【完全版】偏差値40の高校生でも分かる節税の話

タイトルは私のことで、私は学歴コンプレックスがあります。新卒で入った住宅販売の不動産会社では感じていなかったんですが、

大学時代に取得した教員免許を生かして転職した、教員時代に強く感じるようになりました。

千葉県にある偏差値40の高校の出身の私が千葉県内の学校で偏差値50〜60の子もいるクラスの担任をしていたのですから、なんとなくご想像は頂けると思います。

ですのであまりにもしつこく聞かれない限りは、出身校を隠しているような日々でしたが、

現在「不動産投資」という分野で働いていて、高学歴どころか上場企業役員、社長、政治家、お医者様などの資産作りや節税をお手伝いさせているうちに、「気にしていたのは自分だけ」というのに気づいたのと

専門分野の不動産で私たちの右に出る方はいないので一気に気にならなくなりました（笑）
今では有効活用させて頂いております。

前置きが長くなりました。

みなさん節税って良くお聞きかと思いますが、そもそも仕組みを完全に理解している方は少ないんじゃないでしょうか。

私の場合

私は会社員と個人事業主の2つの側面で収入を得ています。

会社員の場合ですと「給与収入」を得ます。
（後ほど詳しく説明します)
ご察しの通り会社から毎月固定で給料を受け取っています。

さらに私の場合は「事業収入」があります。
保険屋のおばちゃんなんかがイメージしやすいと思うのですが、会社から業務を委託されて成果を出した分収入を受け取ります。

この事業収入、会社から毎月受け取っている給与収入のほかに、不定期に収入を得ているので毎年確定申告をする必要が出ます。収入を得た分、国に税金を納める必要があるからです。

ここからがポイントです。

事業収入、という通り成果を出すために色々とお金を使っています。工場であれば何かを製造する機械などないと仕事できませんよね。私たち個人であれば、交通費、接待交際費などです。

これらのお金は「仕事のためにお金を使った」ので確定申告で経費として申告することができます。

事業収入で1000万円を年間に受け取っていて、所得税率が10%だと、国に対して所得税を100万円払っています。

しかし、私みたいな飲兵衛はお客様と会う度にお酒を飲んでいますし、お客様のご要望が有れば全国どこにでも出没しますので経費を500万円申告します。（領収書よくもらうのはこの為)

そうすると収入から経費が引かれた「事業所得」は500万円となります。

税率が10%でしたので所得税は50万円となりました。

おっとそしたら差額の50万円返すよ！これが税金の還付金です。

会社員の場合

では会社員の場合はどうでしょう。

給与収入があります。ただし会社員として毎月会社からお給料をもらっている中で自腹を切って仕事をすることはあまりありません。

しかし、事業をしている人のみが経費を認められるのも不公平なので、会社員には「給与所得控除」というものがあります。

事業者でいう経費を、給与所得控除として経費にみなしているのです。

左側の給与収入金額はいわゆる「年収」
ここから給与所得控除を引くと「給与所得」がでます。年収からみなし経費が引かれました。
年収600万円だと164万が引かれ436万です。

