融資の基本。銀行は何を審査しているのか？銀行の考えを知って融資を利用する。

こんにちは、ひろべえです。

私は築古不動産投資をオススメしていますが、そのメリットとして

「比較的少額から始められる」

ことを常日頃から挙げています。

しかし、少額とは言っても物件価格やリフォーム費用を合わせると１００万円くらいはかかってくるので、現金を使っているとスピード感を持って物件を増やせないのはちょっと悩みですよね。

お金が貯まるのは時間がかかります。

それを一気に解決するのが

「融資」

です。

普通の不動産投資といえば銀行からお金を借りるのはセオリーと言えます。

なので、目的にもよりますが、使えるのであれば融資を適切に使うこと自体はとても良いことなんです。

実は私も築古戸建を始める時、始めた後に融資を申し込みに何回か行ったことがあります。まあ、全滅でしたが…

当時は、銀行が何をみているのか？という勘所がわかっていなかったので無理もないと思います。

現在は自分で色々な方に教えてもらいながら、実践して銀行に物件を持ち込んでいます。

まだ通ってはいないものの、銀行が何をみているのかがわかっていると、各段に引き出せる情報が多くなりました。

そこで、融資についても少しずつみなさんにシェアしていければと思っています。

現在進行形で動いてその結果を提供していきますので、かなりアツい情報になります。楽しみにしていてください。

noteの読者には初心者もいますので、まずは基本的なところから順に話していこうと思います。

「銀行にお金を借りる」とはどういうことなのか

すでになんらかの不動産投資を始めている方はお話しするまでもないのですが、普通不動産投資というと、融資が必ず必要になります。

というのは、数千万円のワンルームマンションや１棟モノのマンションを現金で買える人はほとんどいないですよね。

なので、必然的に銀行にお金を借りることになります。

イメージしやすいのは住宅ローンですね。家を現金一括でなかなか庶民は買えないので、お金を借りて毎月利子をつけて返済していきます。これと同じ仕組みです。

違うのは、不動産投資は「物件から入ってくる家賃で返済ができる」ということでしょうか。

さて、でもなんで銀行は物件を買うのにお金を出してくれるのでしょうか？

それは、物件を「担保」にしているからです。

銀行は物件に「抵当権」という権利をかけます。これは返済が滞った場合に、物件を差し押さえることができる権利です。

つまり銀行は返済が止まればいつでも物件を差し押さえて、売却し、貸したお金を回収できるようにしているのです。

銀行側の気持ちを考えればわかりますよね。だって数千万円、下手すれば数億円を貸付したのに、借主が返済できなくて取りっぱぐれたら、商売上がったりです。

なので、銀行は物件には必ず抵当権をかけます。

しかし、逆に言えばこれがあるので銀行は不動産投資にお金を貸してくれるのです。

例えばFXや株式投資を考えてみてください。

銀行はこういう投資にお金を貸してくれません。だって失敗したらなんの保証もないですよね。抵当権をかける資産がないんです。

しかも、プロがやるならまだしも、素人がやったらただのギャンブルにしか思えません。

不動産投資はFXや株式と違って、「不動産賃貸業」というビジネスと銀行はとらえます。そして不動産から得られる収入は超安定収入です。入居者がいる限り毎月安定してお金が入ってくることが約束されています。

だから不動産投資に銀行はお金を貸すのです。

銀行が審査するもの

ここまでで、銀行がなぜ不動産投資にお金を出してくれるかわかったと思います。

次は具体的に何をみているか話していきます。

銀行の審査対象は主に２つに分けることができます。

１　人（属性）

属性って聞きなれない言葉ですよね。

ポケモンのタイプか？と私も最初聞いた時、思ってました。

属性とは「融資適格性」のことを指します。簡単に言えば「この人はお金貸していい人なのかどうか」という判定基準のことです。

例えば、サラリーマンや公務員はこの「属性」がとても良いとされます。

なぜなら、毎月安定した収入が入ってくることが確約されているので、銀行側の立場からすると返済が滞る心配もないし、優良な融資先になるからです。

公務員なんて国がバックについているので、潰れることすらありません。しかもクビにスレ滅多にならない。超優良融資先です。

逆に自営業の人は低属性とされます（今の私）。なぜなら、毎月の収入が安定していないので、返済が滞るリスクが大きく、お金を貸したくないからです。

面白いことに、自営業だと高年収でもお金を貸してくれないケースがあることです。銀行は毎月安定して収入が入ることの方を優先するんですね…

また、クレジットカードのブラックリストに入ってしまっている人や、他にサラ金なんかから借金している人も敬遠されます。というかこういう人には銀行はお金は絶対貸してくれません。

友達にお金を貸す時でも、ルーズなヤツだったら貸したくないですよね。
つまり、そういうことです。

まとめると、以下のような項目を見ながら、銀行は属性を判断します。

・年収
・収入の安定性（サラリーマンか自営業か？など）
・自己資金（貯金いくら？）
・人物像（家族がいるかなど）
・人間性（信用できる人か）

最後に書いている人物像、人間性ですが、これは例えば家族がいて身元がしっかりわかる人か？とか、性格的にルーズそうな人ではないか？などです。

融資では面談がありますが、実は資料だけでなく人柄も見られていることを忘れないでください。

まとめると、銀行は「人」について収入や雇用形態、人柄などを総合的に見て

「この人は貸したお金を返せる人かどうか」

を見ているのです。

２　モノ（物件）

不動産投資の場合、最初に説明したように物件も審査の対象になります。

担保として設定す流のだから当然ですよね。

銀行はお金を貸して、返済が滞った場合に差し押さえて自分たちが損しないような物件にしかお金を貸しません。

これを「担保評価」と言います。

この「モノ」の審査ですが、具体的に言うと

・積算評価
・収益評価

に分けられます。

積算評価はモノ、つまり物件そのものの価値ということです。詳細はまたいずれ解説しますが、不動産は「建物＋土地」で価値が決まります。

これを積算評価と呼んでいます。

次に収益評価ですが、これは単純に得られる収益で返済が問題なくできるかということの評価です。不動産サイトで返済シミュレーションが見れるものがありますが、つまりはアレです。

銀行は各々独自のシミュレーション基準があるので、それに当てはめて問題ないか審査するのです。

そして積算評価、収益評価の両方がクリアする物件ならOKとします。

こうやって、銀行は不動産について審査しているのです。なんでもお金を貸しているわけではありません。

この基準を知っておかないと、闇雲に物件を持って行ったとしても融資審査は通りません。物件がいくら良くても、あなたの収入が不安定すぎると貸してくれません。

銀行側の目線を知って、対策を立てることが大切なのです。

まとめ

いかがだったでしょうか？

融資を使いたければ、まず相手（銀行）を知らねばなりません。

そして己のこと（属性、物件）を知る必要があります。

不動産投資を始めた頃の私は、こんなことすらわかっていませんでした。

融資を受けたいと思っている方は、ぜひ押さえておいてください。こういう審査基準を知っているだけでも、銀行側との話はスムーズになります。

より突っ込んだ話は、またの機会にしていこうと思います。

それでは、また。

P.S.

よければ記事の感想を、公式LINEに送っていただけると嬉しいです。
今後のコンテンツ作成に活かしていきたいと思います。

▼感想はこちらからどうぞ