中古＋リノベーションの極意 #05／良い物件の条件
こんにちは🙋🏻♂️足立 淳と申します。
私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています。
こちらのnoteでは中古物件＋リノベーションのプロの視点から、中古物件の選び方やリノベーションのポイントについて連載でお伝えしています✏️
バックナンバーは以下よりご確認ください👇
第五話の今回は「良い物件の条件」について、考えていきたいと思います☝🏻
マンションや戸建のそれぞれの条件については、この後のお話でお伝えする予定なので、今回はマンション・戸建を含めて、良い物件の条件とは何なのか❓について考えていきたいと思います。
"良い物件" の定義とは何か❓
「良い物件」とひとことで言っても、良い物件の条件は人それぞれです👨👨👧👧
小さくても資産性の高い物件、自分達で好きなようにリノベーションやDIYが楽しめる物件、駅から遠くても広い物件、自然が満喫できる物件などなど…🏡
みんなが同じ条件の住まいを希望したら、街づくりや経済は成り立たないですよね。住まい選びにはさまざまなバリエーションがあるからこそワクワクするし、楽しい街が作られていくと思っています😊
とは言っても、住まい選びで絶対に外してはならない条件があるのも事実です❗️
それは以下のような物件のことです👇
✅ 資産価値が急激に下がるリスクがある物件
✅ 日々生活するうえで大きなストレスを感じる物件
✅ 健康を害する物件
✅ 安全でない物件
それぞれの内容について、みていきましょう🔍
✅ 資産価値が急激に下がるリスクがある物件
私は住まいの優先順位は「資産価値」ではなく、「利用価値」だと思っています。
住まいは家族やパートナーと幸せな日々を過ごすための拠点ですので、資産価値ばかり意識をして、幸せな日々が過ごせなければ元も子もないと考えるからです🤔
とはいえ、たとえば5,000万円で購入した住まいが10年後、資産価値が暴落して2,000万円でしか売れなくなってしまったらライフプランは大きく狂ってしまいます📉
売りたくても住宅ローンの残債を下回って、売る事すらできない…😱といった状況に陥る可能性だってあります。
そんなことにならないように、ある程度は資産価値が維持できる条件を満たしている物件を選ぶ必要があるのです☝🏻
具体的には以下のような物件は避けるべきと言えるでしょう。
■違法建築物
特に中古の戸建物件で多いのですが、接道条件を満たしていなかったり、容積率や建ぺい率など、建てても良い建物の大きさをオーバーして建てられてしまっているような物件のことをいいます。このような物件がSUUMO等にもたくさん掲載されていますが、要注意です。
■旧耐震基準時代に建てられた物件
1981年5月31日以前に建築確認の申請がされた物件のことを一般的に「旧耐震基準」の物件といいますが、残念ながら近年、金融機関の住宅ローンの審査基準が非常に厳しくなってきてしまっており、旧耐震基準の物件はローンの審査がかなり通りづらくなってしまっています。
今はどこかしらの金融機関でローンが通ったとしても、将来、売却される時にはどこの金融機関も「旧耐震基準は審査NG」となってしまっているリスクがあります。
そうなってしまうと、次に買う方が「ローンが組めない物件」になってしまうので、売りたくても売れないという状況に陥ってしまうリスクがあります。
■土砂災害警戒区域など安全性の低い物件
近年、世界的に想像もできないような自然災害が発生するようになってきてしまいました。豪雨や台風もそうですし、2044年までに70％の確率で発生するといわれている首都直下地震など、自然災害のリスクは年々高まっています。
土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域、洪水時の浸水の可能性の高いエリア、液状化のリスクのあるエリアなど、危険性の高いエリアは首都圏でも意外と多いものです。
災害が起きてしまって具体的な被害を受けたら、売却時には ”重要事項” として、次の買主さんにどんな被害があったか説明する義務が発生します。
つまり、資産価値に大きな影響を及ぼすリスクがあるのです。
✅ 日々生活するうえで大きなストレスを感じる物件
住まいを購入する時には駅からの距離や広さ、価格など具体的に数値で表すことのできるスペックで物件を選びがちで、具体的な日々の生活の利便性を見落としてしまう方は意外と多いです😢
■駅までのルートが非常に不便だった🚃
駅からの距離はSUUMOや物件の資料にも記載されているので、ほとんどの方が把握されていますが、駅までの "ルートの質" を見落としている方は多いです。特に車で現地を案内するような不動産会社の場合、悪いルートがお客様にバレないように案内するような不誠実な業者もいるので要注意です😰
