中古＋リノベーションの極意 #06／良いマンションの条件
こんにちは🙋🏻♂️足立 淳と申します。
私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています。
こちらのnoteでは中古物件＋リノベーションのプロの視点から、中古物件の選び方やリノベーションのポイントについて連載でお伝えしています✏️
バックナンバーは以下よりご確認ください👇
≫ 第一話 戸建vsマンション
≫ 第二話 新築vs中古
≫ 第三話 リノベーションのコツ
≫ 第四話 物件の探し方
≫ 第五話 良い物件の条件
第六話の今回は「良い ”マンション” の条件」について、考えていきたいと思います🏢
マンションを選ぶ際に、価格や駅からの距離、築年数などの条件で検索される方が多いと思いますが、実はそれ以外の条件でも、マンションの良し悪しに大きく影響する条件はたくさんあります☝🏻
✅ 管理状態が良い物件
まずはマンションの管理状態。マンションを評価する指標として、管理状態は立地と同じくらい重要といわれており、マンションの寿命をも大きく左右するといわれています🏚️
日本にあるほとんどのマンションが「委託管理」といって、マンションの管理を専門にされている管理会社に日々の清掃や管理組合の運営等の管理業務をお任せしています🧹
委託管理の中にもさまざまな形式があり、主に【常駐管理】【日勤（通勤）管理】【巡回管理】の3種類があります🥸
気に入った物件が常駐管理や日勤管理の物件であれば、基本的には安心していただいても大丈夫ですが、巡回管理の場合はうまく管理が回っているかどうか、現地での確認が必要になります👀
管理状態の良し悪しはどこを見ればわかる❓
では、管理状態の良し悪しはマンションのどこを見ればわかるのでしょうか？
実は「駐輪場🚲」と「ゴミ捨て場🗑️」を確認すれば、管理状態が良いかどうかがよくわかります。
駐輪場に自転車がきちんと整理整頓されて停められているマンションは管理状態が良いといえますし、逆にホコリを被った自転車が長年放置されていたり、自転車が雑然と停められてるようなマンションは管理状態もあまり良くない可能性があります😢
ゴミ捨て場も同様で、とても清潔に保たれていて、しっかりと分別もされているマンションは管理も良いですし、逆にゴミ捨て場がすごく汚れていたり、全然分別されていないようなマンションは管理に懸念があるといえます😖
マンションを内見する際には、お部屋だけではなく、必ず駐輪場とゴミ捨て場も合わせてチェックするようにしましょう☝🏻
✅ 修繕積立金が潤沢に貯まっている物件
マンションは毎月、所有者さんが管理費とともに「修繕積立金」という修繕費を積み立てています💰（管理費と修繕積立金は、購入時に登録した自分の銀行口座から毎月、自動で引き落とされることがほとんどです）
この修繕積立金を使って、マンションの不具合のある箇所を直したり、12〜13年に1度の頻度で行う大規模修繕工事を行なったりします🛠️
実はこの修繕積立金、マンションによってすごく貯まっているマンションと、全然貯まっていないマンションがあるのです☝🏻
修繕積立金がマンション全体でいくら貯まっているか（修繕積立金総額といいます）については、マンションの管理会社から入手する「重要事項調査報告書」という書類に記載されていますので、物件の契約前に必ず確認するようにしましょう❗️（不動産会社経由で取り寄せることができます）
修繕積立金が全然貯まっていないと、大規模修繕工事の時に「お金が足りないので各世帯ごとに●●万円を払ってください」と、数十万円、数百万円単位の ”修繕一時金” が徴収されてしまったり、修繕積立金の額がどんどん値上がりしていってしまうリスクが高くなってしまいます😰
なかには値上げを繰り返して、修繕積立金だけで毎月4万円や5万円になってしまっているようなマンションもあります💦
毎月、管理費と修繕積立金を合わせて6万円や7万円も払い続けないといけないマンションは欲しがる方も少なくなってしまうので、将来の売却時の資産価値にも大きく影響してきてしまいます📉
管理組合が外部の金融機関から借金をしてしまっているようなマンションもあるので、そのようなマンションは要注意です😥
毎月支払う修繕積立金は安い方が良いと思っている方も多いですが、それも間違いです❌
修繕積立金の額が少ないと、修繕に必要な資金が不足するリスクがあり、必要なメンテナンスができず、建物が老朽化していってしまうことも考えられます🏚️
修繕積立金の値上げは悪いことではなく、きちんと将来を見据えた金額設定になっていることが重要なのです☝🏻
✅ 総戸数が少なすぎない物件
