賃貸経営でお金を残す！ 不動産オーナーの儲かる節税 【読書感想文】 税理士さんたちによる珍しい不動産の節税の本
★★★★★
Amazonでレビューしたものです
大家さん、売上や資産価値を減らす節税では、お金は残りませんよ！
不動産に特化した税理士だから教えられる、
税金を減らしつつキャッシュを増やす「長期安定経営」のための賃貸経営術！
人口減少社会に加えて、相続税の大増税により、賃貸物件は供給過多状態にあります。不動産オーナーにとっては厳しい冬の時代。
そんな時代でオーナに必要なのは経営的視点と正しい節税の知識です。
本書は賃貸経営の現状から、各種税金の説明。
加えて、手残りを増やすため経費の使い方、減価償却のやり方、
バリューアップを図り節税につなげる修繕費の考え方、
法人化と相続税の節税方法など、賃貸経営のライフサイクルに合わせた節税の方法などを解説します。
1.「不動産投資ノート」で紹介されていた本です
FIRE（=Financial Independence, Retire Early）早期リタイアを目指して、ちょこっとだけ不動産投資を始めています。
が、なかなか苦労しています。。
ちゃんと勉強しないとダメだなーと「不動産投資ノート」という本を読み、その本で紹介されていた本を徐々に読み進めているところです。
今回はこちらの不動産の「節税」について書かれたものです
２. 不動産オーナーを支援する税理士の会による不動産の本
15人の税理士さんによる本だそうです。
珍しいですね。
巻末の著者紹介で写真入りで紹介されています。（以下敬称略）
粟野淳一 あわの税理士事務所 相続財産相談室いばらき
根岸大助 根岸会計事務所
小金澤誠 小金澤・渋谷税理士事務所
野末和宏 野末公認会計士・税理士事務所
阿久津公一
田中英二 田中英二税理士事務所
宮﨑健 宮﨑健税理士事務所
宇賀一夫
江本誠江本誠公認会計士・税理士事務所
枡田宗利 枡田宗利税理士事務所
末吉英明末吉税理士法人
伊東正智伊東税理士事務所
南村博二 税理士法人T&A大牟田オフィス
宮川英之宮川公認会計士・税理士事務所
HPや住所など掲載されているものと多少違う情報もありました（載っていないものも、、、）
ちなみに著者の一人、山本愉章氏については、こんなのが検索で出ました。
3.経費に減価償却に修繕費！
いやあ、、苦手な分野が出てきましたねえ。
特に修繕費については、先日退去者が出て結構な金額が出ていったばかりなので、耳が痛いです。
”ここで問題としてあげられるのは、大きな金額になるわりに、コストパフォーマンス意識が低い不動産オーナーが多いことです。修繕費にいくら払えば入居者が決まるかを考えず、業者のプラン通り、見積もり通りに支払っています。
通常の事業であれば、大きな支出の際には相見積もりを取るのが常識です。しかし、それすらやらない不動産オーナーも多くいます。まずは、コストパフォーマンス意識を持つことが大切でしょう。”
管理会社に言われるままに支払ってしまいました。。
”大切なのは、自分の物件のターゲットはどういう人なのかを、しっかりと把握すること。何でも揃っている新築物件と比較せず、ターゲットを選定し、そのターゲットが喜ぶポイントで、自分の物件の良さを活かせる部分を探します。
それが、修繕のコンセプトになります。「こういう部屋にしよう」「他の物件との差別化ポイントはここだ」と明確にしてから、プランを具体化していくべきでしょう。コンセプトがなく、業者が提案する無難なリフォームをするのはお金のムダです。”
ムダムダムダ。。。
耳が痛いです。
そして、私の苦手な確定申告。。
法人化についてはものすごく魅力を感じています。
家族がいないと相続はあまり関係ないので、正直興味ないですね。成年の相続は反対派です。人生のスタートは平等であるべきで、親が金があるなしで差がつくべきではないと思っています。親ガチャをなくそう。
色々と勉強になりました。
4.目次
はじめに 勝ち組不動産オーナーに必要な〝正しい〟節税知識
PROLOGUE 賃貸経営で生き残っていくために必要なこと
厳しさを増す賃貸経営
誤解だらけの大家稼業／現状を招いた原因は？
勝ち組オーナーと負け組オーナー
勝ち組・負け組の二極化か進む／誰のための賃貸経営か？
ライフサイクルから考える賃貸経営
「物件」と「経営者」のライフスタイル／投資家の傾向と地主の傾向
成功する不動産オーナーが備える３つの条件
条件は密接につながっている／事業主・経営者としての意識を持っている／事業計画書を元にした計画を立てている／行動・実践をして、成功の確率を高めている
これからの賃貸経営がとるべき生き残り策
振り切った差別化が求められている／差別化された部屋で１人を惹きつける
第１章 お金を残す賃貸経営には節税が不可欠
不動産オーナーが払う税金はこんなにある
納税に追われる不動産オーナー/税金の種類を知っておこう
不動産オーナーに節税が必要なワケ
不必要な出費をしていないか？/収入を増やすための経費を使おう
節税には「良い節税」と「悪い節税」がある
節税の３種類/「節税」という甘言
第２章 経費で所得税を節税しよう
所得税はこうして計算される
所得税の計算式はむずかしくない/所得の種類/損益通算はありがたく/誤解しやすい制度/不動産所得の計算方法/給与所得の計算方法/税率は課税所得によって異なる/税額控除は税金を直接差し引ける
必要経費っていったい何なの？
多くの不動産オーナーが間違えやすい経費の使い道/実際に数字で検証してみよう/経費になる判断基準をおさえよう/経費には領収書かそれに代わる記録が必要
グレーな経費の判断基準は？
