築古戸建はどうやって規模拡大をしていくべきか。融資が使えない場合の拡大方法を伝授します。

こんにちは、ひろべえです。

今回は「築古戸建の事業規模拡大方法」を解説していきます。

実はこれ、築古戸建投資を専門にやっている方はよく陥りがちな問題なんです。

築古戸建は基本的に現金買い（キャッシュ）することが多いです。なぜなら、ローンを組まなくても買える少額の価格帯なのがメリットですし、そもそも築年数が古すぎてローンが組めないことがほとんどだからです。

これは、属性が悪くて金融機関に相手にされない人や、ローンを組みたくない、組めない人には大きなメリットになります。数千万円も必要としないので、ミニマムに不動産投資を始められます。

ですが、規模を拡大していこうとすると、必ず息切れが起きます。

だって、安いとはいえ１戸の物件価格＋リフォーム費用（DIYしない場合）で１００〜２００万円はかかってくるので、融資が引けないと自分の貯金から出すしかありません。

よほどのお金持ちでない限り、さすがに貯金が多くある人でも３軒目くらいから辛くなってくると思います。

投資金の回収にも時間は必要なので、初期投資がキャッシュの場合、余裕がないと生活が厳しくなってきます。将来の資産形成のためとはいえ、それは本末転倒ですよね。

だから、築古戸建でどうやって規模をスピーディに拡大していくのかは、結構問題だったりします。

だから、多くの人がある程度経験を積んだりすると、融資を引いて１棟モノへ移行したりします。１棟モノだと部屋数もたくさんあるので、古くても収益性が高いと判断されると戸建よりは融資してもらいやすかったりします（金融機関次第ではありますが…）。

でも、多くの人は融資が引くのが難しいから、築古戸建の道へ進んだのだと思います。

では、どうやって拡大していけば良いのでしょうか？

今回はその方法をお話ししていきます。

その疑問を解消して、事業規模を拡大していきましょう！

不動産投資と融資の必要性

不動産投資で規模を拡大するには融資が必要だとよく言われます。

「融資」「ローン」に触れたこともない、考えたこともない方はこう言われてもピンとこないと思うので、改めてなぜ融資が必要なのか、なんで築古戸建は融資が使いづらいのか解説します。

まず、融資を使うということは「多額のお金を金融機関から借りる」ということです。

日本人は「借金」という響きに過剰な忌避感を持っています。なので「銀行からお金を借りる」ということについて否定的な考えを持っている人は大勢います。

私もかつてはそうでした。

特に、私の場合、実家は先祖代々の持ち物でしたから「家を買うのに多くのお金を借りる」という意味がさっぱりわかっていませんでした。

なんで借金してまで買おうとするの…？？？という状態ですね。

しかし、もうすでにほとんどの方はわかっていると思いますが、ローンを組むというのは、自分がどれだけ貯金を頑張っても一生買えない、もしくはめちゃくちゃ時間がかかってしまうものを一瞬で買えてしまうという利点があります。

だって、たとえばマイホームが欲しいと思っても、都会で買えば３０００万円は降らないし、首都圏なら４０００〜５０００万円することも普通でしょう。

年収や生活スタイルにもよりますが、現金で買おうと思えば、１０年単位の年月が必要になってくることは想像に難くありません。

車も同じですよね。数百万円だってなかなか将来のことを考えると現金でポンと買える人はいないと思います。

だからみんなローンを使うわけです。「住宅ローン」「マイカーローン」などはまさにこのためにある制度（金融商品）です。

不動産投資も同じです。

マンションやアパート１棟買おうと思ったら、１０００万円〜１億円くらいかかります。一般庶民がそれを買うなら、融資を引くことはほぼマストになります。

不動産投資が良いのは、この場合の月々の返済を入居者の家賃で返済できることです。住宅ローンなんかだと自分の給料から返済する必要があります。

だから、不動産投資は融資を使ってやるもの、という一般常識のようなものがあるのです。

でも不思議に思いませんか？数千万円のローンが出るのに、なんでたかが数十〜数百万円程度の築古戸建は融資が出づらいのでしょうか？

それは、単純な話で「古いから」です。

ここでは細かい解説は省きますが、金融機関がお金を貸してくれるのはなぜかというと

「担保となる物件がお金を貸すだけの価値があるか」

という風に見ているからです。

つまり、あなたが買おうと思っている物件の売値が１億円で、銀行が１億円をあなたが物件を買うために貸してくれるなら、銀行はその物件に１億円以上の価値を見出しているのです。この評価基準は銀行によって違います。

