物件の価値ってどう決まる？積算価格とは

こんにちは！不動産投資を学ぶ新卒1年目です。皆さんは、自分の家や土地にどのくらいの価値があるかご存知ですか？今回は、物件の価値がどのように決まるのか、その算出方法の1つをご紹介します。どんな風に計算するのか、この機会にぜひ覚えてみてください！（私も今覚え中です！笑）

物件の価値の算出方法とは？

物件の価値を評価する方法は2種類あります。まず、ひとつめは「積算価格」。これは、土地の価格と建物の価格をそれぞれ計算し、足し合わせて算出するものです。もうひとつ「収益価格」というものもあるのですが、今回は積算価格に絞ってご紹介します！

積算価格を算出する公式は以下のようなものです。

積算価格＝土地の価格＋建物の価格

土地の価格＝路線価 × 土地面積
建物の価格＝再調達価額× 延床面積 ×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数

難しい言葉もあるため、一つ一つ説明していきます！

土地の価格

土地の価格は「路線価×土地面積」の式で計算します。路線価とは、道路ごとに1㎡あたりの価格を定めたもので、課税標準を定めるために算定されています。国税庁のサイトから確認することができます。例えば、路線価5万円で、土地が100㎡の場合、土地の価格は500万円になります。

建物の価格

次に建物の価格は、「再調達価額 × 延床面積 ×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数」の式で計算します。難しい言葉が多くてわかりにくいので、一つずつ解説します。

まず再調達価額。これは、該当の物件を新たに建築、購入するために必要な金額のことです。建築資材の価格が異なるため、構造によって目安を算出することができます。例えば、木造の場合は13万円、といった具合です。

次に延床面積（のべゆかめんせき）。こちらは、建物の床面積の合計のことです。すべての階の床面積を足し合わせて算出します。

そして最後に、法定耐用年数です。こちらは実際の寿命という訳ではなく、法的に定められた減価償却の年数のことです。また難しい言葉が出てきましたね・・・（笑）

「減価償却」というのは、建物の金額を経費に計上する際に、法的に定められた年数（法定耐用年数）に応じて計上することです。建物は長期的に使用するものなので、金額を一括で計上してしまうと使用年数と対応しなくなってしまいます。そうした事態を防ぐために金額を分割して計上するのが減価償却です。そのために、建物ごとに何年に分けて計上するかを定めた基準が、法定耐用年数なんです。

建物の価格の話に戻りましょう。もう一度計算方法をおさらいすると、「再調達価額× 延床面積 ×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数」です。例えば、築年数20年の木造平屋、床面積100㎡の物件の場合で考えてみます。まず再調達価額が、木造の場合13万円。次に延床面積が100㎡。そして、木造の法定耐用年数が22年。これを公式にあてはめると、「13万円×100㎡×（22-20）÷22＝118万円」となります。

この建物価格と、先ほど計算した土地の価格を足し合わせると、618万円になります。物件の価格とは、このように計算されるのですね。

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今回は、物件の評価を表す「積算価格」の算出方法をご紹介しました！不動産投資をしたい方は、絶対にチェックしておきたいところですので、この機会にぜひ計算してみてくださいね。
それでは本日はこれで終わります！最後まで読んでいただいてありがとうございました！