【住宅ローン】金融機関が審査する項目20選 ①
住宅ローンを組む際、『事前審査』と『本審査』といわれる2度の審査を通過する必要があります。
審査では、本人の信用情報や年収、勤務先など様々な点をチェックされます。
結果として全額借入可能の「承認」、借入不可の「否認」、融資金額が減らされる「減額」の3種類があります。
一般的に住宅ローンに落ちるとは、「否認」「減額」のことを指します。
金融機関が審査する際にチェックする項目を、2回に分けて確認していきます。
■ 完済時年齢
完済時の年齢を80歳と定めている金融機関が多いです。
金融機関によって多少扱いが異なりますが、80歳未満での完済を求めることが多いです。
そんな中、ソニー銀行は85歳未満までの完済です。
45歳以上50歳未満の方でも35年間の住宅ローンを組むことができます。
■ 借入時年齢
金融機関によりばらつきがあります。
65歳以下・未満、70歳以下・未満までの借入を上限としている金融機関が多いです。
給与収入や事業収入がなくてもローンを借り入れることができる場合があります。
年金で住宅ローンを組む人もいますよ。
■ 健康状態
住宅ローンを組む際『団体信用生命保険』という生命保険に加入することが必須条件となる場合が多いです。
団体信用生命保険とは、死亡または高度障害になった際に、残債が0になる保険です。
生命保険ですから、保険の審査もあります。
治療中の病気や投薬の状況、既往歴などを告知する必要があります。
健康状態に難があり、団体信用生命保険の加入ができなかった場合、住宅ローンも否決となります。
加入のための審査がゆるめの『ワイド団信』という商品もありますが、住宅ローン借入金利に多少上乗せとなります。
フラット35など団体信用生命保険の加入が必須でない住宅ローンもあります。
健康なうちにローンの審査を行うのが良いですね。
■ 国籍
基本的には日本国籍を持つこともしくは、永住権を持つことが条件となります。
永住権を持たない場合、
・日本人の配偶者に保証人になってもらう
・頭金を多く用意する
・母国の銀行を利用する
などをすることで住宅ローンを組める可能性が高まります。
外国籍の場合であっても、詳細なヒアリングをクリアすれば承認となることがある金融機関がいくつかあります。
イオン銀行、新生銀行など。
外国籍の場合、日本人が住宅ローンを組む場合と比較し、必要書類や審査項目が増え、審査自体も厳しくなる傾向にあります。
日本語の読み書きが可能かどうかであったり、日本の居住年数を問われることが多いです。
■ 家族構成
家族構成を確認し、借入をする人の将来のライフプランを把握することが目的です。
例えば、独身の人より家族がいる人の方がローンの返済に励む傾向にあります。
配偶者や子供、親との同居であれば、住宅ローンを放棄することは簡単ではありません。
金融機関は、独身より家族との同居がある人の方が家を購入する動機がはっきりしており、将来に亘って継続的に返済をしてくれると判断します。
とはいえ独身で家を買う人は多いです(私も1件目購入時は独身でした)。
一人で住む用で買う人よりは、結婚している・親と同居する人の方が多少住宅ローンを借りられる可能性が高まるというものです。
■ 理由・目的
住宅ローンは、基本的に自己が居住するために不動産を購入するための金融商品です。
例えば、リフォームや親族居住、セカンドハウス、投資用等…それぞれ目的に合ったローンが存在します。
ローンを借りるための理由や目的も審査されます。
特に注意が必要なのが、自己居住用の住宅ローンを組み購入した物件を賃貸運用してしまうことです。
数年前に大事件になりました。
まさに金融機関に対して、自己居住用だと偽って住宅ローンを借入れ、賃貸運用をし、それがバレたのです。
住宅ローンの契約上、バレたら一気に全額返済をすることとなっています。
なぜ住宅ローンをいわゆる不動産投資・賃貸運用に利用するのか。
それは住宅ローンが他に類を見ないほどの超低金利だからです。
投資用でローンを組むよりはるかに低金利で借りることができます。
■ 所有資産
最近はそこまで大きな要素ではないように感じます。
現金や株・債券、不動産など所有する資産の内容や評価額に応じて、審査の結果が左右されることがあります。
株を持っていないから住宅ローンの審査に落ちるかと言ったらそんなことはありません。
