利回りは「創る」もの。収益性を判断する利回りとは何かを知り、正しい不動産投資の目標を立てよう。

こんにちは、ひろべえです。

今日は「利回り」について話していこうと思います。

知っている方も多いと思いますが、利回りは物件の収益性の判断の指標になるものです。

ですが、意外と正しい認識ができている初心者は少ないのではないでしょうか？

私も今思えば、初心者の頃は正しい認識ではなかったです。

なぜなら、一口に「利回り」と言っても実は違いがあり、知っておくべきことがあります。

これを間違って捉えていると「そんなつもりじゃなかったのに…」と後悔することにもなりかねません。

そこで、今回は初心者向けに利回りについて知っておいてほしいことをまとめました。

正しい考え方を知り、物件の収益性判断をして下さい。

利回りとは何か

初心者もいると思いますので、まずは利回りとは何か？について解説します。

利回りは収益性を判断する指標の１つとなるもので

投資金額に対する得られた収益の割合

を指します。株や投資商品でも同じように表現するので、聞いたことがある方もいるかもしれません。

不動産投資の場合、「利回り」というと一般的には年間の利益をあらわす「年利回り」のことを指しています。

つまり、簡便な計算式を表すと

年間の利益　÷  かかった費用　＝　利回り

という関係になります。

そしてこの「利回り」には大きく分けて２つあります。

・表面利回り
・実質利回り

この２つについて説明します。

表面利回り

表面利回りとは非常に簡単な式で目安の利回りを表したものになります。

計算式は非常に単純で

表面利回り　＝　年間の家賃収入　÷  物件購入価格

として計算されることがほとんどです。

例えば、年間家賃収入１００万円、物件購入価格が１０００万円だとすると

１００万円　÷ １０００万円　＝　１０％

表面利回りは１０％となります。

１年間で投資金額（この場合は物件購入費用）に対して１０％の利益があるので、この物件は１０年で投資金額を回収できることになります。

不動産会社がマイソクなどで物件紹介に表示しているのはほとんどがこの表面利回りです。

この表面利回りは、感覚的に収益性を掴むためには良いのですが、正しい利回りを表しているわけではないことに注意しなければなりません。

なぜなら、実際にかかる費用は物件の購入価格だけではなく、購入時の諸費用（仲介手数料や登記費用など）やリフォーム費用などがかかってくるからです。

また、築古戸建の場合、多くの物件が空き家状態なので、家賃収入はあくまで想定の場合がほとんどです。悪質な広告だと、この想定家賃が利回りを大きく見せるために家賃相場から乖離して大きくなっていることがあります。したがって、物件が所在する地域の家賃相場はしっかり自分で確認する必要があります。

このため、表面利回りはあくまで「超簡易的なもの」という認識で広告を見ることが大切になってきます。

実質利回り

表面利回りに対して、よりリアルな実質の数字を追求したものが実質利回りです。

計算式の基本は同じですが、かかる費用をより詳細に算入していきます。

実質利回り　＝　年間の家賃収入　÷  費用（物件購入費用＋諸費用＋リフォーム…）

例えば、年間家賃収入１００万円、物件購入価格が１０００万円、購入諸費用３０万円、リフォーム費用１７０万円だとすると

１００万円　÷ （１０００万円＋３０万円＋１７０万円）　＝　８.３％

実質利回りは８．３％となります。当然、表面利回りよりは下がります。

ここで気を気をつけなければいけないのが、色々な場面で出てくる表面利回りが

「どの場面、期間を切り取ったものなのか？」

ということです。

当然ながら、物件をリフォームし、入居者が入って仕上がった直後なのか、突発的な不具合が起きて修繕費用が嵩んだ後なのかで、実質利回りは変わってきます。

実質利回りを話している場面で多くみられるのが、この「どこの場面や期間で基準を定めて話しているかわからない」というものです。

不具合が起きて一時的に利回りが下がることもありますが、恒常的なものであれば問題ないでしょう。しかし、その不具合が今後も続く可能性があるのに無視した利回りを表示している場合もあります。

この辺り、実質利回りだからと言って安心せずに、自分で数字を検証することが必要であることは覚えておいてください。

利回りは創るものである

さて、利回りというものがどういうものかは、わかってきたと思います。

実は、利回りを構成する数字は変数が多いのです。どういうことかというと、

物件購入価格　→ 指値で下げられる可能性
購入諸費用　→ 司法書士によって変わる
リフォーム費用　→ どこまでやるかで変わる

など、投資家側でコントロールできる部分があるのです。

これによって、利回りは大きく変わってきます。

そう、だからこそ利回りを「自分で創り出す」という認識で不動産投資に取り組んでほしいのです。

すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件の場合は難しいですが、空き家状態の空室物件はこれらをコントロールできます。

なので、自分の目標とする利回りを先に決めておいて、それを実現することを目指して取り組んでいく方が合理的なのです。

そのため「自分で目標利回りを創り出す」という認識で取り組んでいってください。

目標の算出例

では、どうやって目標値を決めればいいのかを例を使って解説します。

目標家賃が３万円、目標利回りが２０％、リフォーム費用の見立てが５０万円、購入諸費用が購入諸費用が３０万円とすると

年間家賃収入　＝　３万円　× １２ヶ月　＝３６万円

費用込みの物件価格　＝　３６万円　÷ ０.２（２０％）　＝　１８０万円

目標購入価格　＝　１８０万円　ー　（３０万円＋５０万円）　＝　１００万円

つまり、購入価格１００万円を目指して物件を取得できればいいということになります。

これも簡易な計算式ですが、ある程度の目標を立てるには使えます。

このように、数字で目標を算出して、購入価格やリフォーム費用に使えるお金を想定することが大切です。

まとめ

利回りとはどのようなものか理解できたでしょうか？

利回りは不動産屋さんが決めるものではありません。多くの場合、マイソクやチラシに書かれているのは「表面利回り」でなおかつ「想定」であることがほとんどです。

なので、コントロールできる要素を自分で変えていくことで、利回りは自分で創り出すことができます。

だからこそ、目標とする利回りを自分で決めて、実現するつもりで不動産投資に取り組むことが大切なのです。

P.S.

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