【株式会社GRApP社長対談企画　Vol.3】〜沖縄ならではの話満載！沖縄無人宿泊施設の運営事情〜

みなさんこんにちは！株式会社GRApPの衣笠です！

今回は、「株式会社GRApP社長対談企画 Vol.3」をお届けします！！

この企画では、株式会社GRApP・衣笠が、クライアントを始めとした
様々な企業の方々との対談を通じて、
弊社の事業の要である民泊事業をはじめ、
多様な事業や経営論などについて対談を行っていきます。

第4回目のゲストは、株式会社ケープラウドの阪口様をお招きしております！
株式会社ケープラウドは、
「リノベ不動産」をはじめ、
中古物件のリノベーションサービスを提供する会社です。
では早速いきましょう！

衣笠：本日はよろしくお願いします！
会社の自己紹介をお願いします！

阪口氏：
弊社は大阪にある会社で、全国約60箇所の分譲地を順次開発しております。現在は関西を中心に開発し、
沖縄や岡山などでの大規模開発を行っています。

衣笠：
いろんな場所で土地開発を行ってらっしゃるんですね。
現在弊社が運営させていただいている御社の物件についてですが、
沖縄の恩納村という場所で旅館業の許可を取得していただいていますが、
そこに民泊を始めるまでの経緯を教えていただけますか？

阪口氏：
2014～2015年にかけて民泊ブームがあり、
民泊ブームと同時にインバウンドの高鳴りも強く感じていました。
我々もいろんな調査をした結果、沖縄については当時ブルーオーシャンで
競合もそんなにいなかったんですよね。
で、恩納村に分譲地を持っていたこともあり、
民泊物件を開発しようと始めたのがきっかけです。
民泊新法施行の1年前から、タイミングよく開発もできていたので、
ちょうど旅館業の申請を取得することができたこともあり、
宿泊施設運営が可能になりました。

衣笠：沖縄以外での民泊物件はありますか？

阪口氏：沖縄以外ですと、三重県・京都県・滋賀県などに物件があります。

衣笠：
僕たちが大正オフィスにいた2016年くらいから
御社とのお付き合いがありますが、
弊社をお選びいただいた理由を教えてください。

阪口氏：
沖縄の物件を運営開始するにあたり、運営代行会社を探していたんですが、全国対応している会社が10社ほどしかなかったんですよね。
で、タイミングもあり、衣笠社長と出会いました。
もちろん他の会社の方々ともお会いしましたが、
なかなか具体的なお話をしていただけず、
会社としてのバックヤードをみても、
グラップさんは旅館業を取得した物件を数多く手掛けていらっしゃる安心感などもあり、御社にお願いするに至りました。

衣笠：
ありがとうございます！現在は、恩納村の希望ヶ丘という場所で
運営代行をさせていただいておりますが、
周辺にどんどん新規物件が開発されていると聞いて驚いています。
現在はコロナ禍で開発についてもネガティブな話も少しありますが、
そのあたりはいかがですか？

阪口氏：そうですね。
消防や保健所などの話を聞くと、
衰えているという話は聞いていないですね。
当然、物件の建設については、業者がいないこともあって、
もともと3～4カ月でできる物件が、半年～1年かかっている状態です。
それに加えて、施工に関する費用面についても非常に高い金額になるので、利回りを考えて、
コストを下げながらうまく回して行く方法を常に模索しています。

現地の方々の話を聞くと、弊社の物件もそうなんですが、
そもそもゲストの約7割が台湾の方々なんですよね。
これからも台湾の方々が観光で訪れることを考えると、
物件はまだまだ足りないと思います。

衣笠：そうですよね。
僕らも恩納村という場所が那覇空港から車で1時間と知って、
一体どんな方々がいらっしゃるんだろうと最初思っていたんですが(笑)、
台湾や韓国の方々などの東アジアの方々が多かったので、
意外と場所が遠くても来るんだなとビックリしましたね(笑)

あと、運営していて思ったのは、
清掃会社などの業者については本島と沖縄では違うなあと(笑)

阪口氏：そうですね。

衣笠：これまで阪口さんが、
沖縄で「これは面白かった」と感じたエピソードや体験はありますか？

阪口氏：開発についてで言うと、
この業界にいる方であれば経験している方も多いと思うんですが、
まず工事業者などと「業者と連絡がつかなくなる」ことですね(笑)
沖縄の方々は特に積極的に仕事を取りに来るというよりも、
ゆったり平和に仕事をされる感じなので、最初は戸惑いもありましたが、
その仕事のやり方に慣れると、
逆にぼくたちもゆったりとした仕事ができるようになりましたね。
沖縄時間というものが存在していて、
「現地にきたら連絡してください」というような感じですね。

衣笠：確かに。
弊社で言うと、運営上、沖縄の清掃会社と連絡を取りますが、
沖縄特有の感じがありますね。確かに沖縄ほどハイシーズンとローシーズンの差が激しい場所もないなと思うので、その仕事の仕方には納得できます。

阪口氏：そうですね。ハイシーズンのときは、
体力がないと本当にもたないですしね。

衣笠：夏場の高稼働・高単価をみていると、全棟清掃も発生するんですが、なかなか清掃が追いつかないこともよくありますね。

阪口氏：
あとは、長期的にやるというよりも短期間で仕事をされる方が多いですね。
休みはしっかり休むというスタイルなので、
年末年始などにご連絡してもなかなかお話できないことが多いですね。
スケジュール的にも難しくなってくる時もあるのですが、
実際の仕事はしっかりしてくださるので安心感はあります。
その他でいうと、名護の方々ともお話ししたところ、
このコロナ禍で給与が支払えなくなってしまった会社などもやはり多く、
そこの社員の方々などは別のリゾートホテルに転職している傾向も
あるようですね。特に清掃員の方々が多いようですね。

