物件購入時の空室は「リスク」ではない。「空室物件＝利益」という考え方を理解し、利益を最大化するマインドを教えます。
こんにちは、ひろべえです。
今回は「空室物件は大きな利益につながる」ということについて話します。
私は空き家を再生して入居者に賃貸する「築古戸建投資」をやっています。
当然、購入するときは誰も住んでいません（つまり空室）。
これについて、不安感を覚える初心者の方はかなり多いようです。通常、ボロボロの空き家や空室の多いアパートはリスクが大きいと言われているからです。
例えば
「リフォームに失敗したら入居募集までたどりつかないんじゃ…」
「予算をかけてリフォームしても入居者が入らなかったら？」
「ローンを組んでいたら空室が続くと手出しが発生してしまう…」
などなど…確かにローンを組んでいると家賃収入を返済に充てることを見込んでいますから、空室のままだと大変ですよね。
現金で物件を買ったとしても、物件を保有していると毎年固定資産税などの税金がかかります。リフォームしていたら、空室が続くとその費用も回収できないです。
そんなことから、不動産投資に自信のない初心者は「オーナーチェンジ物件」を勧められることも多いです。
「オーナーチェンジ」とは入居者がいる状態で物件を取引することで、賃貸契約は新しい買主に引き継がれます。つまり、こういう物件は買った瞬間から家賃収入が得られます。
「え、これいいじゃん」
「リスクが大きい空き家をわざわざ買う必要ないでしょ…」
「入居者が元々いるなら安心では？」
と思った方、いますよね。昔の私もそう思っていました。
でも、本当にそうなのでしょうか？
ある一面では正解なのですが、不動産投資における「利益の最大化」を考えると実は間違っている考え方なのです。
空き家（空室物件）を「リスク」と捉えるか、「利益」と捉えるかであなたの不動産投資で得られる利益は大きく変わっていきます。
これによって、せっかくの利益を生み出す「お宝物件」をみすみす逃してしまうことになりかねません。これって、すごく勿体無いことだと思いませんか？
この「空室物件＝利益」という考え方を理解して、せっかく取り組む不動産投資を最大限に有益なものにしていきましょう！
オーナチェンジ物件（満室物件）はなぜ利益を最大化できないのか
「空室物件はなぜ利益を最大化できるのか？」
ということを説明する前に、
「オーナチェンジ物件（満室物件）はなぜ利益を最大化できないのか？」
について説明します。
最初に話したように、オーナーチェンジ物件は入居者が入っているので、「買った直後に空室」という状況は避けることができます。
しかし、その分価格が高く設定されていることが多いのです。
当たり前ですが、リフォーム費用や入居者募集の手間をかけて「入居者が入っている状態＝家賃が入ってくる状態」に売主がしてくれているので、その分利益を上乗せして販売します。
例えば、築古戸建でいうと利回り３０％程度で仕上げた物件を、利益を上乗せして利回り１５％程度に下げて売るなんてことは当たり前に行われています。
「すぐに家賃が入ってくる」という安心感はありますが、売主は初期投資の費用を回収するために、値下げをすることはありません。つまり、築古物件だろうが価格交渉をして格安で買うことはほぼできません。
安く買うことができないので、利益を最大化することはできないのです。
そんな物件買う人いるのか？と思った方もいるかもしれませんが、手間がかからず、すぐに家賃の入ってくる収益物件ということで、お金持ちが現物資産として持つために一定の需要があるのです。
ちなみに、オーナーチェンジ物件にもリスクが存在します。
それは
・フェイク満室
・退去ギリギリ入居者
です。
１つ目のフェイク満室ですが、これは売却時にオーナーチェンジ物件として高く売るために、入居者を偽装することです。
例えば、オーナーの親戚や知り合いが偽装入居者として入っていたり、ひどいところだと会社ぐるみで自社の社員を見せかけの入居者として住まわせていることもあると聞きます。しかも利回りを高く見せるためにワザと家賃を高く設定したりも…
この場合、物件が売れた後にすぐ退去してしまい、結局空室の物件を買うのと同じような状態になってしまいます。
家賃が法外に高く設定されていた場合、次の募集時には周辺相場に合わせる必要があるので、利回りは激減します。
