初期費用について
これからずっと住み続けたい街が見つかった時、自分の人生を考えた時、売買物件という選択肢があることに気付きます。初めて ”家を買う” ときの疑問や不安を少しでも取り除くお手伝いのひとつとして、売買にまつわるコラムを始めました。この連載では「リノベーション物件を購入する！」という想定で、せたがやクラソンのさいとうが売買のことを話していきます。
マイホームの購入にあたってとても大事なお金のこと。
前回まで「住宅ローン」と「資金計画」についてお話ししてきました。今回は資金計画後、住宅を購入する際、実際にどういった費用が発生するのかという『初期費用』についてスポットを当ててお話ししていきます。
この初期費用も、質問が多い項目のひとつです。「物件価格」は販売図面を見れば記載があるのですが、初期費用については記載されているケースが少なく、自分で調べたり不動産屋さんに確認しなければいけません。
少し前、家を購入した知人と話す機会があったのですが、
『いろんなところに手数料払った気がするけどなんだったのかよく分からなかった』
という怖い話を聞きました。これは…よくないです。何も分からないまま聞き流していたら払わなくていいお金を払わなければいけなくなったなんていうことがあるのは悲しいですし、自分の納得できる使い道に、納得して使ってほしいです。
初期費用の中には、税金、登記費用、住宅ローンや保険関係、仲介手数料、管理費・修繕金の清算などなど…たくさん。もろもろ合わせて中古マンションを購入した場合の初期費用相場は、物件価格の約10％。物件価格が4,000万円だとすると約400万円が初期費用になります。
驚く人も多いと思うのですが、結構かかるんです。
初期費用と物件価格が一体型のローンもありますが、毎月の返済額が増えたり、借入金額が増える事に伴って審査にも影響が出る場合も。一般的には、自己資金（手元のお金と引き出し可能な預金等）の中から初期費用を支払います。よく親御さんからの援助を受けて…というのが、この初期費用と言ってもいいかもしれません。
初期費用の中身
では、その初期費用の内訳について細かく見ていきましょう！
※〈 〉内は物件価格4,000万円の場合に支払う金額の目安です。
1. 印紙税〈3万円〉
契約書に貼る印紙代。価格により定められた印紙代を契約書に貼付し納税します。売買契約書、住宅ローン契約書それぞれに印紙税が発生します。
2. 登記費用〈約40万円～50万円〉
購入した物件を登記するための費用です。登記をすることにより所有権を第三者に示すことができます。内訳は「登録免許税」という登記時に発生する税金と、登記をする「司法書士への手数料」という構成です。
売主や不動産会社から指定の司法書士がいない場合、司法書士に依頼せず自分で登記をすることも可能です。司法書士への手数料10万円程度の出費を抑えることができるので、時間に余裕のある方はチャレンジしてみるのもアリです。
しかし、売主に書類を準備してもらったり、書類取得や手続きのために役所や法務局を行き来したり、何かと手間や時間もかかるので、時間が取りづらかったりそういうの苦手だなという方は司法書士さんにお任せしてしまうのがいいと思います。
3. ローン諸費用
住宅ローンにかかる費用です。金融機関や商品によって異なりますが、内訳としては、主に「融資手数料」「ローン保証料」「保険関連費用」があります。
Ⅰ. 融資手数料〈約2～5万円〉
金融機関に支払う手数料。金融機関によりますが、パターンとして3万円前後で済む場合や融資額の2%の場合があります。
Ⅱ. ローン保証料〈約80万円〉
賃貸でも馴染みのある、保証会社の利用料です。物件購入でも同じように、住宅ローンの債務者が返済不能となった場合、保証会社が債務者に代わって金融機関に残額を一括返済します。前述の融資手数料が金融機関に支払うのに対して、ローン保証料は保証会社に支払う費用です。
借入金額や返済期間、金融機関の審査によっても変わるので一概には金額が言えないのですが、例としてみずほ銀行のシュミレーションによると、借入期間35年の場合824,440円という結果となりました。
みずほ銀行のローン返済額シュミレーション
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融資手数料やローン保証料が安くても、金利が高いと総返済額で損をしてしまう可能性もあるので、ローン商品は初期費用の額と見比べてしっかり精査する必要があります。
Ⅲ. 保険関連費用
住宅ローン利用の際、加入必須となる火災保険〈15～40万円〉や、契約者に万が一のことがあったときに住宅ローン残高がゼロになる団体信用生命保険料〈10～12万円〉の加入が必須になります。
ローン関係の費用は主にこの３つ。
ローン事務手数料と似た言葉で「ローン代行手数料」という名目が不動産会社作成の見積りにしれっと記載されている場合があるそうです。「ローン契約をお手伝いした不動産会社へ支払う金額」のような説明をされると思うのですが、不動産会社への報酬は後述「5.仲介手数料」に含まれているので支払わなければならない根拠がありません。
「ローン代行手数料」と記載が見積にある場合は、「これは何に必要な金額ですか？」と確認しましょう。
4. 固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金の清算
物件の所有者が支払う税金を365日の日割で、マンションの管理費・修繕積立金を引渡し月の日割で売主に支払います。費用は物件それぞれです。
5. 仲介手数料〈126万円＋税〉
物件を成約した際に、物件の紹介や契約事務を行った不動産会社に支払う手数料のことです。物件金額×3％+6万円にプラス消費税が法律の上限として定められています。
不動産会社は主に、物件探しや提案、内見の案内、ローンの紹介、契約など、お客さまと綿密な打ち合わせを重ねながら二人三脚で物件の購入をサポートします。
また、私たち「せたがやクラソン」も数ある不動産会社の中のひとつです。世田谷で地域密着の不動産会社であり、リフォーム会社でもあります。
これは賃貸ですが、大家さんからお声がけいただき私たちでリフォーム・リノベーション、仲介まで行った物件です。
大手の不動産屋さんが限られた街で売り出す新築物件とは違い、中古物件は数も多く「暮らしたい街を選ぶ」ことができます。僕たちはその街の魅力も熟知した上で、自分たちの目で見てセレクトした中古物件を紹介しています。
また、購入後のリフォーム・リノベーションの提案、その設計・工事も自社で行っているので購入前にご相談やアドバイスもできます。それが、仲介手数料としてお支払いいただくせたがやクラソンのサービスなんです。
以上が、住宅購入時に発生する主な「初期費用」の中身となります。
住宅は、やはり人生で一番高い買い物になると思います。その大金をどこにどう払うのかを把握して、納得のいく買い物ができるよう心がけましょう！
せたがやクラソン さいとう
◎ せたがやクラソン
世田谷のお部屋を掲載しているサイト。紹介する物件は、世田谷に住み暮らすスタッフが実際に現地を訪れ、撮影・レポートを行っています。
https://setagayakurasson.com/
◎ 売買物件掲載ページ
https://setagayakurasson.com/filter?type=1&purpose=2
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