Katsuya Sato

不動産コンサルタント、1966年生まれ、宮城県出身、東京都品川区在住、ユニークスの「不…

Katsuya Sato

不動産コンサルタント、1966年生まれ、宮城県出身、東京都品川区在住、ユニークスの「不動産/相続 悩み相談所」　https://www.uniques1.jp

効率重視の功罪

仕事において何かにつけて「効率重視、効率重視」と言われます。 もちろん、効率よく仕事を進めることは当然ですし、会社的にも、そうすることによって売上アップ収益アップに繋がることは分かりきったことです。 なので、昨日も今日も明日も皆会社のために、上司に発破をかけられながら「効率重視」を心掛けます。 まるで“呪文”のようですね。 でも、本当にそうでしょうか。 昭和世代の私からすると反論もあります。 例えば移動時間を含めた1日のスケジュールがアポイントでぎちぎちに埋まっていて、

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    • 四賤業

      4、5年前、あるセミナーでの講師の話を思い出しました。 以下、その要旨です。 昔は四賤業と呼ばれてる職業がありました。 賤とは「いやしい」との意。 その4つの職業とは、 ・金融屋 ・株屋 ・保険屋 ・不動産屋 だそうです。 「～屋さん」ではなく、単に「～屋」だけだと「蔑み感」がありますね。 特に上記4つに関しては。 「金融屋のくせに」 「おい、株屋！」 「おたく不動産屋？」 とか、名前を呼び捨てされた感じです。 この語尾に「さん」が付くと全然感じが違いますし、普通「金融

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      • チープな内装の新築マンション

        この写真は建築中の横浜駅直結のタワーマンション。 超希少立地で海の見える眺望を売りに、業界内でも話題です。 平均坪単価は640万円、第1期、第2期はすでに完売、現在第3期の販売中です。 3LDKタイプの71㎡が1億4,000万円台から、1LDKタイプの40㎡が7,900万円台からとなっており、41階の161㎡は6億6,000円台とのこと。 何とも言葉が出ませんが、ファミリータイプが1億を優に超えていることに驚きです。 もはや、「億ション」は目新しいものでは無くなってしまいまし

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        • 耐震化による価値と過大費用のジレンマ

          中古マンションを探される方の、9割以上は新耐震基準（昭和56年6月以降に建築確認通知書が交付された物件）を希望されます。 安全性もさることながら、購入時の税金軽減措置の条件の一つにもなります。 また、旧耐震基準であっても、耐震診断を経て新耐震基準を満たしてる場合でもＯＫです。 さらに、耐震補強工事をして新耐震基準を満たしてもＯＫです。 ところが、その耐震補強工事が必要になった場合がやっかいです。 最近、ようやく耐震に関する意識も高まりつつあり、耐震診断までは合意形成にて実

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          フロント担当者の質

          分譲マンションの管理会社に限った話ではありませんが、この「管理会社」ほど担当者によって対応に大きな違いの出る業種も珍しいです。 私も某管理会社に勤めたことがありますが、そこも結構酷かったです。 そこはゼネコン系なので、マンション管理もやってましたが、ビル管理がメインでした。 管理とは建物本体のハード的な部分と、運営に関するソフト的な部分があり、テナントからの設備に関するクレームなど、それら2つが絡む局面も多数あります。 よって、各所の橋渡しや日程調整が必要になるなど、営業的

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          キャッシュカードの運用方法

          管理組合において、キャッシュカードを持つことは事故の元なので、作らないことが多いと思います。 入出金をする会計担当理事が持つにしろ、理事長が持つにしろ、使用の際はどうしても4桁の暗証番号を知ることとなります。 もちろん、普通預金に限りますが、その預金金額がリスクに曝されることとなります。 「でも、通帳振込みは手間がかかるし、窓口も混むし、振込手数料もキャッシュカードの方が安いんだよね」 おっしゃる通り。特に最近は窓口からの振込手数料が値上げされてますよね。 管理組合として

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          管理費の横領

          後を絶たないのが、この管理費や修繕積立金の横領。 しばしばネットのニュースとかにも出てますが、恐らくは氷山の一角。 きっとたくさんあると思います。 中にはもみ消しもあると思います。 そして、マンションだけではありません。 私が5年ほど公務員宿舎の管理の仕事に携わった時も、管理人による横領がありました。 もちろん、公にはなりません。 もみ消しです。 さて、この横領ですが、マンションの場合、誰がすることが可能でしょうか？ 真っ先に思いつくのは、管理会社の社員ですが、大手ほどお金

