都市計画道路の計画がある土地を検討する時に注意すること

こんにちは。住宅コンサルタントのならざきです！

フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。

相変わらず、滋賀の南部エリアを中心に、土地選びでお困りの方が大勢いらっしゃいます。希望のエリアでポータルサイトなどを活用して検索をしても、いつも同じような物件ばかり。時々、気になる物件を見つけても、価格が高すぎたり、物件自体の条件に問題があったりと、なかなか選べないという方も多いようです。



都市計画道路の計画がある土地を検討する時に注意すること

先日、あるお客さまから、『物件資料の備考欄に「土地計画道路あり」と書かれているのですが、これはどういう意味ですか？』とご質問をいただきました。そこで今回は、日本中に多く存在する、「都市計画道路」について詳しく解説をしておきたいと思います。



都市計画道路とは？

都市計画道路とは、市街地の交通事情や道路条件を改善するため、そして計画的な都市づくりをするために、都市計画の一環としてつくる道路のことを言います。主に都市をつなぐ幹線道路の整備を目的としており、幅員が20ｍ、30ｍなどといった大きな道路が多いのが特徴で、たとえば滋賀の南部エリアであれば、近江大橋から守山市方面へ続く湖南幹線道路などが該当します。

既存の道路を拡幅したり、新たに道路を造ったりする「都市計画道路」は、実は街のいたるところに存在しています。これらの多くは、戦後、昭和30年代から高度成長時代にかけて計画が定められたものので、現在まで長期間に渡って実現していない路線も数多くあります。

都市計画法に基づき整備を行う施設のことを「都市計画施設」と言います。都市計画道路・都市計画公園・都市計画河川・都市高速鉄道の4つがありますが、これらの都市計画制限を受ける土地のうち、最も多いのが都市計画道路になるため、新しい分譲地内などに、その一部がかかっていることもあります。



好きな家を建てられるの？

都市計画道路の予定地内では「地階（地下）のない2階建てまでの建物で、木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などの非堅固な建物」しか建築できません。「堅固な建物」とは、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリートなどの建物のことを言います。東京など一部の地域では、緩和措置として3階建てでも許可されている場合もあります。

また、建物の新築や増築が許可されるのは、あくまでも「計画決定」の時に限定されています。「計画決定」とは、事業に着手する時期などがまだ具体的に決まっていない段階のものです。

これに対して、事業の着手が決まった「事業決定」の段階では、土地収用や立ち退き交渉、実際の道路の築造工事に取り掛かるため、災害時の応急措置的な建築などを除き、新たに建物を建築することはできません。



都市計画道路予定地内の土地を検討する時の注意点

計画決定の段階では、一般的な通常の木造2階建て住宅は建築可能ですから、現実に都市計画道路上に建てられている建売住宅や中古住宅、売り土地も普通に販売されています。

このような物件は周辺の相場よりも安く設定されている可能性もあり、都市計画道路が、いつ事業決定されるのか分からない場合が多いので、検討する時には注意が必要です。

実際に事業決定されるのは、数年後～数十年後かも知れませんが、周辺地域における事業の進捗状況や、土地の買取り（収用）相場などを見極めることも必要になります。

不動産販売の現場では、土地計画道路にかかる物件を販売する時、将来どうなるかという明確な答えを得ることができないかも知れません。そんな時は、自分自身で物件の周辺を歩いて見てみて、その土地の延長線上に新しい大きな道路ができていないかとか、すでに道路用地として確保されている空地がないかなどを確認してから、市役所へ行くことをおすすめします。

都市計画課で、都市計画図を見せてもらうと、そこには都市計画道路の全てが記載されています。そこで、該当する道路がどうなっているのか役所の担当者に聞いてみるとよいでしょう。



最後に

今回は、日本中に多く存在する、「都市計画道路」について詳しく解説をしてきました。土地選びの中でも、物件資料の備考欄などで見かけることの多い都市計画道路ですが、実現しそうなものもあれば、ほぼ実現は不可能に近いと思えるものまであります。

住宅を建築する上で制限のかかるものではありますが、注意すべきポイントさえしっかりと把握できていれば、検討に値する物件なのかどうかの判断もしやすくなります。ぜひ今回お伝えしたことを踏まえて、後悔のない土地選びを進めてください。何か気になることがございましたら、遠慮なくご相談ください。



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