不動産投資で火災保険と足場と外壁の効率的な築古再生

この記事でわかること

• 築古アパート・築古戸建ての再生方法

• 火災保険をうまく活用した建物再生

築古アパートや築古戸建てを再生する方法として、大きく分けると室内のリフォーム・リノベーションとアパートの外側の再生があります。
今回は、アパートの外側の再生を効率よく実施する方法を記事にまとめておきます。
なお、先に書いておきますが、この方法は、とにかくタイミングが重要ですので、いつでも誰でも模倣できるというものではなく、タイミングと状況が合った人は近い方法を検討できるという内容です。

外壁塗装の効果

築古アパートや築古戸建てで外見はそこそこ重要です。
入居者を募る場合は、最終的に内装のスペックや設備のスペックが効果を発揮しますが、アパートの外観というのは、募集時の写真にも使われますし、アパート全体のイメージを伝えるという意味では重要です。
アパート外観がみすぼらしいと、そもそも内装まで見ていただけない可能性もあります。
物件の売却時においては、売却前に外壁塗装をしたか否かで価格にも影響を及ぼします。
外壁塗装をすればだいたい10-15年位は塗装および防水の効果が続きますが、これを売買直前にやっているとすれば、買い主はその後しばらくは外壁塗装を行う出費は必要ないことになります。
逆にすでに外壁塗装から15年以上立ってたりすると、売買前に価格の交渉をされる材料になったりもします。

外壁塗装と足場

重要だけれども、いざ外壁塗装をしようと見積もりをとると、数十万から数百万。費用としてはそれなりにかかってしまいます。
費用の中でも特に、『足場』にかかる費用はかなりの割合を占めます。
塗装職人さんが、屋根や外壁の高い場所まで行って塗装をするために足場は必須。
外壁塗装の際の足場は、建物の全体を囲む必要があり、足場の数も増えるため費用的にもかなり高額になるのです。

足場代が安くならないか

残念ながら、足場代というのは相場から大きく異る金額はあまりなく、規模感で大体金額が決まってくるためコストの切り詰めようがありません。
つまり、あまり安くはなりません。
安くならないなら、同じ金額を払うなら徹底的に使い倒したいのが効率を重視する大家の心情です。
他に足場を使って修理をしなければ行けない箇所があれば、一緒にやってしまったほうが効率的です。

外壁塗装以外に足場を使うシーン

外壁塗装以外に足場を使うシーンとしては、主に建物の高い場所で広範囲に作業が必要な箇所になります。
建物の高い場所にあるもの、それは・・・。
『屋根』とその付近に必ずついている『雨樋（あまどい）』です。
この屋根と雨樋というのは、普段生活していると下からはあまり様子が伺えませんが、台風や竜巻、強風などが発生するたびに飛来物の打撃を受けたり、雪が降ると雨樋はその重みで歪んだり、留具からずれたりします。
多少ダメージを受けても機能には大きな影響はなかったりもしますが、そういったことが積み重なり、いずれ完全に破損し、機能を満たさなくなってしまいます。
外壁塗装時に足場を組むのであれば、屋根と雨樋の修繕も一緒にできれば効率的です。
また、その逆もしかりです。

火災保険を上手に使う

もし、風災・雪災などで建物屋根や雨樋が被害を受けているならば、火災保険の事故申請が可能です。
火災保険の申請では、事故が起こった日（被害を受けた日）と修繕費必要な見積もりを保険会社に提出する必要があります。
屋根と雨樋の修繕見積もりを取る場合、必ず『足場』も内訳に入ってきます。
火災保険の申請で事故が認められると、提出した見積もりの全額かその一部が保険から支払われます。
仮に、全額支払われたとすると、『屋根』と『雨樋』の修繕のための『足場代』まで含めて火災保険から支払われます。

タイミングを合わせて外壁塗装

『屋根』と『雨樋』の修繕のための『足場代』が火災保険で支払われることがわかれば、その足場を使い、同時期に外壁塗装まで実施してしまえば、外壁塗装の足場代がかなり低減できます。
外壁塗装分の工期がプラスされるため、足場貸出の延長費用は発生するかもしれませんが、それでも、ゼロから足場を組んで塗装後に解体するなどの費用を考慮すると、かなりの費用削減が実現できると思います。
外壁というのは、経年的な劣化により防水及び塗装の時期を迎えます。
管理会社からもチョーキングが出ているのでそろそろ外壁塗装の時期では？のように、緩やかな兆候がきっかけとなりますが、雨漏りしたり破損していない限りは、大急ぎで実施するたぐいのものではありません。
ですので、外壁塗装を軸に考えるのではなく、火災保険の申請タイミングがあれば、そのタイミングに合わせて外壁塗装を実施するという逆の考え方で各種調整をすればよいのです。
火災保険的には、支払った保険金で修繕をしないなどは問題になりますが、申請した事故の補修・修繕をきちんと実施していれば、火災保険金で支払った足場をついでに他の工事に流用したり、一部延長貸出費用を実費で支払って流用するなどは、火災保険会社がとやかく言う領分ではありません。

気をつけるべきポイント

ただし、外壁塗装会社（以降、会社A）と屋根・雨樋を補修・修繕する会社（以降、会社B）が別会社になり、足場は会社Bの調整で導入・解体撤去が行われます。
ですので、両方の会社に屋根・雨樋修理から外壁塗装までのすべての工程の話を通しておき、最終工程まで足場の解体を行わないことや、追加の足場代の費用請求方法などを綿密に事前調整しておく必要があります。
可能であれば、会社Aと会社Bに直接連絡を取っていただくなども有効だと思います。
また、足場の利用に際して契約上の保証範囲などが定められている場合は、きちんと適用範囲を確認しておく必要があります。

まとめ

不動産投資・賃貸経営では、修繕にも大きな費用が発生します。
発生する費用が大きければ大きいほど、少しの工夫と努力を惜しまなければ、大きなコスト削減が可能です。
また、コスト削減のアイディアの実現や効率化の実現においては、思いつくだけではなく、中長期的な目線で修繕に向き合い、きちんと計画を立てて、いざ実施というタイミングに常に備えておくことがとても重要です。