放置しているだけで年間コスト50万円以上！ 実家の「空き家」問題をお得に解決する方法
こんにちは。
フォレスト出版編集部の森上です。
いまや、10人に１人が空き家の所有者になるという時代です。とはいえ、「空き家」問題は、「自分には関係ない」と思っている方も多いかもしれません。
ただ、自分の実家という意味では、身近で起きる可能性は十分にありえます。
特にきょうだいのいない一人っ子の方、またはきょうだいがいても、自分もきょうだいも実家を出ており、それぞれ家庭をもって住居をかまえており、実家には親しか住んでいない方は、他人事では済まされません。
親が亡くなったら、その実家は「空き家」となります。あなた、またはごきょうだいが、自動的に空き家所有者となるわけです。
空き家所有者になると、いろいろ経済的なコストがのしかかってきます。放置しているだけで、固定資産税含めて維持費などで年間50万円（月額で約４万円）以上のコストがかかります。
「じゃあ、国へ返納しよう」と考えがちですが、そう簡単には引き取ってもらえません。引き取りにもコストがかかります。
やばくないですか、コレ。
いずれ実家の空き家を所有することになる方、すでに所有しており困っている方に、実家の空き家問題をお得に解決する方法をまとめた１冊が、７月23日（Amazonでは7月21日）より発売されるんです。
書名はずばり、
『実家の「空き家」超有効活用術』（三木章裕・著）
です。
本書では、古家・空き家再生のスペシャリストである三木章裕さんが、【売る】【使う】【住む】【貸す】という４つの活用術を紹介しながら、所有者にお金が一番残る方法をケース別にわかりやすく徹底解説しています。
そこで今回は、同書発売に先立ち、このnoteで特別に、同書の「はじめに」「目次」を全文公開します。
＊
はじめに
明日は我が身!?
あなたの実家が「空き家」になる日
あなたの親しい人から
「親が住んでいる実家が空き家なんだけど、どうしたらいいと思う？」
と相談されたら、あなたはどう答えますか？
この本を読めば、まったく不動産の素人でもその問いに答えられるようになります。
本書では、空き家問題をどのように解決していけばいいのか、優先順位や手順方法をわかりやすく解説しています。
さて、空き家問題を「自分には関係ない。他人事だ」と思っている人にお伝えしたいことがあります。
あなたも空き家問題に巻き込まれる可能性が十分にあります。たとえご自身では望まないとしても、空き家所有者になってしまうかもしれません。
というのも、これからの日本は、「10人に1人が空き家の所有者になる」という試算が出ているからです。2018年（平成30）年の国の調べによると、全国で846万戸が空き家となっており、日本の総住宅数の13・6％に達しています。その比率は、まだまだ増加傾向にあります。また民間のシンクタンクでは、潜在的には1000万戸に達しているのではないかという推計も出ています。空き家には複数の共有名義の物件があることを考えると、日本の国民の10人に1人は、空き家の所有者なっていることになります。
皆さんにも思い返してもらうと、身内や親戚、友人に空き家にかかわっている人がいるのではないでしょうか。
「自分はまったく関係ない」と思っていた空き家問題は、自分の実家という意味では身近で起きる可能性は十分にありえます。
特にきょうだいのいない一人っ子の方、またはきょうだいがいても、自分もきょうだいも実家を出ており、それぞれ家庭をもって住居をかまえており、実家には親しか住んでいない方は、他人事では済まされません。ご両親が亡くなったら、その実家は「空き家」となります。あなた、またはごきょうだいが、自動的に空き家所有者となるわけです。
「空き家」所有者になると、何が起こるのか？――放ってはおけない！ 空き家放置のデメリット
空き家を放っておくと、どんなことが起こるのか？
