造アパートからスタートしました。
公庫で1,200万 1.8% 20年の条件。
自己資金100万で購入しました。
表面利回りは21%くらいでした。
ただし土地値は低いのでバランスシート的には良くないですので、順次買い替えの対象となります。

個人属性が『高め』

基本戦略は属性が低めの方の戦略と同じですが、融資が伸びない部分を個人の属性で補いフルローンも狙えます。
現金は減らさずに、属性をうまく活用してできるだけ多く融資を引けるように交渉しましょう。
現金を減らすと、2棟目からの買い進めが遅くなってしまいます。
不動産投資は保有部屋数が増えるほど安定しますので、買い進められないということは、安定経営まで時間を要し、その間リスクを負うことになります。
また、自己資金に余裕があれば、物件の金額規模的に2,000万〜3,000万で部屋数多めのアパートを狙うのも効率的です。

周りの人達からの反対にはどのように対処すれば良いのか？

考え方

この問題には属性は関係ありません。
不動産投資を始める場合、身の回りの人に相談するとだいたい止められます。
その理由は多額の借金を負うことへの心配・不安によるものです。
そして、心配して必死に止めてくる人達は不動産投資の『未経験者』であり、知識も経験もないため心配し、不安になり、不動産投資をやることを止めるのです。
また、不動産投資を始める方自身が同じように不安や心配があり、止められて判断を迷う状況であれば、一度立ち止まった方が良いです。
きちんと不安や心配をなくすべく、本を読み、知識を得ることを優先するべきだと考えます。
また、知識を得た上で相談する先は『不動産投資の経験者』『先輩大家さん』にしましょう。
そういった仲間を見つけるためにセミナーに参加してみることも有意義だと思います。

個人で買うか法人で買うか？

考え方

最終的に、どこまで不動産物件を買い進め、収入を増やしたいかによります。
世間一般的には不動産投資・賃貸経営では、5棟以上か10室以上で『事業規模』とみなされます。
先々、この事業規模以上に買い進める予定があるのであれば、最初から法人を設立して物件を購入するほうが、税制面で有利なことが多いです。
しかし、限定的な条件の中では、個人で購入することでも税制面で有利なことも多々ありますので、どちらかに絞るよりは、どちらのメリットもうまく活用するほうがよいと思います。

個人属性が『低め』

もともと個人で収めている税金はそれほど多くないため、できれば事業規模まで拡大を視野に入れて最初から法人で購入していき、規模拡大に応じて、設立した法人から給与を受け取り、タイミングを合わせて個人でも物件を保有し減価償却の効果により節税するという流れが理想的です。

個人属性が『高め』

最初の1棟を個人保有で購入し、家賃収入に加え、減価償却により個人所得の節税効果を得る。
最終的に事業規模を超えなくても良ければ、個人で買い進める。
最終的に事業規模を超える目標ならば、2棟目以降を法人で購入し、事業を拡大する。
個人所有の物件は減価償却切れになる前に、新たな物件を購入し既存物件を売却することで減価償却を確保し続けるのが良いです。

まとめ

わかりやすく属性『低め』と『高め』に分けて書きましたが、実際にはそう単純ではなくその間に属する方も多いと思います。
ただ、言えるのは個人属性が高くなれば選択肢が増えるということです。
個人属性を武器として使えない方は、限られた選択肢の中で戦略を立てて買い進めることにはなりますが、不動産投資を始められないわけではありません。
ご自身の属性と置かれている環境や境遇、融資の条件、物件エリアと物件条件、これらをパズルのように組み合わせながら、ご自身が考える収益プランに当てはまる物件を購入することが重要です。
更に言うと、買い進めるための最初のプランがとても重要になってきます。