銀行も慈善事業ではなく、商売なので、貸したお金が返ってこないことが１番のリスクです。なので、もし貸した相手が返済できないような事態になれば、物件などのお金を貸した対象物を差し押さえ、売却することによって補填します（抵当権と言います）。

だから、買う対象のモノ（ローンを組む対象）が貸す金額より高い価値がないとローンは組めないのです。

築古戸建は買うタイミングでは空き家だったりボロボロなのが当たり前です。

あなたが銀行ならそんな物件を買うためにお金を貸しますか？

貸さないですよね。

もちろん、貸してくれる銀行や金融機関も存在します。しかし、どちらかというと少数派です。

だから築古戸建は一般的に融資が使いづらいのです。

まあ、築古戸建に取り組んでいる方は融資をあてにしていない方が多いので、そういう意味ではなあんまり影響はないような気がします。

が、融資を使えないということは、冒頭でも説明したように事業規模が拡大しづらいという問題を孕んでいます。

築古戸建の事業規模拡大戦略

ではどうやって拡大していくべきか本題に入りましょう。

それはズバリ

「物件を売却すること」

です。

どういうことかわかりますでしょうか？

空き家を購入し、リフォームし、入居者をつけたらオーナーチェンジ物件として売るのです。

もちろん、この際に利益を上乗せします。

私の売却の経験上ですが、販売時の売価に対する利回りが１５％以上ないと買い手がつかないことが多いです。

なので、最初に物件を購入し、仕上げる段階でいかにコストを抑え、高利回りに仕上げるかが鍵となります。

例えば、利回り３０％の物件なら利益を上乗せして販売しても、利回り１５％くらいに調整することは余裕ですよね？

たとえば、買った価格の倍で売ってもいいわけです。

実際、私は最近物件を売却しましたが、買った値段の倍以上で売れました（１２０万円で買った物件がオーナーチェンジで３００万円で売れました）

実際はリフォーム費用や諸費用、取られる税金などを勘案すると利益は少なくなりますが、こういったことも可能であるということは覚えておいてください。

私の場合は、ちょっと現金が入り用だったので、少し妥協しました…

こうやって物件を倍倍ゲームで売っていけば、資金が確保できます。
そしてそれをさらに投資に回していくのです。

そうすれば、ローンを組まずとも拡大できますよね？

実際にこうやって拡大していった不動産投資家さんもいるそうです。

ただし、１点だけ注意があります。

あまりにも短期間で多数の売却をしてしまうと、「不動産売買を事業としてやっているもの」と行政から見られ、宅建取引業者としての登録を求められる可能性があります。

まあ、要するに「あなたがやってるのは不動産業者と同じなんだからちゃんと許可取ってやってよね」という事態になってしまい、行政指導を喰らってしまうということです。

悪質だと、これで警察のお世話になっている人もいるようなので、注意が必要です。

ただ、条件が「反復継続」ということなので、１年で何軒売ったら怒られるとかそういう基準はないんですよね。

２〜３軒なら個人でも１年のうちに売却するのはあり得ると思いますが、１０軒以上、なんの理由もなく連続売却しているとさすがに怪しい…という感じですね。

常識の範囲内で拡大していきましょう。

ちなみに宅建取引業者になるには大体１００万円くらい初期費用がかかるようです…

まとめ

築古戸建投資を現金のみで拡大していくことは不可能ではありませんが工夫が必要です。

私自身、かつては不動産は保有したら一生持っておいて、子孫に受け継いでいく方がいいと思っていた時期もありました。

しかし、不動産は売却することで、瞬間最大風速の大きな富を稼ぐことができます。

それをさらに投資にまわすことで、スピード感を持って拡大していくことができます。

自分自身がお金持ちではなく、融資を使わないのであれば、売却は必ず必要になるでしょう。

売却における細部のテクニックについては、また改めて記事を作ろうと思います。

それでは。

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