築古戸建はDIYするのが常識なのか？常識破りの秘策で高利回りを実現する。自分で「労働しない」リフォーム費用削減術

こんにちは、ひろべえです。

今回はリフォーム（修繕）の話です。

築古戸建投資に限らず、不動産投資で避けては通れないのがリフォームです。

入居者の身になって考えるとわかりますが、できる限りキレイな部屋に住みたいですよね。入居者募集で競合より優位に立つためにも、大なり小なりリフォームが必要になります。

特に築古戸建は物件が古かったり、そもそも空き家であることが多く、購入後、人に貸すためには基本的にリフォームが必要なことがほとんどです。

しかし、当然ながらリフォームには費用がかかります。

このリフォーム費用をいかに安くするかが、初期投資金額を減らす大事なポイントになります。

解決策として多くの本やyoutubeで紹介されているのがDIY（Do It Yourself)
。「あなた自身でやる」という意味で、最近よくテレビ番組で取り上げられることも多く、みなさんも耳にしたことはあると思います。

DIYは自分でリフォームをしていくので、業者に発注するより金額はグッと抑えられます。基本的には材料費しか、かかりませんもんね。

だからこそ、多くの築古戸建投資家が情報発信していて、今では築古戸建といえばDIYをするというのが半ば常識のようになっている節があります。が、DIYは次のような問題もはらんでいます。

・技術的な問題（素人仕事）
技術的に未熟な素人がリフォームをすることで、失敗して余計に費用や時間がかかったり、入居者募集に耐えられない、ひどい仕上がりになることがあります。実際に素人仕事丸出しのせいで、見た目も安全性も悪く、入居者が全然つかない物件になることもあるようです。

・時間的な問題（拘束時間が長い）
物件の状態やその人が使える時間によりますが、基本的に１人でリフォームをするので時間がかかります。１年以上リフォームし続けている人を聞いたことがあります…これは投資ではなく、趣味ですよね。特に家族がいる場合、休みの日の度に物件に出かけていると、そのうち白い目で見られることは間違いないです…

・機会損失（リフォームが長期にわたり、その間は家賃が入ってこない）
当然、リフォーム期間が長くなればなるほど、入居者募集ができないので家賃は入ってきません。「ローンを組んでなければ返済もないし、時間かけてもいいじゃん」と思うかもしれませんが、不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかりますし、そのままだとマイナスになっていくだけです。

プロ並みの技術で、素早く作業できる人ならDIYしてもいいんですが、普通のサラリーマンにはまず無理かな…と思います。しかも、独身ならまだしも家族がいたら休日に作業するなんて夢のまた夢（DIYを否定している訳ではないので、悪しからず。DIYを極めたい人は、それはそれで１つの方向性だと思います）

現に、私が１件目の物件を購入した時、私自身にはDIYの技術もなかったし、子供が生まれたばかりで、時間を自由に使うことができませんでした。公務員だったので、活動できるのは休日のみ。DIYやってたら、物件が仕上がるのにどれだけかかるかわかりません。

では、どうしたらDIYせずにリフォーム費用を低減すれば良いのでしょうか？DIYをしないのであれば、業者に発注するしかありません。でも、お金はかかってしまいますよね。だからこそ、知恵を使うことが大切になってきます。

それでは、秘策について解説していきます。

築古戸建リフォームの実際

ここで、改めて築古戸建のリフォームとはどんなものなのか、私の経験も含めて話していきたいと思います。

「築古戸建」というと、一般的には「空き家」になっている状態の戸建を指します（入居者がいる状態の物件は「オーナーチェンジ」と言います）

「空き家のリフォーム」と聞いてみなさんはどんなイメージが湧くでしょうか？

ボロボロの状態の空き家を人が生活できる状態にする…何だかすごくお金がかかりそうに感じますよね。

最近、空き家の増加問題やコロナの影響で郊外の戸建住宅が注目されていることもあって、テレビ等で空き家の素敵なリノベーションがよく取り上げられていたりすることも多いですよね。

一般的にみなさんがイメージするリフォームはあんな感じでしょうか。

ですが、ああいうリノベーション系のリフォームは、めちゃくちゃキレイに直したり、便利な機能やデザイン、こだわり要素を取り入れたりで、数百万円、ヘタすると１０００万円単位の費用がかかっているのが普通です。

自分の居住用なら、好きなだけこだわればいいのですが、初期費用を多くしてしまうのは投資という面で悪手です。だって、投入した金額を回収するのに何十年もかかってしまいますよね。

したがって、得られる利益を最大化するには、リフォームは人が住める「最低限」にとどめ、費用をとにかく抑えていく必要があります。

この「最低限」ってなかなかイメージが湧かない人も多いんじゃないでしょうか。しかし、ほとんどの人は賃貸住宅に住んだことがあると思います。それを思い出してもらうとわかりやすいかもしれません（高級賃貸マンションは除外。至って一般的なアパートレベルです）。

