「最低限のリフォーム」とは何か。物件を修繕する時に「やる」「やらない」の取捨選択はどう考えるのか解説します。

ひろべえです。

今回は築古戸建における「最低限のリフォーム」ってなんぞや？というお話です。

築古戸建に限らず、不動産投資において中古物件を購入する時にはよほど綺麗な物件でない限り、なんらかのリフォームが必要となってきます。

このリフォームの出来具合によって入居者がすぐに入ってくれるかどうかが決まる１つの要素なのですが、当然完璧にリフォームしようとするとお金がかかってしまいます。

不動産投資は投資なので、初期投資金額はなるべく減らすべきなのは間違いありません。

だから、リフォームは入居者が入ってくれる「最低限」を目指すのが鉄則です。

しかし、この「最低限」というのが曲者で、ある程度経験があればなんとなく勘所がわかるのですが、初心者には想像できないことが多いです。

その結果、効果的でない場所に多額のリフォーム費用をかけてしまうこともあったりします。

そうなってしまうと、投資ではなくただの慈善事業になってしまいますよね。

だから、何を「やる」か「やらないか」を考えることは大家にとってとても重要なことなのです。

なので、今回はリフォームの「やる」「やらない」は「最低限」の名の下にどうやって考えているのかを解説したいと思います。

難しいことではないので、ここで頭に入れてしまってくださいね。

リフォームの考え方

まずは、初心者向けにリフォームの考え方について、そもそも論を解説します。

物件が古いと当然、傷みが出てきます。

賃貸物件の内見に行ったことがある方はわかると思いますが、あまりにも古い物件だったり、傷みがある場合はいくら家賃が安くても入居したい気持ちにならないですよね。

当然、みんな可能であれば新品の方がいいわけです。

でも全部新品同様にしたらいくらかかるかわかりません。

よくテレビ番組なんかで古い家のリフォームのビフォーアフターをやっていることがありますが、あれば自分が住むのでいくらでもお金をかけてもいいわけです、

自己満足の世界です。

しかし、我々投資家は自分が住むのではなくあくまで投資物件としてのリフォームなので、費用はなるべく抑えたいんですよね。

当然多くリフォーム費用がかかってしまえば、利回りは下がってしまします。つまり、投資資金の回収がそれだけ遅れてしまうのです。

だから、理想的には購入した物件にそのまま入居者が入ってくれるのが１番いいんです。だってリフォーム費用が不要なんですから。

でも、築古戸建は大体がどこかしら悪くなっています。だからこそ、安く買えるわけですしね。

こういうわけで、リフォームは効果的に必要なことにのみ実施すべきなんです。

だから、「最低限」とはなんなのか知る必要があるのです。

「最低限のリフォーム」をするには

では、いよいよ本題に入っていきます。

「最低限のリフォーム」をするためには、各場所のリフォームを「やる」か「やらない」か判断しなければなりません。

その判断の仕方、考え方を知れば全て解決するというわけです。

その基準は、私の考えでは

①入居者の安全に関わるもの
②入居者のインフラに関わるもの
③部屋の雰囲気が明るくなるもの

という考え方で決めています。

順番に解説します。

①入居者の安全に関わるもの

これは解説しなくても大切なことはわかると思います。

例えば、鍵は壊れていたら必ず交換して施錠できるようにするべきですし、小さな部分では木材のササクレなんかがあるのであればヤスリがけしておく、ベランダの手すりなどの鉄部が腐食しているなら取り替えたり塗装するなどする…

入居者の命に関わることもある部分は必ずお金がかかっても修理をするようにしましょう。

昨今、アパート物件の階段が崩落して入居者が亡くなったり、ケガをしたりという事例が発生していますが、あれなどはまさにこの考え方を怠ったことによるものです。

あんなことが起こると、損害賠償で投資どころではないですし、人命が失われれば取り返しがつきません。

絶対にこういう部分は修繕するようにしましょう。

②入居者のインフラに関わるもの

これも言わずものがなです。

生活に必須のインフラが使えない状態では、物件を人に貸すなんてできません。

電気、ガス、水道、トイレ、排水関係はしっかり点検、修理しましょう。

特に、電気やガスは①の人命に関係してきます。絶対にケチったりしないでください。

③部屋の雰囲気が明るくなるもの

私の実体験でもあるのですが、入居者は内見に来た時に設備に不具合がないか、汚くないかをみているのですが、同時に「部屋の印象・雰囲気」を見ています。

そして、この「部屋の印象・雰囲気」が悪いと、設備がいくら新品でも人は入ってくれません。

私が１番気にしていたのは「部屋の明るさ」です。

これは光量とか日当たりとかそういう問題ではなく、「雰囲気として」明るいかどうかを見ていたのです。

昼間なのになんとなく薄暗く感じる部屋は、不気味だし住みたいと思わないので、全てパスしていました。

そういう経験もあり、部屋の明るい雰囲気作りには注力するようにしています。

具体的には何も難しいことはなく、例えば土壁だったらクロスを貼って明るく見せるようにしたり、襖を張り替えたりというようなことです。

それだけで、全く印象は異なってきます。

③については、ターゲットととする入居者によって、賃料とのバランスがあると思いますので、マストではないのですが、私はやっておいた方がいいと感じます。

逆にやらなくていいのは…？

逆にやらなくていいのはどういうところかというと、よく言われるのが「外壁」です。

私もよく質問されるのですが、物件の外壁はよほど汚れていたり、壊れていたりしない限りは手を入れる必要はありません。

私もひび割れは水が回ってしまい、物件が傷む原因になるので埋めてもらいましたが、塗装まではしませんでした。

実は物件の裏側は結構汚かったのですが、放置しました。

イメージです。

賃貸物件の家の裏側まで気にして見る人なんてほとんどいないので…

それでも、入居者はすぐに入ってくれました。

もちろん、家賃が安かったからというのもありますが、きちんと賃料とのバランスがとれていれば全然問題ないんですよね。

このように、意外と生活に関係ないところはスルーされたりします。

だから、こういうところは無理にやる必要はないのです。

まとめ

「最低限のリフォーム」なんとなく理解できたでしょうか？

１つ注意なのが、リフォーム業者は良かれと思って色々提案してきたりします。

しかし、その話に乗ってリフォーム項目が多くなると、当然費用がかさみます。

リフォームをやっているうちに再生されていくのが嬉しくなってきて、あれもこれも綺麗にしたくなることがあります。

しかし、最初のコンセプトを必ず守って、「最低限」を貫いてください。

一度やってみれば、入居者の許容範囲もわかってきます。

ぜひ、あなたの取り組みに生かしていただければ嬉しいです。

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