全国的に広がっている「空き家」問題から見えてくる、主なデメリットをざっと挙げてみます。
◎倒壊や落下物による近隣・通行人への被害。
◎近隣からの苦情（猫や犬が住み着いている、カラスの巣になっているなど）。
◎衛生上生活環境の悪化（ゴミの散乱、害虫の発生、動物の巣、雑草雑木の増殖など）。
◎防犯上の問題（犯罪に利用される、不審者の溜まり場になる、建物へのいたずらなど）。
それだけではありません。実際に放っておいても、経済的コストがかかります。
◎雑草刈りや郵便物の回収など、日常の維持管理に手間と費用がかかる（概算年12万円）。
◎固定資産税の支払い（概算年10万円）。
◎火災保険が空き家のため割高（概算年10万円）。
◎建物が老朽化して雨漏りからの倒壊や壁の倒壊などで、近隣住民に被害、損害賠償請求権が発生（一般的な住宅では損害賠償を負うことがないが、放置している空き家だと重過失と見なされ、損害賠償が求められることも）。
◎行政から「特定空き家」指定されると、固定資産税が6倍に（税制の優遇の廃止）。
◎行政が危険回避のため、行政代執行で建物解体、高額の解体費を請求され、払わないと差押措置。
経済的なコストについて、おおまかなものを挙げましたが、さらにリアリティをもってもらうために、実際にあったケースも挙げておきます。
◎シロアリやネズミの発生による被害で、シロアリ駆除、ネズミ駆除で20万円（2年に一度）。
◎外壁材落下により11歳男児の死亡事故を想定した場合、損害額は5630万円にのぼる。
◎倒壊による隣家被害・隣人が死亡した例では、約2億1000万円の損害額が発生。
いかがでしょうか？
あなたが望んでいなくても、実家が「空き家」となり、その所有者として認定された場合には、さまざまな問題が起こってくるのです。
新制度「管理不全空き家」で、
空き家放置の逃げ道がなくなる!?
「特定空き家」に加えて、「管理不全空き家」という制度で、ますます空き家を放置できなくなりました。
2023（令和5）年1月31日より、2015年に施行された「空き家特別措置法」の改定が審議されています。
当初は、そのまま放置すると倒壊などの危険性がある建物を「特定空き家」に指定して、固定資産税の減額措置の解除や行政で撤去などができるようになりました。しかしながら、それだけでは全国に増え続ける空き家に歯止めがかからないため、新たに「管理不全空き家」という制度を導入して、所有者に空き家の撤去など、適切な管理を広く促そうとしています。
これにより、従来の「特定空き家」に指定された4万戸と、今回の「管理不全空き家」については、全国で推定50万戸が新たに対象となり、固定資産税の減額措置の解除や適切な管理を求められることになります。
空き家問題の対象になる物件の範囲を広げることで、空き家の所有者に対する、空き家を解決するための問題意識を持ってもらい、早期解決を促し、これ以上の空き家の増加に歯止めをかけたいと、国は考えているようです。
そのため、空き家の所有者の皆さんは、固定資産税の軽減のために空き家を放置しておくような逃げ道は許されなくなります。
放置して荒れ果ててしまわないうちに空き家を解決することが大切です。これからの時代ではそれを求められており、空き家を相談する窓口も、行政以外にもどんどん広げていく必要があるでしょう。その点においても、本書の内容は役立つと思います。
相続する「実家」の空き家、
〝負動産〟を〝富動産〟にする方法
ここまで読んできたあなたにとって、「空き家」（空き家予備軍の実家）はただのお荷物のように思えるかもしれません。
でも、安心してください。少し視点を変えると、このお荷物が皆さんにお金をもたらしてくれる、金のなる木になる方法があるのです。