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          ワイヤレス簡易オートロック

          購入するにしろ、借りるにしろ、マンションのセキュリティーはもはや必須項目ですね。 ところが、一般的なオートロック導入にあたり、管理組合には大きな問題が立ちはだかります。 一つは「高額な費用」、もう一つは「煩わしい工事」。 まぁ、一見これらの問題は当たり前のように見えますが、エントランスに設置されるオートロックのパネルから全世帯に配線工事をするのは簡単ではありません。 戸数50戸の場合、機器を入れた工事費総額は800万円にもなります。 さらに、各世帯に配線するには当然に電気屋

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          未払い管理費の強制執行（4）

          何とか支払督促分は回収の目途がつきました。 が、その手続きの間に新たな未払金が毎月積み上がっています。 どこかで止めないと未払いはエンドレスです。 実は、強制執行申立て前に手は打ちました。 抵当権者（金融機関）に告発したのです。 「この所有者は賃貸で人に貸している物件だということを承知の上で、お宅の住宅ローンを借りています。明らかに金消契約違反では？」と。 コロナ禍の中、わざわざ水道橋まで出向いて直接伝えました。 これだけで十分。 金消契約違反であれば、ローンの一括返済を求

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          未払い管理費の強制執行（3）

          最終ともいえる地方裁判所からの強制執行通知文書を未払者はなぜ受け取らないのか？ 本当に不在なのか、それとも故意なのか。 郵便局の通知では「宛先不明」となっていました。 「もしかして引っ越したか？」 登記簿の現住所は、確か親名義のマンションなので、本人のみ移転した可能性があります。 仕方がないので、賃貸管理会社にその後連絡が取れたかどうか確認しました。 そうしたら担当者は相変わらず泣きそうな声で、意外な答えが返ってきました。 既知の電話番号はすでに使われておらず、メールアドレ

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          未払い管理費の強制執行（3）

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          未払い管理費の強制執行（2）

          未払い管理費は債権回収の話なので、本当は弁護士に頼めば早いのでしょうが、最低50万円からの費用が掛かります。 なので、出来る事なら自分たちで何とかやり切りたいですね。 さて、様々な督促を無視をされ続けてきました。 いよいよ最終段階の入口です。 まずは、支払督促を確定させるための「仮執行宣言の申立て」です。 これも未払者側から異議申立てが可能な最後のチャンスですが、案の定2週間以内に反応はありませんでした。 これで裁判の確定判決と同じ効力を得、支払督促が確定し、未払い管理費に

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          未払い管理費の強制執行（2）

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          未払い管理費の強制執行（1）

          一昨年から昨年にかけて約1年、管理費・修繕積立金の長期未払者に対する強制執行を実施しました。 正直、そこまで行くとは思ってなかったので、結構大変でした。 このオーナーは購入した数年前から1円たりとも管理費等を収めたことがなく、「ずいぶん悪質だな」と理事長を引き継いだその時は思いました。 さて、「まずは電話を」と思い、あちこち書類を探しましたが、そもそも連絡先すら分かりません。 部屋は賃貸で貸していたので、入居者から賃貸管理会社を聞き出し、オーナーの連絡先を問い合わせましたが

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          未払い管理費の強制執行（1）

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          助言・指導・勧告

          昨日の続きで、もう一つ、改正されたマンション管理適正化法で創設された制度。 それは行政による「助言・指導・勧告」です。 要は、ちゃんと運営していないマンションに対して、役所が口を入れてくるというもの。 具体的には、以下の項目に当てはまるマンションがその対象のようです。 ①管理者がいない ②管理規約がない ③総会が開催されていない ④管理費と修繕積立金が区分されていない ⑤長期修繕計画に基づいた修繕積立金が積み立てられていない 実際に自主管理だと、 ①は曖昧で誰が管

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          マンション管理計画認定制度

          先月より始まったこの制度。 改正されたマンション管理適正化法で示された管理計画の基準を満たした場合、行政の判断にて適切に管理運営されている、と「認定」してくれる制度です。 これは5年毎に更新されます。 そのインセンティブとして共有部分リフォームの金利引き下げや、専有部分の購入時に買主が利用するフラット35の金利引き下げ措置が検討されているようです。 さらに、専有部分の買い手は認定を受けたマンションか否かを購入の判断基準の1つにすることが想定されます。 とすると、それ

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