物件探しで、部屋を見た時に「ここ住んでもいいかな」と感じるレベルのキレイさってありますよね。その感覚です。

しかし、この”最低限”でもそれなりに費用がかかってきます。だからこそ、より安いリフォームができる秘策が大切になってくるのです。

DIYせずにリフォーム費用を低減する秘策

では、時間も技術もない、普通の人がDIYせずにどうやってリフォーム費用低減をするのでしょうか？

それはズバリ「投資物件に強いリフォーム業者を探す」です。

どういうことかというと、リフォーム業者は大きく３つに別れています。

①リノベーションが得意な高級志向の業者
②普通の住宅をそれなりの価格帯でリフォームする業者
③投資物件を得意とし、とにかく安くリフォームすることが得意な業者

①②の業者は購入者が住むための物件（実需向け）を、購入者が満足するようにリフォームすることを得意としています。だから、業者が提案するリフォーム方法も完璧にこだわっていて安くはありません。

また、築古の空き家物件を修理する技術がないことが多く、築古戸建投資の意図（物件をとにかく安く直したい）を理解していない場合がほとんどです。下手に空き家再生のような問い合わせをすると「こんなの絶対直せないですよ」と文句を言われてしまうことも…

対して③の業者は、築古戸建投資の意図をきちんと理解しています。だから、入居者が入るレベルに、とにかく安くリフォームするノウハウを持っています。

したがって、リフォーム費用を抑えたい我々は③のような業者を探す必要があるのです。

では、その探し方なのですがこれも少しコツがあります。

リフォーム業者を探すときに、最も使いやすいのはインターネット検索です。情報量も膨大ですし、多くの方が利用していると思います。

ここで、みなさんは検索するときにどんなキーワードを入力しますか？

「地域」「リフォーム業者」と入力して、検索結果の上から順番に見ていく…というところでしょうか？

実はこれでは安い業者にたどり着けないか、たどり着いても時間がかかってしまいます。

しかも、検索サイトの検索結果で上位に出るのは、基本的に広告料を支払って上にしてもらっている業者なのです。つまり、メジャーな大手の業者であり、我々が探すべきなのはそういう業者ではありません。

まずは「地域」「○○最安値」で検索してください。〇〇には、工事の種類、例えば「クロス貼り替え」「雨漏り」などを入れるといいでしょう。

そうすると、該当地域の工事最安値が検索結果で出てきます。クロス貼り替えなどは、地域によって若干価格に差があります。該当地域の最安値がわかったら、該当する業者を探していきます。

この時にポイントなのが「ホームページが簡素な業者」を探すことです。例えば、文字ばっかりで画像やロゴがなかったり、素人仕事のようなページ構成になっているようなホームページです。一見すると怪しい感じがしますが、このような業者を探すのには理由があります。

それは、ホームページが簡素な業者は「広告にお金をかけなくても十分に集客できる」からです。投資物件を得意とする業者は、顧客の不動産投資家の紹介で仕事を得ていることが多く、ホームページや広告にお金をかける必要がないのです。つまり、その分、価格を下げることができ、工事を安くすることができます。

このような業者は、広告費を下げるためにSNSを使っていることも多いので、そちらを探してみるのも良いと思います。また、他にも不動産投資家の知り合いがいる場合は紹介してもらったりするのもよいでしょう。

具体的には、狙っている物件の地域を営業範囲としているこのような業者を何社が見つけておき、物件を購入したら相見積もりをとってさらに価格競争をさせると、よりリフォーム費用を低減できる可能性があります（やりすぎると、業者に嫌われるので程々に…）。

私はこの手法でDIYせずに利回り２０％以上を達成しています。もちろん、物件を自分の目標価格で購入できていることが前提にはなりますが、DIYせずとも、このように高利回りを達成することはできるのです。

さらに、私がDIYせずに最も良かったと思ったのは、自分の時間を犠牲にせずに物件を仕上げられたことでしょうか。「時は金なり」とはよく言ったものですが、家族や自身の休養に、無理なく休日を充てられたのはとても快適でした。

まとめ

いかがだったでしょうか？

築古戸建投資は必ずしもDIYをしなければ、高利回りを実現できない…なんてことはありません。

今回、解説したようにリフォーム費用を抑えて高利回りを達成することは可能ですす。現に私もそうやって利回り２０％以上を達成してきました。

このリフォーム業者の探し方は今すぐ無料で試すことができます。まだ物件を探していないから…ではなく、普段から「この業者良さそう」と目星をつけておくと、物件を購入したときにスムーズにリフォームに移行できると思います。

そうすれば、リフォーム業者を探すという時間を短縮でき、機会損失を減らすことができるでしょう。

築古戸建投資を志している方は、参考にしてくださいね。

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