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マンション建替えアドバイザー。マンション管理士。再開発プランナー。マンション再生、建替…

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マンション建替えアドバイザー。マンション管理士。再開発プランナー。マンション再生、建替えについて書いていきます。 　【業歴】六本木７丁目マンション建替事業（港区）元代々木住宅建替事業（渋谷区）つつじヶ丘マンション建替事業（調布市）　藤和初台コープ建替事業（渋谷区）他

マンション管理状況調査

都内某区からマンションの管理状況調査の依頼がマンション管理士会経由で来る。 ここの所、連日。 小規模、管理組合の実態なし。永年に亘り、一人の手に管理が委ねられ、その人の考えの下に管理が進められていたマンション。 その人たちは別に他の区分所有者から委託料を受けていたわけではない。全くの善意から進めていたこと。管理費圧縮と長期的視野の欠如で、目先の修繕に追われながら、業務を進めてきた。他の区分所有者は煩わしいことは任せきり。 時がたてば、管理を担っていた人も年を取り、次の世

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    • 区分所有の忘れ物（2）管理人室と集会室

      マンション内の管理人室や集会室は誰のものなのでしょう。1983年以降のマンションでは、階段、廊下、躯体と同様に共用部分として、マンション区分所有者のものとして、規約共用部分として、登記されています。 なぜ、わざわざ、そのようなことをしなければならないのかと言いますと、管理人室や集会室は、本来、構造上は専有部分として扱わなければいけないものだからです。専有部分は区分所有権の目的となってしまいます。 そこで、規約共用とすることで、それ自身が単独で売買などの権利移転の対象とはな

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      • 「マンション建替え」区分所有の忘れ物（1）

        「マンション建替え」の現場では、様々な問題に遭遇します。そんな中のひとつです。 建物の専有割合に対して、下図のように、土地も同様に建物の専有と同じ割合で共有しているものと考えます。現在のマンションでは、あたりまえのことです。でも、古いマンションですと、そうとは限りません。 　　　(専有面積割合) １９８３年区分所有法改正（昭和５８年５月２１日法律第５１号〔建物の区分所有等に関する法律及び不動産登記法の一部を改正する法律一条による改正〕）により、マンションの土地建物は一体

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        • マンション再生-老朽化対策に必要なもの

          マンション老朽化対策は、必要な時期に必要なお金をかけて、マンションを大規模改修する。改修で、問題解決できなければ、いっそのこと、建替える。再入居が厳しいようなら、敷地売却をしてしまう。といずれかを実施することで、それは解決していきます。 ただ、その解決には、いずれも、大きなストレスと費用負担が伴います。建物の老朽化とともに、住む人も高齢化します。それらの解決、緩和策を進めて行く原動力は、結局、家族とご近所との絆の力しかありません。 大規模改修では、必要な費用が準備できてい

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          「再開発事業」に思うこと

          「再開発事業」の業務に携わっています。「再開発事業で損したという人には会ったことがない」確信をもったつぶやきを聞かされきました。湾岸にお住いの、土地所有者の方です。周りにそういった方々がいらっしゃるのだろうと思います。うらやましいかぎりです。誰でもが「再開発事業地区」の中に権利を持てるわけではありません。一部の恵まれた方々だけに享受できる権利です。 　享受できる特典は、 ① 新しい建物の取得がほぼ無償 ② 工事期間中の仮住まい補償 ③ 工事期間中の賃貸事業に対する減収補償

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          (マンション建替え)『建替決議』否決

          　「マンション建替え」は区分所有者数かつ、議決権数の４／5の賛同で可決されます。 1／５以上の反対、態度保留者がいれば『否決』です。僅差での『否決』となった場合、「建替え」に再生の活路を見出していた４/５近くの賛同者の方たちが取るべく次の手立てはどういうものになるのでしょうか？１/５超えた反対者の方たちは自分たちの意見が通ったことに対して、次のステップをどのように指示（さししめ）してくれるのでしょうか。 　通常のマンション管理業務は、総会の出席人数の過半数の賛同で議決されま

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          (マンション建替え)『建替決議』否決

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          （マンション建替え）管理不全マンションの行く末

          　大規模修繕工事が3回目、4回目を迎えるようとしている管理組合は大規模修繕を漫然と、このまま進めて良いのかという疑問がでてきます。そんなところで、“建替え”たらどうなるのかを考えてみようと我々に、“建替え”の検討依頼がきます。おおかたの管理組合はそうして、大規模修繕と比較検討してその後のマンション方針を決定していきます。 しかし、中には、ほとんど大規模修繕を実施してこなかったマンションが、“建替え”に活路を見出そうとして、ご相談にこられる場合があります。負担が厳しくなる修繕費

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          （マンション建替え）負担に勝る魅力

          　2003年からマンション建替え事業に関わっています。その頃、建替え事業は黎明期です。初めて関わった案件は、容積未消化分（※1参照）と総合設計制度（※2参照）を利用することで、古い建物の2倍以上の専有床が確保できそうでした。区分所有者の負担なしで建設可能ということで、区分所有者からの事業化打診に積極的に応じさせていただきました。結果的に立地性に優れる敷地であったので、各区分所有者の移転費用もねん出が可能となりました。 　このように区分所有者の負担が全くないような状況をつくりだ