よっっっぽどとんでもない評価額の株を保有しているなどであればプラスにはなりますが…。
■ 連帯保証人
住宅ローンを一人で組む際に連帯保証人を立てるケースというのは減ってきています。
最近では連帯保証人の役割を保証会社が担っているからです。
保証料については、住宅ローンを借りる際に諸費用として支払うか、金利に上乗せして支払うかのいずれかになります。
時々、保証料０円を謳っている金融機関がありますね。
では連帯保証人が審査されるのはどのようなケースでしょうか。
一人でローン組む際、借入希望額を満額借り入れられない時があります。
そんなときに配偶者やパートナーに連帯保証人になってもらい、その人の収入を加えて審査をすることがあります。
この時には連帯保証人も審査される場合があります。
その他、ペアローンを組む場合も審査されます。
ペアローンとは、一つの物件を夫婦やカップルで買う場合、一人一本のローンを組むことです。
例えば夫と妻二人で5,000万円の物件を購入する際、夫2,500万円、妻2,500万円の住宅ローンをそれぞれが組むことをいいます。
ペアローンにはメリット、デメリットがありますが、これについてはそのうち別で記事を書こうと思います。
ペアローンを組む時、お互いがお互いの連帯保証人になります。
■ 個人信用情報
個人信用情報とは、個人のお金に関する履歴情報のことです。
個人信用情報をひたすら集めている組織があります。
住宅ローン審査時に金融機関はこの組織へ個人信用情報を照会します。
そこで何か懸念点があればローンの審査に影響を及ぼします。
具体的には、クレジットカードの支払状況や消費者金融の利用歴、その他に組んでいるローンなどです。
例えば車のローンを借りているとか、クレジットカードで延滞したことがある…などは、借入をする本人も認識していることが多いです。
中には、本人の認識が無い項目もあります。
スマホ本体の割賦払いや、ショッピングの分割払い、リボ払いの状況やカードローン・キャッシング…。
この辺りも個人信用情報として記録されています。
この個人信用情報に延滞などの履歴が載ることを「信用情報に傷が付く」や「ブラックリストに乗 載る」などといいます。
ブラックリストとは、金融関係の丸秘リストが存在するわけではなく、個人信用情報に傷がつきまくっている人のことを言います。
実はこの個人信用情報は金融機関だけでなく、個人でも調べることができます。
いくつか個人信用情報を取り扱う機関はあるのですが、一番身近な情報を扱っているのはCICという機関です。
不安がある方は照会してみてもいいかもしれませんね。
注意事項としてCICの場合は、情報開示一回につき1,000円(税込)がかかります。
また情報を開示したという履歴も残ります。
昔は住宅ローンの審査打診をする金融機関は少ない方がいいと言われていました。
何故かというと個人信用情報の開示履歴が残り、この数が多いと印象が悪くなるからです。
最近では、開示歴があるから…という理由で住宅ローンが否決になることは少なさそうです。
■ 反社会的勢力
最後は反社会的勢力でないことです。
これはそもそも不動産を購入するという時点でNGです。
今の日本では、反社会的勢力に所属する人は不動産を買うことも売ることも借りることも貸すこともできなくなっています。
以上、金融機関が審査する項目20選第1弾でした。
もっと各項目を詳しく書きたいところでしたが、この辺りにしておきます。
ちなみに個人信用情報のことを業界の人は、「個信(こしん)」と言います。
個信は審査に大きな影響を与えます。
お金関係のことは、日頃から間違いないようにしたいですね。
私の世代ですと、学生の頃のウィルコムの未払いが理由で住宅ローンに落ちるなんてことがあります。
ちなみに、個信に傷が付いているからといって、一概に住宅ローンが組めないというわけではありません。
たった一回だけの延滞で否決になることは少ないですし、カードローンなどは完済すればOKという金融機関があります。
しかしながら、連続した延滞は印象が悪くなる傾向にあります。
■ まとめ
完済時年齢
借入時年齢
健康状態
国籍
家族構成
理由・目的
所有資産
連帯保証人
個人信用情報
反社会的勢力
以上です。
次回に続きます。
今回もありがとうございました。
▼ 金融機関が審査する項目20選②
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