NO51　住宅購入、ちょっと待って🖐購入前に考える【5つの注意点】

住宅購入を考えている人や買った人に向けて書きます。

ウマいFPの山内です🦄
住宅について少しずつあれこれと書いてきましたが、
今日は絞って書きます。

以前はこんな記事を書きました。

国は住宅購入を勧めています　🔥

私が小学生の時のお話ですが教科書の中で、

「少子高齢化のため○○年までに〇人で〇人の高齢者を支えないと
いけなくなります」

と書いてありました。

30年経った現在では、少子化対策はほとんどされておらず、
結局今まで通りでは高齢者を支えきれないので、
支えられる予定だった一部の人間を支える側にする対応しています。

つまり、「高齢労働」です😱

働かないといけない高齢者は立派な「困窮者」なのですが、
私たち国民のほとんどがその認識がありません😭

では政府がこれまでにとってきた高齢労働化までの手順を説明します。

✅　住宅ローン減税で住宅購入を促す
✅　労働力の確保のために、完済年齢の引き延ばしを金融機関に促す
✅　定年を70歳に引き上げる
✅　年金受給開始年齢を70歳に引き上げる

最後の年金受給年齢の引き上げは実行されていませんが目前です。

つまり、国の国民に対する高齢労働の礎となっているのが住宅購入です。
国が銀行と提携してるフラット35の融資条件は緩いです。

国民の多少無理なローンをむしろ国としては組んでほしく、
高齢になっても、住宅ローンを返すために働いてもらえます･･･。

すべては社会保障費の削減と税金と労働力確保のためです。
そういうわけで、国はみなさんに住宅購入を勧めています。

また、住宅購入は多ければ消費が上がり、
景気が手っ取り早くよくなります。

家を買うとその家に見合う物を買いたくなります。
これを心理学では「ディドロ効果」と言います。

新築には新しい家具や棚、家電製品などなどを購入したくなるものです。
それによって消費税が政府に納まるという具合です。

もちろん、買った人はその分住宅ローン返済が遅れます💧💧

住宅購入金額の目安がおかしい　⚡

20世紀に日本で言われ続けていた住宅購入金額の目安があります。
「年収の5倍」です。

ここ数年ではそれ以上の目安8倍等も言われています。

前述したように高齢でも労働をしてほしいという国家の背景が
反映されています。

私は年収5倍案に対してずっと懸念していました。

本当にこれでいいのかと、
昨年この疑問にお答えしてくれたのが、
名著「となりの億万長者」でした。

となりの億万長者 〔新版〕 ― 成功を生む7つの法則

その中で書かれているローンを組む金額は

「年収の2倍」でした　⭐

この考え方についてのご紹介を簡単にします。
住宅ローンの借入金額（購入金額から頭金を引いた額）が
年収の2倍なので、

❌　悪い例

【　年収800万円　頭金1000万円　】

ローンを組む金額が1600万円（800×2）なので、
購入金額は1000+1600＝2600万円になります。

⭕　いい例

【　年収800万円　頭金2400万円　】

ローンを組む金額が1600万円（800×2）なので、
購入金額は2400+1600＝4000万円になります。

この「年収2倍理論」は本当に理にかなっています。
この基準で買えない物件というは

✅　物件に対して収入が見合っていない
✅　貯金が少ない、つまり貯蓄率が低い（住宅ローンの完済が遅い）

のどちらかになるという事です。

「収入、支出、貯金」の全てが備わっている素敵な指標です✨

次に貯蓄率と購入金額の関係を見てみます。
年収の5倍の家を買おうとしたら、

❌　貯蓄率10％

30年間で年収3年分の頭金を用意して、残りの2年分をローンで組んで、
20年間で返済する。
合計で50年間で返済💦

つまり「その住宅購入を諦める」事になります💦

⭕　貯蓄率50％

6年間で年収3年分を貯金して、残りの2年分のローンを組んで、
4年間で完済する（貯蓄率50％なので）。
つまり、合計で10年で完済ができるという事です✨
すごい返済速度ですね。実際にいますよ。

この考え方はしっくりきませんか？
貯蓄率が50％なら、実質頭金なくても速攻で家を購入できます。
それはちょっと危険だから頭金なしはお勧めできませんが…😅

住宅ローンの返済の仕方　【5つの注意点】

いくつかのポイントを書きます。

✅　安い変動金利で借りる

基本的には10年で返す前提でおすすめしています💖
（無理だよ～～って聞こえてきそうですが😅）
保険付きの高い金利より、保険無しの安い金利が優先です。
金利はできるだけ安い金利で1%未満。
現在は金利0.4%未満のものがでています。

✅　長めの返済期間にする

住宅ローンは一番金利が安い借金です。
長めの返済期間にしとけば手元にお金を残して置けて、
突発的な費用にも対応できます。
「返済期間が長いと利息がもったいないんじゃない？」
って思う人もいますが、住宅ローン減税というとっても強い見方が
10年（もしくは13年）いて、利息分以上に税金を還付してくれます😊

「返済期間を短くして住宅ローン払ったけど、教育費が払えなくて、
金利のより高い教育ローンを組む人」もいるので要注意です⚡
（本当にいます😅）

✅　頭金を出さない（ローン減税を多く受け取るため）

頭金を準備できない人は論外ですが、準備しても頭金をださずに、
できるだけ減税を受け取るのが現状のベストです。

住宅ローン減税が受け取れるため、残債は常に多く残す。
注意点を3つ言います。

🌟　所得税や住民税の納税額の合計が借入金額の1%前後の人は
　一度シミュレーションをしてください❗

🌟　住宅ローン減税は適用条件があるので調べてください❗
※築年数、自分が住むこと等

🌟　2022年度以降に減税が利息分のみに変わる可能性がある❗

✅　繰り越し返済は10年（13年）以内にはしない

ローン減税を多く受け取るためです。

✅　10年後（13年後）に住宅ローン減税が終了した時に
　一括返済をするか、そのまま借り続けるかを検討する　

ローン減税終了時の年齢が50歳以降だと、
生命保険よりもローンの利息を支払った方がお得の可能性が高くなります。

また、公務員の人はローンの金利よりも利率の高い共済貯金に加入できる場合もあります。

昨今では金利が非常に安くなっているため、
昔ながらの「繰り越し返済がお得」が「お得ではない」傾向にあります。

無理な住宅ローンを組まない❗

最後にみなさんへ申し上げます。
2000万円不足問題の試算となった家計での一か月の住居費は1万円強です。
これは持ち家でローンを完済しているという前提です。

退職金で住宅ローンを完済するのが当然とされていましたが、
昨今では定年雇用や終身雇用も崩れ、退職金を出さない企業が増え、
金額も少なくなっている傾向があります。
無理のない金額での住宅購入の検討をお勧めします。

最後にもう一度、

「ローンを組む金額は年収の2倍💴」

読んでくれてありがとうございました～🎸🙌🐴

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