中古＋リノベーションの極意 #04／物件の探し方
こんにちは🙋🏻♂️足立 淳と申します。
私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています。
こちらのnoteでは中古物件＋リノベーションのプロの視点から、中古物件の選び方やリノベーションのポイントについて連載でお伝えしています✏️
バックナンバーは以下よりご確認ください👇
第四話の今回は「物件の探し方」について、考えていきたいと思います🔍
まずは信頼できるFPさんへの相談がオススメ👨🏻💼
物件探しを始める時に、いきなりSUUMO等のポータルサイトで物件の検索を始める方がとても多いのですが、もし今までに一度もファイナンシャルプランナー（以下FP）さんに相談されたことが無い方は、まずはFPさんに相談されることをオススメします☝🏻
というのも、住宅の購入はほとんどの方が数千万円単位の借金（住宅ローン）を背負うことになりますので、無計画に進めるのはとても危険です😱
FPさんに相談をすることで、毎月の収入や支出の分析をしていただくことができ、将来にわたっての資金計画やライフプランが明確になります。
もちろん、適正な住宅ローンの借り入れ額や自己資金の投入額など、無理のない住まいの購入計画を立てていただくこともできます。
住まいを購入するタイミングは、ライフプランを見直す上で、非常に良いタイミングですので、一度、気軽に相談してみましょう☝🏻
私が運営しているサムタイムズでも、資金計画のご相談を承っていますので、ご希望がございましたらご依頼ください🙂
信頼できる不動産会社を探しましょう🧑🏻💼
資金計画が明確になったら、さっそく物件を見に行きましょう❗️と言いたいところですが、その前に信頼できる不動産会社を探すことが、とても重要になってきます。
お住まい探しをしているほとんどの方が、【SUUMO等で物件を検索⏩気になった物件を掲載している不動産会社に問い合わせる⏩内見】を繰り返しているかと思いますが、この進め方はあまりオススメできません😢
というのも、毎回現地を案内する担当者さんがバラバラだと、内見ごとに結果を振り返ったり、希望条件の見直しなどをすることができません💦
担当者が同じだと、例えば、「この物件は前内見した◎◎マンションよりも◎◎の点は良いけど◎◎は懸念点になりそうですね。次はもう少し◎◎の条件を加えて物件を探してみましょう❗️」といった提案が可能になります。
また、たまたま案内された不動産会社の営業マンが強引な営業をする方だったり、嘘をつくような不誠実な方だったりすると、非常に困ることになります😱
何人もの営業マンからしつこく電話やメールなどが来ると嫌ですよね・・・
残念ながら、不動産業界にはお客様に対して平気で嘘をついたり、お客様にはニコニコ接していても、お客様のことをお金としか思っていなかったり、社外の業者に対しては驚くほど酷い態度を取るような担当者はいまだに驚くほどに多いです😰（誰もが名前を知っている大手の不動産会社でもそういう方はゴロゴロいます…）
営業マンの介在価値が低くても、物件自体の条件が良ければ売れてしまうというサービスの構造や、高頻度でリピートするような商材では無いことによって、営業マン自身が自らの人格や能力を磨こうとするモチベーションが働きにくいのが原因だと私は考えています🏃🏻♂️
不動産会社に就職しても、人格が素敵で輝いている先輩や上司がいない環境で、日々売上のノルマに追われていたら、熱い想いを持って入社した新入社員も悪い方向に染まっていってしまうのは仕方が無いことと思います😔
お客様のお住まい探しは、本当はすごく素敵でやりがいのある仕事なのですが、そういう方に会うたびに可哀想だなぁ…と、すごく悲しい気持ちになります😢（本当は悪い人じゃないと思うのですが、環境がそうさせてしまっているのです）
どの不動産会社でも紹介できる物件はあまり変わらない🏠