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          マンション管理適正化法改正（2）

          　2020年4月1日により、区分所有マンションの「管理状況届出」（「東京都におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」に基づく）が開始されています。 　近年、広く普及されている分譲マンションは、建物老朽化と居住者の高齢化といった「二つの老い」が進行しており、『マンション管理不全』に陥りやすい状況があります。それに対する施策を都は講じようとしています。「管理状況届出制度」はそのスタートです。 届け出なければならないマンションは、昭和58年12月31日以前に新築されたマンシ

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          マンション管理適正化法案（1）

          マンション管理適正化法案の内容 （１） 管理が適切な建物を地方自治体が認定 　　自治体による「管理計画認定制度」を創設し、修繕計画の策定や修繕積立金の状況、管理組合の活動などが評価されます。基準は国交省がつくり、自治体が管理組合に指導や助言、勧告する規定も設けられます。認定物件などへの税制優遇策なども検討されます。 　長期修繕計画が立ち行かない管理不全マンションやその予備軍との差別化が図られることになります。中古マンションの資産性を図る尺度にマンションの修繕履歴や長期修繕

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          コロナ禍後のマンション価格

          満員電車、会議、打合せ、飲み会、会食・接待。仕事に避けられないと思われていたものを、新型コロナウィルスの禍は、あっさりと“必要ないよ”ということを知らしめてしまいました。およそ、人が集まる必要がないということであれば、オフィスはいりません。オフィスがなければ食事をするところもなくなります。夜の会食も必要ありません。これまでの形態は一変してしまいます。 そんなコロナ禍後の経済環境がどのようになっていくのかは大いに気になることです。不動産価格はどうなるのでしょう。東京駅、虎

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          （マンション建替え）進める要因　（2）--価格からの考察

          　2013年9月に完成した渋谷区にある建替えたマンションの販売価格と渋谷区の中古価格の推移（ホームズ資料下記参照）です。完成当初の価格は㎡109万円でした。2016年からの渋谷区の中古価格は2020年7月現在まで㎡100万円を上回ることがあっても、それ以下とはなっていません。今は販売時以上の価格となっていいます。首都圏マンションの価格は底堅い形で推移してきています。 ホームズ資料2020.06.15 前回（1）で検討した築42年の渋谷区内マンションは㎡67万円でした。20

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          （マンション建替え）進める要因　（2）--価格からの考察

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          （マンション建替え）進める要因　　　--価格からの考察

          　現在、コンサルを進めている渋谷区案件の価格推移です。 現在の価格は坪220万円（㎡67万円）です。この案件で建替え事業を進める場合、事業主体である建替組合はデベロッパーに坪320万円（㎡97万円）で再建したマンションの床を取得してもらいます。そして、その処分金を事業費に充当し、各々の個人負担を低減化することで事業を進めて行く方向で考えています。 その場合、デベロッパーは坪400万円（㎡121万円）で一般に売却することとなります。 ○○マンション（渋谷区内）レインズより

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          (マンション建替え）リバースモゲージ

          　マンション建替事業等により60才以上の方が居住するために購入・建設する場合に限定された融資です。返済方法は、亡くなるまでの間は利息のみ。元金は、申込本人（連帯債務者を含みます。）全員が亡くなったときに、相続人が、売却などの方法で一括して返済します。 　マンション建替事業進展しない 　　① 老後資金を使いたくない 　　② 借金返済で苦労したくない 　リバースモゲージ 　返済　金利のみ 　元金　亡くなったときに売却などの方法で返済 ******************

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          (マンション建替え）リバースモゲージ

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          （マンション建替え）主な反対意見（2）

          　以下の実際の具体的事例で出された不安事項とその対処法を掲載しました。事例は渋谷区の住宅街で築年数が40年以上の区分所有マンションです。区分所有者は専有面積が１戸当たり55㎡で60㎡の新築マンションを取得したとした場合、2080万円の負担金が発生します。建替決議までに１０年の歳月を必要としました。 具体例： （具体的事例） 　渋谷区〇〇〇〇　2013年9月竣工 　再建築原価（2ＬＤＫ　18坪）　5040万円　→2013年販売価格　6700万円 　旧建物評価（敷地評価）　　

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          （マンション建替え）主な反対意見（2）

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          （マンション建替え）主な反対意見（1）

          　マンション管理組合が“建替え”を検討してみようと至るまでには、今後の修繕計画への行き詰まり感が根底にあります。いっそ、“建替え”をした方が良いのではないかということです。理事会では、当然、そのことが話し合われ、一般区分所有者へも伝えた上で、“建替え”検討を進めているはずですが、その伝えたはずのことが、一部の方には、ごっそりと欠落していることがあります。 　我々コンサルタントが“建替え”検討として、管理組合の中に飛び込んだ時、発せられる否定的な反応や質問があります。どこの

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          （マンション建替え）主な反対意見（1）

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