ひろべえ

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リフォーム業者との付き合い方。知っているようで知らない工事の進め方について解説します。

ひろべえです。 今回はリフォーム業者との付き合い方。工事の進め方について解説します。 え？工事なんてやる箇所を最初に取り決めたら、あとは業者に丸投げなんだからやることなんてないでしょ…と思っている方もいるかもしれませんね。 しかし、それは大きな間違いです。 不動産投資家、つまりは大家（オーナー）として物件のリフォームを発注したら、工事はもちろん業者がやりますが、責任は自分にあります。 自分の物件を「自分の差配で」リフォームしているという認識はものすごく大事です。

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    • 「最低限のリフォーム」とは何か。物件を修繕する時に「やる」「やらない」の取捨選択はどう考えるのか解説します。

      ひろべえです。 今回は築古戸建における「最低限のリフォーム」ってなんぞや？というお話です。 築古戸建に限らず、不動産投資において中古物件を購入する時にはよほど綺麗な物件でない限り、なんらかのリフォームが必要となってきます。 このリフォームの出来具合によって入居者がすぐに入ってくれるかどうかが決まる１つの要素なのですが、当然完璧にリフォームしようとするとお金がかかってしまいます。 不動産投資は投資なので、初期投資金額はなるべく減らすべきなのは間違いありません。 だから

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      • 浄化槽物件ってどうなんですか？築古戸建にありがちな浄化槽について解説します。

        今回は浄化槽についてお話したいと思います。 築古戸建を探していると、必ずといっていいほど浄化槽の物件が出てきます。 都市部でない限り、地方の物件だと浄化槽であることは珍しくありません。 田舎に住んでいた人なら別にどうということはないと思います。私も自分の実感は簡易水洗でいわゆる「ボットン便所」でした。なので、浄化槽だからと言ってビビったりということはなかったです。 ですが、未経験の方だとイメージがつかず、何をどうしたらいいのかわからないこともあり、リスクに感じることも

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        • 私道（しどう）ってどうなの？投資物件にありがちな接道が私道の場合の注意点について解説します。

          ひろべえです。 今回は「物件の接道が私道」だった場合についてお話ししようと思います。 なぜこのテーマにしようかと思ったかというと、コンサルや相談で「私道ってどうなんですか？」と聞かれることがあったからです。 投資物件ではこのパターンって結構ありがちな気がします。 初めて物件を買うときに、こういうよくわからない状態の物件だと、価格が安くても不安になってきますよね。 私道なんて、多分普通に生活していると、多くの人が全く意識しないと思います。 人はよく知らないもの＝恐怖

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        • 「最低限のリフォーム」とは何か。物件を修繕する時に「やる」「やらない」の取捨選択はどう考えるのか解説します。

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        • 浄化槽物件ってどうなんですか？築古戸建にありがちな浄化槽について解説します。

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        • 私道（しどう）ってどうなの？投資物件にありがちな接道が私道の場合の注意点について解説します。

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          築古戸建の物件管理ってどうするの？その実態について解説します。

          こんにちは。ひろべえです。 今回は築古戸建の物件管理について解説します。 皆さんは「物件管理」という言葉をご存知でしょうか？ 初心者であっても名前くらいは聞いたことあると思います。また、マンションなんかに住んでいると管理人や管理会社の人が掃除してくれていたりするのを見たことあると思います。 こういったイメージはなんとなくつくのかなと思います。 しかし、築古戸建の管理はどうでしょうか？ それ以前に、大家さん側、つまり管理会社を使う側として見たことはほとんどの人はない

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          築古戸建はどうやって規模拡大をしていくべきか。融資が使えない場合の拡大方法を伝授します。

          こんにちは、ひろべえです。 今回は「築古戸建の事業規模拡大方法」を解説していきます。 実はこれ、築古戸建投資を専門にやっている方はよく陥りがちな問題なんです。 築古戸建は基本的に現金買い（キャッシュ）することが多いです。なぜなら、ローンを組まなくても買える少額の価格帯なのがメリットですし、そもそも築年数が古すぎてローンが組めないことがほとんどだからです。 これは、属性が悪くて金融機関に相手にされない人や、ローンを組みたくない、組めない人には大きなメリットになります。数

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          築古戸建はどうやって規模拡大をしていくべきか。融資が使えない場合の拡大方法を伝授します。

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          避けては通れぬ「物件の内見」内見時のちょっとしたテクニックを公開します。

          こんばんは、ひろべえです。 今日は物件の内見について取り上げたいと思います。 内見って何かご存知でしょうか？ 賃貸物件に住んだことある方なら聞いたことあるかもしれませんが、簡単に言うと「物件見学」のことです。 室内を見るから「内見」と言っています。 入居者側だと、住むための物件を見るために、投資家側だと投資対象を見るために内見します。 今回、我々は投資家目線で見るのですが、内見は避けては通れません。 一部のベテラン投資家は、他の投資家に物件を取られないようにスピ

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          築古戸建投資はそもそも何がいいんですか？メリット・デメリットを把握して正しく取り組むことが成功への道。

          こんにちは、ひろべえです。 今回は「築古戸建投資は何がいいのか」という「そもそも論」をお話ししたいと思います。 なぜ、このテーマにしたのかというと、メリットデメリットを正しく認識していないが故に、やる気を持って取り組んだにもかかわらず 「期待していたのと違う！」 という状態にならないためです。 しかも、メリットを活かせずあさっての方向へ労力を注ぎ込んでしまい、失敗するなんてことも。 例えば、築古戸建投資は高利回りが狙えるのが魅力なのに、リフォームに目一杯お金をかけ

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          ワンルームマンション投資って本当に儲かるの？なぜ、私が辞めて築古戸建投資に移行したのか解説します。

