敷地の現況測量をしなければいけない場合とはどんな時？
こんにちは。住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
世の中にある土地のほとんどは、登記簿謄本があって法務局におさめられています。登記簿謄本には、その土地の所有者や地目、面積などの情報のほか、その土地の歴史が記載されています。
最近の新規分譲地は、デジタル技術で測量をしているので、登記簿上に記載された面積と、実際の面積にはほとんど狂いはありません。また新しく作った土地は、隣地との境界も確定していて、確定測量図が作成され、これも法務局におさめられています。
敷地の現況測量をしなければいけない場合とはどんな時？
しかし先祖代々、その土地に家があり住んでいる場所や、これまで売買などが行われたことがない土地は、何かキッカケがなければ、あらためて測量をしたり、登記簿の面積を正しく書き換えることはされていないケースが多いです。
そのような土地は、日本全国に無数にあり、土地購入から家づくりをされる時に、登記簿上の面積と現況の面積に差異がある場合には、現況測量を行って、その土地はどのくらいの面積があり、どのような形状をしているのかを調査する必要があります。
そこで今回は、家づくりのご相談をいただいているお客さまが所有されている土地の、現況測量を行うにあたり、土地家屋調査士さんと立ち合ってきました。
境界杭を探す
現況測量は、文字通り現況（見えている状態）を測量するために行うもので、隣接地の境界を決定するための行為ではありません。あくまで、どのくらいの面積があって、上水道や下水道、ガスなどの引き込まれている場所を測量したり、おそらく境界ではないかと考えられるポイントを任意に決めて測るものです。
ですから、現況測量を行ったからと言って、そのポイントが必ずしも所有権の範囲であるかは分かりませんし、それとは別だと考えておかなければなりません。
現地へ行き、まずチェックをしなければならないのが、境界杭（ポイント）です。道路と敷地の境界付近には、県や市町村の名前の入ったプレートなどがあるかも知れませんし、隣地との境界付近には、コンクリート製や樹脂製の境界杭がある可能性もあります。
それらを見つけられたら、越境している構造物があるのか、ないのか。ブロックやフェンスが施されていたら、それはどちらの持ち物である可能性が高いかなど、推測をしながら、どの範囲で測量をするのかを、土地家屋調査士さんに伝えます。
境界を確定するには
境界が曖昧であればあるほど、お隣さんや裏手の方の建物の一部や屋根、あとから作られたであろう物置などがはみ出ていることも多く、問題となる箇所や判断の難しい場所が増えます。
これらのことを隣接している方々や行政の方と現地で立ち合って、境界ポイントや境界線を決定することを「境界確定」と言います。
境界確定には、それぞれ隣接している方同士が、お互いに隣接している部分に対し、間違いがなく合意していることを示すために、実印を押印し、印鑑証明書を添付します。ここまで行ってはじめて境界が確定すると言います。
ですから、任意で決めたポイントを測量する現況測量は、現況を把握するためには役に立ちますが、境界を示すものではありませんので注意が必要です。
最後に
世の中には、境界が確定していない土地（先祖代々、受け継がれてきた土地の多くは、何となくこの位置だろうという境界）が数多くあります。登記簿面積と現況が著しく異なる場合には、銀行住宅ローンを利用する時にも、スムーズに進まないこともあります。
だからと言って、そのような土地を購入検討の候補から外してしまうと、選択肢は極端に少なくなってしまいます。確かにハッキリしていないよりは、ハッキリしている方が良いに決まっていますが、あまり四角四面にそこにこだわると、お話しが上手く進むことも進まなくなってしまう可能性もあります。
「お互い様」という気持ちの余裕も、時には必要なのかも知れません。何か気になることがございましたら、遠慮なくご相談ください。
★家づくりは望む人生を手に入れる手段です。望む人生を手に入れられないとしたら、家づくりが成功したとしても、意味がないと私たちは考えます。
人生は家づくりだけで考えないで下さい。私たちと一緒に望む人生を手に入れましょう。この記事があなたの望む人生を手に入れるお役に立てれば幸いです。
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