プライベートと業務の別を明らかに
第３章 減価償却でもっと所得税を節税しよう
経費は高い税率で戦略的に使うべき
戦略的な経費の使い方/経費3000万円を１年間で使う場合、３年間で使う場合/保険の例で学ぶ「課税の繰り延べ」テクニック/減価償却の「課税の繰り延べ」テクニック
定額法と定率法を知っておこう
定額法と定率法の計算方法をおさえよう/法人は償却を任意で行える
建物と設備の法定耐用年数
法定耐用年数は使用期間のこと
減価償却に有利なのは中古or新築、どっち？
中古の固定資産の耐用年数は妥当かどうかが大切/節税に有利な中古物件/中古物件購入は建物比率を上げよう/不動産売買の慣習と土地・建物
建物と附属設備は分けて償却する
見積書・請求書の書き方に注意
資産の購入は30万円以内に抑えて一括計上する
金額によって扱いが異なる
第４章 物件のバリューを高めつつ節税する攻めの戦略
修繕費にいくらかける？
節税に与える影響が大きい修繕費/コストパフォーマンス意識を持つ/費用対効果の高いピンポイント投資あれこれ/入居者向けのサービスの意味合い/よいパートナーになる業者に依頼する
修繕費と資本的支出とは？
修繕費には２種類ある/実務ではフローチャートに当てはめて判定する/修繕費か資本的支出かの具体的判断
できるだけ修繕費で全額を一括で経費にしよう
修繕費は全額経費、資本的支出は減価償却
長期修繕計画の立て方
まずは概算の金額を把握しよう/積立額を経費計上して積み立てる方法
第５章 確定申告時にできる節税も忘れずに
青色申告はこんなにすごい
節税に有利な青色申告/青色申告するための条件/青色申告承認申請書の都cat杖んとは？
事業的規模なら節税メリットも増える
事業的規模になったら/事業的規模かどうかの判断基準/事業的規模のデメリット
65万円の特別控除を使おう
キャッシュアウトなしに収入から差し引けるおいしい特典/65万円の条件をクリアしているか?/青色申告特別控除を受ける際の注意点
扶養控除はしっかりとモレなく
誰でも利用できる基礎控除もある
家族に給与を払って節税しよう
家族に不動産業を手伝ってもらっているケース/青色事業専従者とは？/青色事業専従者給与を支払う要件/青色事業専従者給与を支払う際の注意点
生命保険でまさかに備えつつ節税しよう
生命保険料控除の対象となる保険３種/生命保険に加入する際の注意点/相続対策としての生命保険は非常に有効
確定拠出年金で老後に備えながら節税しよう
確定拠出年金のしくみ/確定拠出年金には税制の優遇措置がいっぱい
ふるさと納税も節税に使える？
自分が選んだ自治体に寄附する制度
第６章 法人化すればもっと節税できる
法人がなぜ節税にいい？
節税に有利な法人化
法人化したほうが得な人、個人のままが得な人
これから不動産業を始める場合/個人事業から法人化する場合/シミュレーションしてみるのがおすすめ
法人化のハードルを越えよう
法人化を決断する前に検討すべき４項目
法人化の４つの形態を知ろう
大きく２種、全４種の法人化スタイル/法人が物件を所有する方式/法人が物件を所有しない方式
法人化で経費の枠が広がる
個人の経費と法人の経費は取扱いが異なる
小規模企業共済で掛け金を控除しよう
小規模企業共済を節税に利用する/小規模企業共済は相続時にも有効/経営セーフティ共済とは
法人化は損益通算がしやすい？
個人には所得の区分がある/法人には所得の区分がない
法人化すると事業が引き継ぎやすい？
法人が物件を所有する方式の相続と注意点/法人が物件を所有しない方式の相続と注意点/事業承継対策としての効果もある
ここだけ押さえておく法人化のデメリット
法人化するとかかるコスト
第７章 優良資産で行う、引き継ぎを見据えた相続税の節税
どれぐらいの資産で相続税が発生するの？
相続税の対象となる財産/相続税の基礎控除とは/税率は超過累進課税で決める/不動産オーナーにとっての相続税
土地と建物の評価はこうして決まる
土地の評価方法は２つある/家屋の評価方法
賃貸経営で大きく減らす不動産の評価額
賃貸に出すと借家割合の分、節税になる
キャッシュを賃貸物件に換え節税する？
現金と賃貸物件の相続税額を比較してみよう
稼げる物件でなければ意味がない？
空室があると評価減に制限がかかる/空室とはどんな状態を指すか？/建て替え中に相続が発生してしまったら？
賃貸経営における借入金と相続税の関係は？
融資を受けると現金資産が増える/資金繰りが厳しいなら繰り上げ返済・借り換えを検討しよう
相続時清算課税制度で物件を丸ごと贈与する
生前贈与制度には２種類ある/賃貸用の小規模宅地の特例による減額
共有が避けられない場合は家族信託も視野に
不動産の共有名義にはトラブルが多い/家族信託とは？
著者紹介 不動産オーナーを支援する税理士の会
著者：粟野淳一 (著), 根岸大助 (著), 小金澤誠 (著), 野末和宏 (著), 阿久津公一 (著), 田中英二 (著), 山本愉章 (著), 宮﨑健 (著), 宇賀一夫 (著), 江本誠 (著), 枡田宗利 (著), 末吉英明 (著), 伊藤正智(著), 南村博二 (著), 宮川英之 (著), 渡邊浩滋 (読み手)
ASIN : B07VQP27R7
出版社 : あさ出版 (2017/12/27)
発売日 : 2017/12/27
言語 : 日本語
ファイルサイズ : 43394 KB
本の長さ : 239ページ
よろしければこちらもどうぞ〜
この記事が参加している募集
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？