私は、「空き家・古家」不動産コンサルタントとして、今まで多くの「空き家」を有効活用するアドバイスをしてきました。主に、不動産投資に興味のある方に向けて古家や空き家を買ってリフォームし、それを不動産投資案件として扱ってきたのですが、近年は不動産投資にまったく興味を持っていない方、いわゆる一般の素人の方の、実家が「空き家」所有者になってしまい、困っている方たちのご相談にお応えしています。
不動産や不動産投資の知識が乏しい一般の方が、どのように実家の「空き家」問題を解決していけばいいのか？
そのノウハウをわかりやすくまとめたのが本書です。
そのノウハウは、単に解決するだけでなく、「空き家」所有者になってしまったあなたのお荷物ではなく、お金を生み出す木にする、あなたの手元にできるだけお金が残る方法をお伝えします。
決して望まなかったのに、自動的に「空き家」所有者になってしまったあなたは、今、この本を手にしてラッキーです。今はわからなくても、読み終えたら、きっと思えるでしょう。だって、お荷物だと思っていた実家の「空き家」が、あなたにお金を残してくれる財産に変わる可能性があるのですから。
本書のタイトルにある「超有効活用術」には、【売る】【使う】【住む】【貸す】という大きく4つのパターンがあります。
この順番は、「空き家」所有者のあなたの手元にお金が残る順番でもあります。
もしかしたら、「空き家」の有効活用で手っ取り早いのは、4番目の【貸す】と思っている方が多いかもしれません。でも、専門家の私から言わせれば、4つのパターンの中で一番お金が残りにくい方法なのです。その理由についても、本書の中で詳しく解説していきます。
本書には、「空き家・古家」の再活用、有効活用で求められる知識がたくさん詰まっています。つまり、本書を読めば、所有者や相続人など不動産知識の乏しかったあなたも、不動産・空き家に関連する、それらに伴う法律や知識を持っている空き家問題を解決する専門家の入り口に立てるわけです。
冒頭でもお伝えしたとおり、今の日本は、人口減少も相まって、「空き家・古家」問題は大きな社会問題になっており、解決に導く専門家が求められています。
あなた自身の「空き家」問題を解決したら、今度は、空き家で困っている人たちの解決に向けて、専門家の人たちとともにタイアップしていくなら、副業として成り立つくらいの収入を得る、なんてこともできるようになります。
あなた自身の「空き家」問題を解決したら、今度は「空き家」問題を抱えている人たちにアドバイスする――。社会貢献という意味でも、とてもすばらしいことだと思いませんか？
そのためにも、まずは本書でご自身の「空き家」問題のリスクを回避して、手元にお金を残す方法を一緒に探っていきましょう。
【目次】
はじめに――10人に１人が空き家の所有者になる時代
第１章 実家の「空き家」の悩みを解決する４つの方法
◎「空き家」問題、もう後回しにはできない
◎「空き家」の悩みをスッキリさせる４つのパターン
◎空き家問題解決の４つのケース
◎空き家放置は、ゼロではなくマイナス
◎地元ニーズを考えながら、一番マッチする方法を検討する
◎【事例】親が遺した、思い出の詰まった実家を活用するか？ 売るか？――竹本さん（仮名）の場合
◎「財産価値」という物差しで考えてみる――空き家にかかる譲渡所得の「３０００万円の特別控除」のメリットを見逃すな
◎まずは、「売り」に出してみる
◎竹本さんの最終判断
◎実家を売却することに二の足を踏んでいる人へのアドバイス
◎【事例】リストラ後、田舎のボロボロの実家で高齢者通所介護施設を開業――中田さん（仮名）の場合
◎妻からの意外なる提案
◎経営未経験、業界未経験からのスタート
◎【事例】都落ち気分で帰った実家が、家族の本当の幸せに気づかせてくれた――樋口さん（仮名）の場合
◎東京から田舎にUターンを急いで決断した理由
◎仕事、生活はどのように変わったか？
◎時は得難くして失い易し