不動産会社によって紹介できる物件数に違いがあったり、”未公開物件” をたくさん持っている会社があるのでは❓と思っている方も多いと思います。
しかしながら、実は世の中の不動産会社はREINS（レインズ）という、全国の物件情報が掲載された、不動産業者のみが閲覧できる物件情報サイトをベースにお客様に物件を紹介しています💻
よって、不動産会社によって紹介できる物件は基本的にはほとんど同じということになります☝🏻
未公開物件はあるのか❓
未公開物件と聞くと、掘り出し物感があって魅力的に感じる方は多いと思います。
ホームページで ”未公開物件●件以上保有❗️” や ”未公開物件を紹介します❗️” などと謳っている不動産会社はとても多いですが、１社で何十件、何百件も未公開物件の情報を持っているなんてことはあり得ません😤
そもそも未公開物件の定義自体がとても曖昧ですが、仮に "売主さん本人とその不動産会社しか知らない売却物件情報" のことだとすると、売主さんが不動産会社に「この家を売りたいんですが・・・」と相談をした瞬間から、レインズやSUUMO等のサイトに掲載されるまでの間のごく限られた時間だけは ”未公開物件” といえるかもしれません。
それ以上の期間で未公開物件としてホームページで掲載されているような物件は、実はすでに公開されている物件か、売主さんを騙して物件情報を外部に出さずに「囲い込み」という不誠実な行為をされている物件、もしくは実際には売り出し物件として存在していない「おとり物件」のいずれかとなります💦
不動産業界の囲い込み問題については以下の弊社のブログでも詳しく解説していますので、もしよろしければご一読ください。
不動産業界の闇〜囲い込みとは何か〜
当然、売主さんは多くの住宅購入検討者の方の目に自分の物件が触れて、早く・高く売れることを望んでいますので、自分の家を "未公開物件" にされて喜ぶ売主さんがいる訳ないですよね😅❓
よって、未公開物件が何十件も何百件もあるなんてことは、そもそもあり得ないことなのです❗️（わかっていても未公開物件多数なんて言われると魅力的に感じてしまいますよね…）
実際に弊社のお客様でも「このサイトに未公開物件として掲載されているこの物件、貴社で案内していただけませんか❓」と相談されることはよくありますが、調べてみるとほとんどの物件が普通にレインズに掲載されていたり、売主さんが「囲い込み」の被害にあっている物件です💦
つまり、”未公開物件●●件❗️” などとホームページに大々的に謳っているような不動産会社は、あまり信頼しない方が良いと、私は思います🤔
「エリア名×不動産会社」で検索してみよう📍
信頼できる不動産会社ってどうやって探せばいいの？と思われるかと思いますが、もし既に気になっているエリアがあれば、googleなどで「エリア名×不動産会社」で検索してみましょう🔍
すると、検索結果の中にマップが出てくるかと思います。
該当エリアにある不動産会社の名前がざっと一覧で出てきますので、それぞれの会社のクチコミやホームページを確認して、信頼できそうかどうか確認をしてみましょう👀
業者にお金を払ってクチコミを増やすような ”ヤラセ” をしているような会社もあるようなので、ちゃんと内容も確認して、怪しいところがないかどうかも確認しましょう👨🏻💻
また、不動産会社には大きく分けて売買が得意な会社と賃貸が得意な会社がありますので、ホームページのサービスについて説明されているページを確認するようにしましょう。ホームページを見れば、ある程度わかるかと思います☝🏻
友人や知人に聞いてみるのも一つの手👦🏻
中古物件を購入したことのある友人や知人がいれば、その仲介をした不動産会社や担当者さんがどうだったか、聞いてみるのも一つの手です👍
知らない人のクチコミよりも、知人の評価の方が信頼できますよね🙂
特に売買の場合は、必ずしもそのエリアにある不動産会社でしかご案内ができないということはありません。
私の運営しているサムタイムズは東京の恵比寿にありますが、東京や神奈川だけでなく、千葉や埼玉も含め、幅広くお客様のお住まい探しをサポートさせていただいております🏡