衣笠：なるほど。

阪口氏：コロナ明けから、我々のようなリゾート物件が稼働開始した際に、どうやって清掃員を確保するのかは非常に悩むところではありますね。
なかなか難しいかもしれません。

衣笠：なるほど。
先ほど、沖縄の方はビジネスライクではないので、
うまく受容しながらやっていくことが大事だ、とおっしゃっていましたが、それ以外に沖縄でのお仕事の経験談を教えていただけますか？

阪口氏：
基本的には「やるべきことだけをしっかりやる」という感じなので、
それ以上のことを求める場合は、
僕含め弊社の人間が動くことが多くなりますね。
細かいハウスクリーニングなどについては、
自分たちでやることが多くなります。

衣笠：あとはリネン会社を探すのも大変ですよね。
清掃員確保も難しいですが、それ以外についても難しい部分はありますか？

阪口氏：そうですね。恩納村についてはリネン会社が少ないので、
必然的に高単価になりますしね。
ホテルだと定期的に仕事があるんですが、我
々のような物件だといつ仕事が入るのか把握しきれないということと、
ハイシーズンになると、
小さい仕事は受けてくれないという状況はありますね。

衣笠：それは結構ネックになる部分ではありますね。
あとは、恩納村の仕事をしていて思いますのは、
やはり自然の豊かさですね。
草の生えるスピードにはすごく驚きますし、
様々な種類の虫がいることも面白いですね。
ちなみに御社の物件については、除草剤などは使われているんですか？

阪口氏：はい、
もちろん使ってはいますが、撒いても半年持たないですね(笑)
本当に自然が豊かなので、
除草するには2～3カ月に1度は我々が草刈りに行くしかないんですよね(笑)

衣笠：なるほど(笑)
あとは運営面でも特徴的だと思うのが、
「綺麗な部屋」ってだけだとなかなか予約されないですね。
「大人数が宿泊できる」というような面も必要ですが、
「バーベキューができる」などの体験設備が備わっているかどうかは
かなり予約に差が出るなと。

阪口氏：そうですね。ゲストによりますが、
海外のゲストだと特にバーベキューの有無は気にされずに
外食に行かれることが大半なんですが、
日本人ゲストだと7～8割はバーベキューを希望されますね。
今の施設については、グラップさんの提案でバーベキュー用具については
無料提供させていただいているので、3～4年前に運営開始した当初より、
かなり予約数が伸びたと思います。
みなさん毎日バーベキューしてるなあと(笑)

衣笠：意外と近くに焼肉屋さんなどもあるんですけどね！

阪口氏：韓国のゲストはほぼ100％自炊して屋内で食べますね。
台湾のゲストは外食が多いですね。文化の違いが面白いです。
これについては、
電化製品が使えるかどうかなども影響しているかもしれません。

衣笠：今後東南アジアの方々がいらしたときに、
ベトナムは外食文化なので、また売り方も変わるなと思います。
それ以外でいうと、夜に施設に到着される方は大変だなあと思います。
街灯なども少ないので夜になると真っ暗になりますしね。

阪口氏：周辺一帯が真っ暗ですからね。
でもグラップさんが用意してくださったマップは非常にありがたいです。

衣笠：夜着のゲストの案内が大変かなと思っていましたが、
実際に運営して思ったのは、
真っ暗な中チェックインする方はあまりいないので、
運営面では助かりました(笑)

阪口氏：ただ運営開始当初は大変でしたね。
21～22時に到着するゲストも多くて。
現地に僕たちがいたのでよかったですが。

衣笠：遠隔だと道案内はちょっと難しいですしね。
ただ、そうなっても無事に到着できるよう、
弊社でもマップの精度を上げています！

最後に、弊社に依頼してよかった部分を教えていただけますか？

阪口氏：そうですね。
以前から三重・滋賀・京都の物件についてはAirbnbでの掲載が
主だったんですが、夜中に連絡くださるゲストへのレスポンスなど、
やはり時間的な面での対応の難しさはありました。
別の運営代行会社さんにお願いしたこともありますが、
やはりレスポンスが遅かったりして他の施設を予約してしまうことになったというケースが多かったんですよね。
でも、グラップさんにお願いした後は、
レスポンスも早く、ゲストへの案内についても非常に丁寧で安心しました。

あと、代行会社からの連絡として一番困るのは、ゲストが困った際に、
ゲストからのクレームをそのままウチに連絡してしまうことですね。
その辺についてグラップさんは、
オペレーターがある程度までゲストの要望や状況を聞いて、
しっかり問題に踏み込んでくださってから我々に指示をくださるので
非常に助かります。

あとはレベニューや経理など担当ごとに分かれていると思うんですが、
その担当者や清掃会社やリネン業者も紹介していただけるので、
「一緒にやっていける」と強く感じますね。
昨年からは、物件も多くなり価格競争も出てきていますが、
稼働率を選ぶのか運用収益をとるのかなど、社長と一緒に相談しながら
やっていけるのは今後も安心してお願いできると感じています。

衣笠：ありがとうございます！
これからも沖縄についてはニーズはあるので、
引き続きよろしくお願いします！

今回は、
株式会社ケープラウドの阪口氏をお招きして対談させていただきました！
沖縄ならではのお話などもたくさん聞くことができて、
今後物件開発などを考えてらっしゃる方は
是非、この対談を参考にしていただければと思います！

次回の対談も、
非常に有意義な対談になっておりますので、
是非お楽しみに！