【住宅ローン】金融機関が審査する項目20選 ②
こんにちは。
金融機関が審査する項目20選第2段です。
これから住宅ローンを組もうと考えている方、新人不動産営業マンの参考になりましたら嬉しいです。
それでは早速、確認していきましょう。
■ 職業・勤め先
一般的に住宅ローンを組む上では、サラリーマンが最強です。
金融機関はお金を貸し、金利を乗せて回収することで利益を得ます。
サラリーマンであれば、安定して給与が支払われるため、返済が滞ることは少なくなると判断されます。
個人事業主、会社役員でも住宅ローンを組むことは可能ですが、個人の収入だけではなく、会社の業績も考慮されます。
サラリーマンであっても業種によって多少、審査に影響することがあります。
・歩合の割合が大きい
・離職率が高い
・拘束時間が長い
・昇給率が低い
・危険を伴う
これらの業種は金融機関により、審査の仕方が変わります。
■ 勤続年数
一昔前は3年以上の勤務が一つのラインでしたが、最近では審査におけるウェイトがやや減ってきているように感じます。
審査において、サラリーマンは源泉徴収票(2年分)を金融機関に提出します。
金融機関によっては、勤続数ヶ月のため源泉徴収票が無いといった場合でも、給与明細や雇用契約書から年収を割り戻し、審査をしてくれます。
しかしながら、基本的に勤続年数が短い場合は住宅ローンを組むにあたり不利になります。
つまり、転職後よりは転職前の方が住宅ローンを組みやすくなります。
金融機関は資金を融資する際、しっかり回収できるかどうかを審査しています。
同じ業界での転職など、「ステップアップの転職」であれば審査に悪影響を与えない場合もあります。
■ 雇用形態
基本的には正社員が良いです。
金融機関によっては、契約社員や派遣社員でも借入ができる場合がありますが、契約社員などは雇用の期間が決まっているため、長期間の住宅ローン返済には向かないと判断されます。
個人事業主も事業の内容や売上、所得(経費控除後)を厳しく判断されます。
■ 雇用先の規模
大手であればあるほど良い、というものでもありませんが会社の規模はチェックされます。
今にも倒産してしまいそうな企業に勤めている人に大きなお金を融資したくないですよね。
■ 金融機関の営業エリア
金融機関が担当しているエリアも重要です。
北海道の金融機関が沖縄の不動産の融資を進んで行うかというと微妙です。
地方銀行などは、該当地域での融資に留まることが多いです。
ネット銀行は全国の住宅ローンを扱います。
全国に支店を持つメガバンクも広範囲のエリアの住宅ローンを扱います。
■ 担保評価
購入を予定する物件の担保評価により、融資金額が減少することがあります。
購入物件の価格が市場からあまりにも乖離して高額すぎる場合に、満額のローンが通りません。
住宅ローンを借りる際、購入不動産を担保にします(抵当に入れるといいます)。
万が一、返済が滞る場合、該当不動産を売却してお金を作る必要があります。
その際、住宅ローンを貸し出している金融機関への返済を第一優先にします。
つまり、物件を売っただけでは、住宅ローンの回収が不能と判断された場合、減額承認となることがあるのです。
■ 金融機関との取引状況
自身が事業を行う場合、銀行と取引を行うことがあります。
その取引において銀行から信用を得ていると、住宅ローンを組む際に優遇されることがあります。
■ 融資可能上限額
金融機関により異なるポイントですが、
多くの場合は融資上限を1億円としています。
借入をする人の属性や諸条件を総合的に考慮して上限が伸びることもあります。
上限をオーバーした部分は自己資金など別の方法で準備する必要があります。
■ 返済比率
購入する物件を決める際に大切なポイントです。
返済比率(返済負担率)とは、年収に対して年間どれくらいの額をローンに充ててよいかをパーセンテージで示したものです。
これも金融機関により異なりますが、返済比率上限は30〜40%前後で設定されていることが多いです。
例えば、年収500万円の人が返済比率35%まで借入をする場合、
年間175万円、月々145,833円をローンに充ててよい計算となります。
この計算の際の「ローン」とは、住宅ローンだけではなく、自動車ローンやカードローン等の月々返済も加算します。
つまり上記のケースで、自動車ローンを50,000円/月で支払っている場合は、新たな住宅ローンを95,833円/月までの支払いに抑えなくては借り入れることができません。
返済比率の目安ですが、年収の25%に抑えるとゆとりある生活が送れるといわれています。
しかし最近の不動産価格の上昇を鑑みると、購入できる家がかなり限られてきます。
家計やライフプランをしっかりと見つめる必要がありますが、40%くらいの借入をする人もいます。
ちなみに年収500万円の人の場合…
【返済比率25%】
月々返済額 104,166円
【返済比率40%】
月々返済額 166,666円
年収から借入可能額や、借入可能額から月々返済額を計算する場合、各金融危機がホームページにシミュレーターを公開していることが多いです。
三井住友銀行とフラット35を貼っておきます。
ご自身の興味のある金融機関のホームページをチェックしてみてください。
■ 買い換え
最後に買い替えが必要な場合です。
現住居が持ち家で住宅ローンを継続して支払っている場合、
現在の家のローンの支払いに新規購入予定の家のローンの支払いを加えて返済比率の計算をすることがほとんどです。
基本的には先に現住居を売却し、ローンを完済します。
その後、新居のローンを通す、という流れが一般的です。
金融機関によっては、現住居を売却するのは、新居に住み替えた後でOKという判断を下すところもあります。
金融機関はローン否決の理由を教えてくれません。
一度否決となっても、ネックを解消することでローンを通せるかもしれません。
夢のマイホーム購入のため、営業担当、金融機関の融資担当と協力し、融資を勝ち取りましょう。
ありがとうございました。
▼ 金融機関が審査する項目20選①
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