リノベーション済み物件において知っておきたいこと
これからずっと住み続けたい街が見つかった時、自分の人生を考えた時、売買物件という選択肢があることに気付きます。初めて ”家を買う” ときの疑問や不安を少しでも取り除くお手伝いのひとつとして、売買にまつわるコラムを始めました。この連載では「リノベーション物件を購入する！」という想定で、せたがやクラソンのさいとうが売買のことを話していきます。
マイホームの購入にあたってとても大事なお金のこと。今回は、リノベーション済み物件の利点と購入前に知っておきたいことなどについてお話していきます。
おさらいはこちらから👇
都心部の地価高騰により、マンション価格が上昇した影響で、新築・築浅の物件より比較的低予算で購入でき、かつ「暮らしたい街を選ぶ」ことができる中古住宅への需要が伸び続けています。
全国宅地建物取引業協会の「2021年不動産データ動向」によると、2016年を境に首都圏での中古マンション成約数が新築マンションの販売戸数を上回り、中古マンションの購入がより一般的になっており、中古住宅市場は拡大していると言えます。その中でも都心部では中古マンションをあらかじめリノベーションした『リノベーション済み物件』の販売が多く見られます。
中古物件でありながら、新築のように綺麗な内装は魅力的です。すでに内装が完成しているので、引き渡し後に即入居が可能という、その手軽さも人気ポイント。
中古を買ってから自分好みにしていくのも、もちろん良いのですが、すでにリフォームされたものなら、内見時に入居後の暮らし方もイメージしやすいです。
そんな魅力のあるリノベーション済物件ですが、購入前に知らないと損をしてしまう落とし穴があります。一緒に確認していきましょう！
給排水管が交換されているかを確認！
リノベーション済みの物件は、どうしても綺麗な内装かどうかに目が行きがちですが、見えないところにリスクが潜んでいる可能性があります。代表的なものとしては、給排水管の交換。見えにくい場所にある給排水管は既存のままで、目に見える内装のみ新しくしてリノベーションと謳っている物件もあります。
給排水管の寿命は一般的に30年とされ、国土交通省のガイドラインでは築後25年頃から対策が必要とされています。築40年の物件なのに給排水管が交換されたことがないとしたら、大変ですよね…。
自分で交換するにも数十万円の費用が発生しますし、交換せずとも劣化が原因で漏水などが発生し購入早々に痛い目に合うというケースもあります。
気になるリノベーション済み物件を見つけた時は、お部屋の中の給排水管まで新規で交換しているか、または交換した履歴が残っているかなど、あらかじめ売主に確認してみましょう。
アフターサービスの独自保証があるか確認！
新規でリノベーション済みの物件は、売主が再販事業を行っている不動産業者という場合がほとんど。売主が不動産業者の場合、"宅地建物取引業法"により、引渡し後すぐに雨漏りや建物の白アリによる腐食、付帯設備の故障のような物件の欠陥が発生した場合、引渡しから2年以上の保証期間を設けることが義務付けられています。
そして、不動産業者によってはそれにプラスして独自のアフターサービスを行い、物件に付加価値を付けています。アフターサービスの内容は、長期保証、定期点検サービス、緊急対応の窓口があるなど、不動産業者によってさまざま。
購入を検討している物件にアフターサービスがあるか、もしある場合はその内容をしっかり把握しましょう。
リセールしやすいか？
リノベーションがされたお部屋は、ある程度築年数が経過しているマンションの場合が多いです。実際に物件を購入する際に「古い物件でも資産になるのか…？」と心配になる人もいると思います。
東日本不動産流通機構が発表した、「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」を見ると。
新築から築26年くらいまでのマンションは価格の下落幅が著しいのに対し、築26年以降のマンションについては下落額が緩やかな傾向になることがわかります。
供給に対して需要が大きいほど価格は下がりにくい傾向にあるので、築26年くらいを過ぎると、築年数が高くても、そのマンションを求める人の数は減っていないのがわかります。
また、リノベーションされたお部屋の場合、お部屋が綺麗なのはもちろん、間取りが使いやすくなっていたり、設備が一新されていたりします。そうすると、同じ築年数の物件と比較しても、需要が増えてくるはずです。外観は築年数相応に劣化していたとしても、室内がキレイで住みやすければ買いたいという需要は一定数あるので、リセールはしやすい傾向にあると言えます！
ただ、あまりに奇抜な間取りや内装の場合は、逆に需要が無くなってしまうケースもありますので注意しましょう。
部分リノベという選択肢もある
リノベーション済み物件という性質上、すでに内装が完成しているので「おおかた条件通りだけど、細かいところで自分の希望と少し違うな…」なんていう場合もあります。
そういった場合は、妥協せず、気になる部分の改修をする“部分リノベーション”の選択肢があります。参考までに、一般的な部位別リノベーション工事費用の相場はこちら。
○ キッチン：150～300万円
○ 浴室：100～150万円
○ トイレ：20～40万円
○ 洗面台：20～40万円
○ リビング・ダイニングの内装変更：150～450万円
※70㎡換算、別途設計料が発生します。
そのほか、クロスの張り替えのような軽微なことや、ふたつの部屋をひとつに繋げるケースなどもあります。リノベーション済み物件だからこのまま住まなきゃならないなんてことはありません！妥協せず、部分的なリノベーションも検討してみてください。
せたがやクラソンでは購入後のリフォーム・リノベーションの提案はもちろん、設計・工事も自社で行っているので、購入前からお客様の理想を叶えるためのご相談やアドバイスもできます。
今回はリノベーション済み物件の利点と購入前に知っておくべきこと、4点をお話しました。見た目だけに捉われず、冷静にしっかりと見定め、理想の物件を探してみてください。
せたがやクラソン さいとう
◎ せたがやクラソン
世田谷のお部屋を掲載しているサイト。紹介する物件は、世田谷に住み暮らすスタッフが実際に現地を訪れ、撮影・レポートを行っています。
https://setagayakurasson.com/
◎ 売買物件掲載ページ
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