          こんにちは、ひろべえです。 みなさんは「ワンルームマンション投資」はご存知でしょうか？ サラリーマンの方だと、よく営業の電話がかかってきたりしてご存知の方も多いと思います。 なぜ、今回このテーマにしたのかというと、実は無料相談に来てくれる方のほとんどがワンルームマンションをすでに始めていて、不動産業者の営業がきっかけで始めたものの 「なんか儲かってる気がしない」 「将来的に本当に儲かるのか不安」 「騙されてるんじゃないか…」 という不安を感じて、築古戸建投資を検討し

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          物件購入時の空室は「リスク」ではない。「空室物件＝利益」という考え方を理解し、利益を最大化するマインドを教えます。

          こんにちは、ひろべえです。 今回は「空室物件は大きな利益につながる」ということについて話します。 私は空き家を再生して入居者に賃貸する「築古戸建投資」をやっています。 当然、購入するときは誰も住んでいません（つまり空室）。 これについて、不安感を覚える初心者の方はかなり多いようです。通常、ボロボロの空き家や空室の多いアパートはリスクが大きいと言われているからです。 例えば 「リフォームに失敗したら入居募集までたどりつかないんじゃ…」 「予算をかけてリフォームしても入

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          物件購入時の空室は「リスク」ではない。「空室物件＝利益」という考え方を理解し、利益を最大化するマインドを教えます。

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          ひろべえがなぜ不動産投資を始め、情報発信するようになったのかお話しします。

          こんにちは、ひろべえです。 今回は、私が ・なぜ不動産投資を始め ・なぜ情報発信するようになったのか について話していきたいと思います。 思い返せば、断片的には書いたり発信したりしたことはあるのですが、まとまってこのように説明したことはないと思います。 私自身、かなり紆余曲折あって築古戸建投資の道へたどり着き、今があります。 勉強不足でかなり手ひどく失敗したこともありますし、それなりにお金もかかってしまいました。 運よく、現在は成功することができましたが、普通だ

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          ひろべえがなぜ不動産投資を始め、情報発信するようになったのかお話しします。

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          価格交渉の事例公開。内見１０軒目にして、４５０万円の物件を１２０万円で購入したサラリーマンが当時考え、実行したことを大公開します。

          こんにちは、ひろべえです。 みなさんは投資用、自己使用問わず、不動産を買ったことがあるでしょうか？ 買ったことがある人ならわかると思うのですが、不動産は「定価」ではありません。 つまり、価格交渉ができます。 売主がこちらの希望価格を了承してくれれば、売り出している価格よりも安く変えるのです。 実際に私は 築古戸建　４５０万円　　→　１２０万円　　（３３０万円の値引き） 中古自宅　５５８０万円　→　４７００万円　（８８０万円の値引き） で購入したことがあります。

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          築古戸建はDIYするのが常識なのか？常識破りの秘策で高利回りを実現する。自分で「労働しない」リフォーム費用削減術

          こんにちは、ひろべえです。 今回はリフォーム（修繕）の話です。 築古戸建投資に限らず、不動産投資で避けては通れないのがリフォームです。 入居者の身になって考えるとわかりますが、できる限りキレイな部屋に住みたいですよね。入居者募集で競合より優位に立つためにも、大なり小なりリフォームが必要になります。 特に築古戸建は物件が古かったり、そもそも空き家であることが多く、購入後、人に貸すためには基本的にリフォームが必要なことがほとんどです。 しかし、当然ながらリフォームには費

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          利回りは「創る」もの。収益性を判断する利回りとは何かを知り、正しい不動産投資の目標を立てよう。

          こんにちは、ひろべえです。 今日は「利回り」について話していこうと思います。 知っている方も多いと思いますが、利回りは物件の収益性の判断の指標になるものです。 ですが、意外と正しい認識ができている初心者は少ないのではないでしょうか？ 私も今思えば、初心者の頃は正しい認識ではなかったです。 なぜなら、一口に「利回り」と言っても実は違いがあり、知っておくべきことがあります。 これを間違って捉えていると「そんなつもりじゃなかったのに…」と後悔することにもなりかねません。

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          利回りは「創る」もの。収益性を判断する利回りとは何かを知り、正しい不動産投資の目標を立てよう。

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          融資の基本。銀行は何を審査しているのか？銀行の考えを知って融資を利用する。

          こんにちは、ひろべえです。 私は築古不動産投資をオススメしていますが、そのメリットとして 「比較的少額から始められる」 ことを常日頃から挙げています。 しかし、少額とは言っても物件価格やリフォーム費用を合わせると１００万円くらいはかかってくるので、現金を使っているとスピード感を持って物件を増やせないのはちょっと悩みですよね。 お金が貯まるのは時間がかかります。 それを一気に解決するのが 「融資」 です。 普通の不動産投資といえば銀行からお金を借りるのはセオリ

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          融資の基本。銀行は何を審査しているのか？銀行の考えを知って融資を利用する。

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          銀行攻略編その１〜人は見た目が９割。自分を〇〇に見せて、印象をよくする方法〜

          こんにちは、ひろべえです。 以前のお話で銀行は「人」と「モノ＝物件」を評価・審査し、融資を出すかどうかを判断しているというお話をしました。 今回は銀行の融資について「人」の評価について具体的に話していこうと思います。 これを知らないと、よくわからないうちに門前払いをくらう可能性もあります。 感覚としては「社会人として普通のこと＋α」なのですが、意外とこれができていない方が多いんですよね…かくいう僕自身も教えてもらうまでちゃんと認識できていませんでした。 知らず知らず

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          銀行攻略編その１〜人は見た目が９割。自分を〇〇に見せて、印象をよくする方法〜

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