駅からの道に急な坂道や階段があったり、開かずの踏切があったりと、通勤や通学時に非常にストレスを感じてしまう物件もあります🚧
■スーパーが遠くて不便だった🐟
いくらネットショッピングが発達してきたとはいえ、日々のお買い物は近所のスーパーでという方は多いと思います。
スーパーが近いと思っていたら、実際に行ってみたらすごく小さな品揃えの悪いスーパーだった・・・ということもありますので、実際に足を運んでチェックしましょう🚶🏻
■子供の通学や習い事へのアクセスが不便だった🏊
通勤経路などはチェックしていたものの、子供の通学や習い事へのアクセスが悪かった・・・ということもあります。
将来、塾などに行かせる可能性があるのであれば、最寄駅周辺に塾が充実してそうかなど、子供の将来のライフスタイルにも目を向けることは大切です👧🏻
■車の通行や駐車が不便だった🚗
特に戸建の場合は、物件周辺の道路がすごく狭かったり、一方通行ばかりでとてもアクセスがしづらいといったこともあります。
遠方へ出かけることが多い方などは高速道路へのアクセスが良いかどうかなどもチェックすると良いでしょう。
また、駐車場に停めるのに何度も切り返さないと入らない・・・といったこともありますので、もしお車をお持ちの方は売主さんに許可をいただいて、実際に駐車スペースに車を停めてみても良いでしょう🔰
✅ 健康を害する物件
上記のストレスを感じてしまうような物件も健康には良くありませんが、直接的に健康を害してしまうような物件もあります🤒
■日当たりが悪い物件🌤️
人間の体や心の健康にとって太陽の光は非常に重要と言われています。
窓が隣接する建物に塞がれてしまっているような物件や、マンションの構造上、太陽の光が入ってきづらい位置にある物件は避けるべきです。
日当たりはリノベーション工事で改善することはできません🛠️
■風通しが悪い物件🌬️
風通しも健康な住環境を作る上では重要なポイントになってきます。
風通しが悪いと汚れた空気が室内にこもってしまったり、湿気が外に逃げないために結露やカビが発生してしまうこともあります🦠
ビニールクロスや建材などから放出される化学物質も、風通しが悪いと長期間、室内に滞留することになります。
戸建の場合は旗竿地のような、周囲が他の建物に囲まれてしまっているような物件は風通しが悪いことが多いので、要注意です☝🏻
■地下・半地下の物件🦇
上記の日当たり・風通しの両方が良くない物件の代表例が地下や半地下の物件になります。
地下の場合、お部屋の周りは土に囲まれていますので、室内との温度差によって結露やカビが発生しやすくなってしまいます。
また、冬は室内が非常に寒くなるとも言われていますので、よっぽど断熱処理をしていなければ、不快で健康にとって良くない住まいになってしまいます🥶
✅ 安全でない物件
住まいは楽しい生活を送るための拠点でもあり、大切な家族やパートナーの命を守るシェルターでもあります🏢
丈夫な家は暑さや寒さ、台風や雷、地震や津波から命を守ってくれます⚡️
多少の被害であれば保険で対応することはできるかもしれませんが、家ごと失ってしまうような災害が起きたら、ライフプランは大きく崩れてしまいます💦
上記の「資産価値が急激に下がるリスクがある物件」の項目でも記述したような安全性の低いエリアに建つ物件や、旧耐震基準時代の物件など、安全性の低い物件は避けるべきといえます。
まとめ
上記の内容を踏まえると、良い物件とは「資産性がある程度維持できて、ストレスなく健康・安全に暮らせる物件」と定義することができます☝🏻
この定義に沿ってお住まい探しをしていただくと良いと思いますが、この定義に是非加えていただきたいのが「楽しく暮らせる」という要素です😊
せっかく住まいを購入するのであれば、資産性や利便性だけではなく、大切な家族やパートナーと日々、楽しく幸せな生活が送れる住まいを選んでいただきたいと思っています❗️
近隣に大好きなパン屋さんがある🥐ペットをたっぷり散歩させられる遊歩道がある🐕週末に子供と一緒にピクニックができるような公園がある🛝大きな図書館がある📕実家へのアクセスが良く、両親が頻繁に子育てを手伝いに来てくれる👵🏻仲の良い友達を自宅に招待してパーティができる🍻など・・・
こんな素敵な生活が送れるような住まいに出会っていただきたいと、心から思います😊
住まい探しやリノベーションのことで、ご相談やご質問などがございましたら、遠慮なく以下のご連絡先よりご連絡いただければと思います。
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