◎【事例】相続した物件をリフォームして賃貸住宅に転用して稼ぐ――埼玉県／大阪府豊中市／神奈川県／和歌山県和歌山市
◎古い一戸建てもマンションも、価値を見つけて磨き上げれば「お宝」になる
◎空き家が、あなたの経済的豊かさをもたらしてくれる
【コラム】空き家譲渡所得の３０００万円特別控除を知る
【コラム】空き家問題が解決しない理由
第２章 まとまったお金が手に入る「売却」
◎売れるかどうか、スマホで１分でわかる！ プロも知らない売買需要と売買相場の調べ方
◎物件売買需要が低い場合
◎プロの判断基準をもって、サイトを活用
◎実際の売却するときの注意点
◎「業者に任せっぱなしの丸投げ」の代償
◎自分で調べてから売却
◎公的な相続税の課税評価から、売買相場を推測する
◎物件査定した価格より、流通価格が安いわけ――業者の手口や狙いを知っておく
◎お金を少しでも多く残したいなら、１つの不動産業者に依存にしてはいけない
◎前のめりの営業マンにご用心
◎相談も売却依頼も複数の不動産業者にする
◎物件の印象を良くするコツ
◎不動産業者もソッポをむく物件だったら……
◎売りたくても売れないときもある
◎放置空き家誕生の原因
◎「売るための工夫」13選
◎売却の落としどころ―対費用効果、スムーズな売買を目指す
◎不動産は共有持分にしないのが原則
◎一般的な不動産売却の税金の計算
◎売却時のポイントになる特例の解説――被相続人の居住用財産を譲渡した場合の３０００万円特別控除
◎特例を使わない売却
◎住んでいなくても、賃貸にしていても使える！ 空き家のための特別控除
◎「売れない」と踏ん切りをつけた後の次の一手―相続放棄・物納・ターゲット変更
◎「相続土地国庫帰属法」は、空き家対策に有効か？
◎まとまったキャッシュを投資に回せば、あなたも億万長者
◎もし１０００万円あったら、買うのはどっち？
◎空き家を高く買ってくれる人ランキングＴＯＰ４
【コラム】最低限知っておきたい！ 「売却」に関する不動産用語
【コラム】税金の「５年」は、３６５日×５年ではない
第３章 辺鄙な場所でもアイデア次第「使う」
◎起業・副業のリスクヘッジとして実家の不動産を活用するという発想
◎辺鄙なところ、田舎でも成り立つビジネスはたくさんある
◎相続した空き家が独立開業の夢を叶える舞台装置になる
◎ニーズが高まる自宅兼事務所としての活用法
◎なぜ空き家・空スペースの利用の可能性が広がっているのか？
◎更地にすると、固定資産税が跳ね上がる
◎更地ではなく、空き家を放置しても、重い税金負担がのしかかる……
◎雇われる生活から自分のビジネスを持つ時代に、空き家を有効活用
第４章 「自ら住み暮らす」決断をしたら……
◎「自ら住む」は、賢い相続と家族の満足―小規模宅地等の特例を活用
◎住む家から楽しめる家にカスタマイズリノベーション
◎古い住宅なら、補助金を使って耐震補強工事
◎【事例】お父さんの想いを叶えられず、自ら住めなかった話――木下さん（仮名）
◎生涯で一番コストがかかっているのが「住宅」
◎老後資金調達にもつながる
第５章 空き家に働いてもらう「賃貸」
◎用途を考える
◎「賃貸住宅」「宿泊施設」として貸す
◎１分で調べる！ 賃貸需要と家賃相場の調べ方
◎戦略的家賃相場判定法
◎賃貸経営の成功の肝は「家賃設定」――賃貸需要の多い家賃設定とは？
◎「行政の住宅扶助」から類推する
◎「値ごろ感のある家賃」の計算式
◎地元業者から情報入手
◎リフォーム工事のコストを考える
◎「リフォーム費用」のかけすぎにご用心！
◎リフォーム会社の言いなりになってはいけない
◎外国人も入居客層として重要ターゲット
◎新たな法制定で需要が高まる「住宅確保要配慮者」向け住宅
◎空室対策のトレンド、異状あり！
◎今の入居希望者は、どんな情報を求めているのか？
「あるあなた物件をぜひ借りたい」と入居者が列を成す、貸すための工夫6選
◎売却の再チャンスも！入居者に売却できるかも!?