依頼する不動産会社が見つかったら…
依頼する不動産会社が見つかったら、必ず一度、対面やzoomでのお打ち合わせを行って、自分の住まいに対する希望の条件などをしっかりと伝えましょう🌿
また、すでにSUUMO等で気になっているような物件があれば、「この物件が気になっているのですが・・・」と相談してみましょう。
その時、「すぐに見に行きましょう！」という不動産会社さんはあまり信頼できません🥲
しっかりと物件をチェックしていただけて、「●●な点はとても良いですが、懸念点としては●●があります☝🏻」と、懸念点もちゃんと包み隠さずに伝えてくれるような不動産会社が信頼できる不動産会社といえます。
場合によっては「この物件は●●の理由から、やめておいた方が良いです❗️」と堂々と言い切ってくれるような不動産会社や営業マンは信頼できます。
リノベ済みや新築ばかりを紹介するような会社はNG❌
リノベーション済みの物件や新築の分譲戸建ばかり紹介してくるような不動産会社も、やや怪しいです😎
リノベーション済みの物件や新築の分譲戸建物件は、お客様にご購入いただくと、買主であるお客様からはもちろんですが、売主の不動産会社さんからも仲介手数料をいただくことができる、不動産会社からすると「一度で二度美味しい」物件なのです。（これを不動産業界では「両手取引」といいます）
もちろん、リノベーション済みの物件がダメな物件ということではありませんが、なぜか無理やりリノベーション済みの物件ばかり紹介したり、買わせようとするような不動産会社・営業マンは自分の売上しか考えていない可能性がありますので、要注意です😰
良い担当者が見つかったら、できるだけ最後までその担当者に依頼しましょう🤝
良い不動産会社の担当者さんが見つかったら、是非、その担当者さんに最後まで物件探しを依頼するようにしてください🙋🏻♂️
同じ担当者さんと内見を重ねていくことで、希望の条件を見直していくことも可能ですし、今まで内見した物件と比べてここが良かった／ここが良くなかったと、候補となる物件を整理していくこともできます。
担当者としても、お客様の好みがわかってきますので、ご紹介する物件の精度もどんどん高くなっていきます📈
あわせて、住宅ローンの審査なども一貫して相談できるのも魅力です💵
基本的に不動産会社はお客様に物件を購入していただくまでは報酬（仲介手数料）をいただくことができません💦
何ヶ月も（場合によっては何年も）一緒に物件探しをしてきたのに、最後は別の会社経由で買われてしまった・・・となると、その不動産会社さんはお客様から1円もいただくことができません😭（本当に変わった業界ですよね）
もちろん、上記にある「囲い込み」の物件をどうしても気に入ってしまって絶対に逃したくない・・・という場合にはその業者さんに依頼されても良いとは思います😢
サムタイムズのゴールは「お客様に素敵なお住まいに出会っていただくこと」なので、お客様が気になられた物件が「囲い込み」の物件だった場合は、その旨を正直にお伝えし、気になるようなら直接その不動産会社に連絡をして、遠慮なく見てきてくださいとお伝えするようにしています。（心の中ではちょっと泣いてますが…🥲）
しかしながら、私は住まい探しは ”ご縁” でもあると考えています🎎（ちょっとスピリチュアルに聞こえてしまうかもしれませんが・・・）
物件とのご縁もそうですが、不動産会社や担当者さんとのご縁も大事にして住まい探しをしていただくと、最後にはきっと素敵なお住まいに巡り合っていただけると思っています😊
私たちも日々、そんな気持ちを持ってお客様とのご縁を大切に、一人ひとりのお客様のお住まい探しをお手伝いしています🙋🏻♂️
住まい探しやリノベーションのことで、ご相談やご質問などがございましたら、遠慮なく以下のご連絡先よりご連絡いただければと思います。
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