しかも、「入居者がいる」という状態を悪用して、内見ができないことをいいことに、内装をリフォームせずにボロボロのままなんてこともあると言います。
２つ目の退去ギリギリ入居者ですが、これは現在入居している入居者が間も無く退去することを知っていながら、買主には何も知らせずに売ってしまうものです。
これも、１つ目と同様に空室を買った場合と結局何も変わりがありません。原状回復のためのリフォームや入居者の募集活動が必要になってしまいます。
これらを避けるには、事前に入居者の状況や周辺の家賃相場ををよく確認するほかありません。
このように、オーナーチェンジだからといって、全てが安心というわけではありません。もちろん、家賃がすぐに入ってくるメリットはあります。しかし、安易にラクな方に流れると、ラクをするどころかマイナスの「負」動産をつかむことになりかねないのです。
以上のように、不動産投資の利益を最大化しようとすると、オーナーチェンジではなかなか難しいのです。
では、いよいよ「空室物件＝利益」について説明していきます。
空室物件はアドバンテージが大きい
実は、築古戸建に限った話ではなく、アパートタイプでも空室の多い物件はアドバンテージが大きいと言えます。「空室＝リスク」ではない理由がここにあります。
まず、空室である（空室が多い）ことによって、価格交渉が可能になります。
先に話したように、満室であるということは家賃収入がすでにあるのでそれだけ価値が上がりますし、費用がすでにかかっていますので、投資金を回収するために売主は強気の価格設定をします。
このような物件は、売主が価格交渉のテーブルにつくことはほぼありません（破産寸前とかの場合はあり得ますが…）
空室物件は、空室であるだけで価格交渉の最初のハードルを超えています。
「古くて空室」という状態を一般的なお金持ち投資家は、リスクを嫌がり間違いなく敬遠します。
だからこそ、安く買うことができる可能性が高まります。
そして、この価格交渉で物件を安く買うことができれば、高い利回りを実現することができる可能性がより高まります。
私自身、約２０年空き家だった物件（４５０万円）を価格交渉で１２０万円で購入し、利回り２１％に仕上げることができました。
そして、入居者が入って高利回りを実現できた時には、オーナーチェンジ物件として売却すれば良いのです。
これをやると、仕入れた価格の倍以上の価格で売ることが可能になります。
例えば、私の物件で言えば仕上がりは利回り２１％となっています。物件購入費用が１２０万円で諸費用やリフォーム費用を加えると２５０万円ほどかかっています。
家賃が１ヶ月４万５千円なので、年間家賃収入が５４万円。表面利回り１０％で売り出そうと考えると単純計算で５４０万円となります。
５４０万円で売れれば、かかった投資金額の倍以上の利益（これをキャピタルゲインと言います）が出ますよね？
また、利回り１０％で売れなかったとしても、価格を下げても十分利益が出ます。
しかも売れるまでの間は家賃が入ってくるので、利益は積み上がります。
どうでしょうか？すごいですよね？
説明を簡略化するために売却時にかかる税金の話は省いていますが、１人の人間が一撃でこれだけの収入を得ることができるのです。
実際にこれを繰り返して、フリーター不動産投資家から不動産会社を立ち上げた方もいると聞いています。
これが、「空室物件＝利益」と考えるべき理由なのです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
不動産投資で利益を最大化するために、「空室物件＝利益」と考える理由がわかったと思います。
もちろん、これを実現するためには
・リフォーム費用を低減するノウハウ
・入居者募集のノウハウ
・売却時になるべく高く売るノウハウ
が必要になってきます。
しかし、逆を言えばこれらのノウハウを正しく学べば、空室が多い物件やボロい空き家を買うことに何らリスクを感じることはありません。
それどころか、お金を生み出す「お宝物件」に見えてくるはずです。
まずは「空室＝リスク」という考え方を今すぐ捨ててください。
そして、利益を最大化する正しい不動産投資の手法を学んでいきましょう。
そうすれば、投資対象の物件の幅も広がり、豊かな生活を実現する一歩となるでしょう。
P.S.
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