マンション選びにおいて意外と見落としがちなのが、そのマンションの中に何世帯住んでいるのか？を表す「総戸数」です👨👨👧👧
総戸数はSUUMOや物件の資料などにも記載されています📄
この総戸数ですが、30戸未満などの小さなマンションだと、一世帯あたりで負担しないといけない管理費や修繕積立金の額がどうしても大きくなりがちです。たとえ今は妥当な額であっても、将来的にどんどん値上がりしていってしまうリスクが高くなってしまいます📈
総戸数が多ければ多いほど良いということではないのですが、少なすぎるとリスクがありますので、注意が必要です🙋🏻♂️
多くのマンションにおいて管理組合の理事のお仕事は輪番制で回ってきますので、総戸数が少なすぎると、理事のお仕事が高頻度で回ってくる可能性もあります☝🏻
管理組合はマンションにとって非常に大切な組織なので、積極的に関与・協力していくことは重要なのですが、お仕事がお忙しい方にとっては、大きな負担になってしまうこともあります。
逆に総戸数が多いと、居住者さんの中に積極的に管理組合のお仕事を引き受けたいというモチベーションの高い方がいらっしゃったり、宅建士やマンション管理士、建築士や弁護士などの有資格者さんがいる可能性も高まります🙋🏻♂️
✅ リフォームのルールが特殊でない物件
実はリフォームのルールもマンションによって微妙に異なります。
リフォームのルールは「管理規約」や「使用細則」といったマンションのルールブックに記載されているのですが、特に注意しなければならないのが「床の規定」です📖
マンションによってリフォームの際に利用できるフローリングの「遮音等級」の制限が異なります📶
多くのマンションでは「LL-45以上」という遮音性能を満たしたフローリングを使うというルールになっていますが、物件によっては「LL-40以上」という制限のマンションもあります✏️
LLというのは軽量床衝撃音（LL：レベルライト）のことで、この数字が小さいほど遮音性能が高いということになります☝🏻
LL-40以上のマンションだと、LL-45のマンションに比べて使用できるフローリングの種類が限られてしまうといったデメリットがあります💦（とはいっても、全然選べないということではないので、ご安心ください）
現状、床が「カーペット敷き」になっている物件の場合、管理規約上で「フローリングへの変更は不可」となっているような物件もあるので、フローリングへの変更を希望される場合は必ず管理規約を確認するようにしましょう❗️
昔のマンションは今のようにフローリングが標準ではなかったため、築30年を超えるようなマンションの場合、新築時から床がカーペットという物件も少なくありません。むしろ当時の高級マンションほど、カーペット敷きの床が多かったのです。
じつは私が今住んでいるマンションも、キッチンや洗面所以外の床は全面カーペット敷きになっています。カーペットはカーペットで、とても素敵で心地よい空間が作れますので、興味がありましたら、是非、以下のnoteもお読みいただけると嬉しいです😊（カーペット、めっちゃオススメですよ❗️）
また、フローリングへの変更が可能となっている場合でも、上下左右のお部屋の居住者さんの許可（申請書への捺印）が必要な場合もあります📝
ちょっといじわるな居住者さんがいると許可をいただけず、フローリングに変えられない・・・😰といったことも考えられます。いじわるな居住者さんがいるかどうかを事前に確認することはとても難しいのですが、管理人さんへのヒアリングなどで、過去のマンション内でのトラブル等を確認することができる場合もあります☝🏻
お部屋は自分の所有物のはずなのに、フローリングへの変更に近隣の許可が必要というのは、そもそもおかしなルールだと私は思っています…😔こんなルールだと、マンションの中でフローリングに変えられる部屋と変えられない部屋が出てきてしまうことになり、公平性を保つことができませんよね⚖️
管理規約でフローリングの遮音性能などのルールが定められているのだから、ルールを守りさえすれば、自由に変えられるようにしなければならないと思います🛠️
まとめ
良いマンションの条件はいかがだったでしょうか❓
他にもたくさんチェックすべきポイントはありますが、今回は代表的なチェックポイントをお伝えしました✅
なかなか普通の不動産会社さんでは教えてくれないようなチェックポイントも多く、住み始めた後に懸念点に気が付くということも多々あります😨
そうなってしまわないように、ご自身でも知識を付け、物件の良し悪しを見極められるようになっていただけたら嬉しいです❗️
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