◎賃貸は人の命を救う力がある
第６章 空き家の「潜在能力」を探る
◎空き家は、世間の邪魔物ではなく、重要な社会資本
◎【事例】鎌倉の家（甘夏民家）――ＴＢＳドラマ「おカネの切れ目が恋のはじまり」の舞台
◎【事例】京都の民宿（篤庵）
◎なぜ分譲マンションの荒廃が進んでいるのか？
◎【事例】名古屋のパーティールーム
◎再生分譲マンション投資が町を救う
◎【事例】大阪・河内長野市の１９８１年１月築、３ＬＤＫ分譲マンション
◎【事例】大阪・泉南市の１９８３年１月築、３ＬＤＫ分譲マンション
◎相続空き家なら、表面利回り50％、１００％も当たり前――全国古家再生推進協議会の取組み
◎【事例】神戸北野工房のまち――廃校の小学校を再生
◎【事例】シャッター街の商店街――人が来ないと嘆くより、人を増やせばいいじゃん！
◎耐震補強補助金をもらおうとするから高くつく――耐震工事の注意点
第７章 空き家を生み出さないために
◎空き家を生み出さないために、すぐにすべきこと
◎一人暮らしの叔母のすべての支払いを立て替えた半年間
◎いくつになっても財産管理ができるわけではない
◎長寿社会の資産継承の切り札は「家族信託」――特に不動産を持っている人は必須の制度
◎「家族信託」がない危険―みんなが不幸のどん底に落とされた話
◎相続対策でも大事件勃発
◎不動産や株を所有する高齢者の認知症対策には家族信託が常識
第８章 「空き家」は新しいビジネスマーケット
◎空き家の活用は、ビジネスチャンスの宝庫
◎「空き家」が地域再生の起爆剤になる
◎「空き家」を横断的に解決できる専門家がいない
◎不動産にかかわる専門家リスト
◎「空き家」ビジネス、拡大の胎動
◎空き家ビジネスの市場規模は、国家予算の10分の１レベル!?
◎空き家ビジネスに参入したい方へ
◎「空き家解決エージェント」の育成
◎空き家解決エージェントの市場規模
おわりに――「空き家」があなたを救う！
【著者プロフィール】
三木章裕（みき・あきひろ）
収益不動産経営コンサルタント。一般社団法人日本不動産コーディネーター協会理事長。一般社団法人全国古家再生推進協議会顧問。指導先の資産形成額が300億円以上にのぼる、不動産による資産づくりの専門家。
バブル絶頂期には不動産仲介で、1人で1億円以上稼ぎ出し仕事や遊びを謳歌するも、バブル崩壊とともにほとんどの資産を失い10数億円の借金を背負う。しかし、代々大阪商人の家系に育ち、言い伝えられた商人道と蓄財術を活用して復活を図る。
「不動産投資は一部のお金持ちのものでない。すべての人が経済的自立をするために、もっと取り入れるべきだ」という理念のもと、一般のサラリーマンでも無理なくできる資産形成としての不動産投資のノウハウを伝授している。特に、現在は全国に1000万戸を超えるといわれる「空き家」を活かして手軽に収益化するノウハウを提供。「空き家」という社会問題の解決し、住まいを確保することが困難な人々と投資家をマッチングして、たくさんの人を豊かで幸せにすることをミッションに日々邁進している。大阪商人に口伝で伝わった「長者教」伝承者。喜ばれる大家の会事務局長。著書に『空き家を買って、不動産投資で儲ける!』『儲かる! 空き家・古家不動産投資入門』（以上、フォレスト出版）などがある。
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いかがでしたか？
何もしなければ金食い虫となってしまう実家の「空き家」ですが、上手に活用すれば金食い虫どころか、所有者にお金が残る、資産として潤してくれる“富動産”に変わるお宝になります。
【売る】【使う】【住む】【貸す】――。
日本で随一の古家・空き家再生、利活用のスペシャリストが、「負動産」を「富動産」に変える４つの目的別対処法をわかりやすく解説した新刊『実家の「空き家」超有効活用術』は、Amazonでは予約受付中（７月21日から先行発売）、全国書店では7月23日より順次発売されます。興味のある方はチェックしてみてください。
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