また、毎月みなさんが払っている「社会保険料」を引くことができます。何かというと、年金、雇用、医療など給料から引かれている金額です。

今回はざっくりと90万円を引きましょう。
436万－90万=346万

さらに、配偶者やこどもが扶養に入っていればその分控除される「人的控除」

生命保険などに加入していれば「生命保険料控除」をすることができます。

会社員は「年末調整」をして生命保険料などを会社に提出すると少しお給料と一緒にお金が戻ってきますよね。あれは会社がみなさんの分を確定申告してくれてるんです。

独身の方だと基礎控除のみです。
346万－48万=298万

これらの控除を全て引いた金額が税金を支払う対象となる金額である298万が「課税所得」となります。

298万だと上から二つ目の税率10%です。
298万×10%－97,500円 = 200,500円

これが年収600万の方が国に納めてる所得税です。

なぜ節税に不動産

不動産投資をすると節税になる。聞いたことはあるけど仕組みはどうなのか。

自分の住む家ではなく、人に貸すための家である「収益用不動産」で「家賃収入」がありますので、確定申告をしなくてはなりません。

本来収入が増えますと「税金は増えます」しかし、不動産は事業者と同じように「経費」をだすことができます。

その経費の中でも1番大きな経費が「減価償却費」です。

減価償却費とは、税務上、建物や設備が年数が経つにつれて消費されていると考える費用です。

建物本体は47年、設備は15年経費とできます。
今回は築10年のマンションの例にしましょう。
47-(10×0.8)=39年
設備も中古ですので10年として、

価格が2000万だとします。
（土地、建物割合に関しては後ほど)

建物本体と設備の割合は7:3だとすると

建物本体が1400万、設備が600万の割合です。

経費にできるの金額は

建物本体が1400万÷39年=約36万

設備が600万÷10年=約60万

当初10年は96万もの経費を申告することができます。

その他経費としては、借入金利、管理手数料、固定資産税、取得にかかわった経費など、購入した年は特に多く経費を出せます。

家賃7万で年間収入が84万あっても、

減価償却費やその他経費を合わせると150万ほどの経費があります。

不動産による収入と経費を差し引くと

84万-150万=－66万

この金額を会社でもらっている、給与所得と損益通算、簡単に言うと控除できます。

先程の年収600万の方の税率は10%でしたので、約66,000円が還付されます。

住民税も控除されますので、10%、66,000円分節税され、合計133,000円が何もしてない人と差になります。

収入が高ければそれだけ税率も高いので還付金も高くなります。

いつかやろう、そう思っている年数が長ければ長いほど払わなくて良かったかもしれない税金を払って、アベノマスクの大量生産に使われているのかもしれないのです。

不動産会社はどう見極める？

しかし、一般の方からしたらどこに頼めばいいのか？大きな買い物だから怖いよ。

おっしゃる通りです。

不動産会社がお客様目線の会社かどうか調べる方法があります。

先程カッコ書きをしていた土地建物割合です。

この土地建物割合は販売業者が概ね自由に決めることができます。

土地は消費されないので、消費税がかかりません。なので販売業者は販売した後に支払う消費税を少なくしたいので、土地割合を増やしたい業者が大半です。

加えて土地は劣化することがありませんので減価償却費の対象にはなりません。

何が起こるのか

土地の割合が高いと減価償却費をほとんど経費として出せなくなるのです。

CMもだしている不動産投資会社は

土地7:建物3です。

先程の価格2000万の例を引用すると
土地1400万で建物600万となってしまいます。

建物が600万のうち
建物本体が70%で420万
設備が30%で180万

420万÷39年=11万
180万÷10年=18万　合計29万

不動産会社が支払う税金を削減されたばっかりに、お客様が経費にできる金額が激減しています。

自分でいうのもなんですが、私の会社ほどお客様目線の会社はほかに知りません。

割合は土地3:建物7です。

価格2000万の例を引用すると
土地600万、建物1400万です。

建物が1400万のうち
建物本体が70%で980万
設備が30%で420万

980万÷39年=約25万
420万÷10年=約42万　　合計67万

どちらのほうがお客様目線なのかは一目瞭然かと思います。

その会社が将来に渡ってお客様のことを考えているか、見極めるのは土地建物割合はどうなのか？？

殆どの会社がここに触れることなく販売をしています。

お客様の10年後、20年後なんて知らんぷりなんです。

マンション経営は投資ではなくて経営、事業です。リスクもコストも理解して予測、対応することができるのですが、

情報を知らないばかりに搾取される方は後を断ちません。

騙されない、失敗しないためには、信用できる人間に丸投げ。

たしかに1人の営業としてはそれはやりがいであり、責任を持ってお受けするのですが、まずはご自分の身を守る為にも、時間の許す限り調べてみる事をお勧めします。

「私はお客様を家族のように大切にし、不安なく豊かな未来を実現します。そして会社を更に成長させ、社員の豊かな未来も実現します」