【空き家シリーズvol.3】相続したけどいらない土地を手放せる？
こんにちは。空き家買取専科 三輪です。
空き家が増えてしまう大きな原因の一つである所有者不明土地。この所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わってきていますね。
【所有者不明土地】
相続などの際に土地の所有者についての登記（土地や土地建物などの不動産に関する権利を公的に登録すること）が行われないなどの理由により、不動産登記簿を確認しても所有者がわからない土地、また所有者は分かっていても所有者に連絡がつかない土地のこと。
2023年4月1日からは民法が改正されましたね。さらに、2023年4月27日からは、土地を手放すための制度「相続土地国庫帰属制度」が施行されました。でも漢字がいっぱい並んでいて、難しそうですよね。今までもあった相続放棄と何が違うの？私も勉強しながら、新しい制度をわかりやすく紹介していきます。
■土地を手放すための制度「相続土地国庫帰属制度」とは？
土地を相続したものの使い道がなく、手放したいけれど引き取り手もなく、処分に困っている…。そうした土地が所有者不明土地の予備軍になっていると言われています。
そこで、所有者不明土地の発生を予防するため、土地を相続した方が、不要な土地を手放して、国に引き渡すことができる「相続土地国庫帰属制度」（令和5年(2023年)4月27日施行）が新たに設けられました。
■相続土地国庫帰属制度と相続放棄との違いとは？
相続土地国庫帰属制度は、これまでにない新しい制度です。これまで不要な不動産を相続したくないというケースでは、相続放棄が用いられてきましたが、この制度との違いはどこにあるでしょうか。
相続土地国庫帰属制度は、相続した遺産の中で不要な土地だけを国に引き取ってもらう制度
に対し
相続放棄は、相続自体を拒否する制度です。
相続放棄は、
「相続人が期限内に裁判所に相続放棄の申し出をすることにより被相続人の遺産の一切を相続しないこととする」制度です。つまり、相続放棄では、相続自体を拒否することになるため、いらない土地だけを放棄するということができませんでした。
なお、相続人全員が相続放棄をした土地は、最終的に国に引き継がれることがあります。国が引き継ぐという点は相続土地国庫帰属制度と同じですが、相続人全員が相続放棄をした土地は、基本的に無条件で国に引き継がれることが予定されており、この点で相続土地国庫帰属制度（※引継ぎに一定の条件が求められる）との違いがあります。
■相続土地国庫帰属制度のメリット・デメリット
〈メリット〉
①いらない土地だけを手放すことができる
相続土地国庫帰属制度には、いらない土地だけを手放すことができるメリットがあります。これまで、相続をしたくない土地がある場合、相続放棄制度を利用することが一般的でしたので、優良な資産も一緒に手放さなければなりませんでした。相続土地国庫帰属制度は、優良資産は引継ぎつつ、いらない土地だけ手放せるようになりました。
②引き受け手は国になるため、自分で探す必要がない
いらない土地を手放す場合、相続放棄以外に、近隣の方に引き取ってもらうや業者に引き取ってもらうなどの方法がありましたが、いずれも引き取り手を探すのが大変でした。相続土地国庫帰属制度では、国が引き取り手になるため、土地所有者が自分で引き取り手を探さなくていい。
③国が引き取るため、引取後の管理も安心できる
引取後、国が管理を行うため、引取後の管理も安心できますね。
〈デメリット〉
①手続の利用にお金が掛かる
土地を売れば、お金を得ることができますが、相続土地国庫帰属制度では、土地を手放す側でお金を支払う必要があります。申請の際に、審査手数料を納める必要があるほか、審査に合格した際に、負担金というお金を納める必要があります。※費用については下記
②国に引き継がれるまでに時間を要する
申請が国側で受理されると、国側で様々な審査を行います。審査の際は、現地調査を行ったり、関係行政機関に照会を行なったりする必要があるなど、書面審査で終わる他の行政手続きと比べると、かなり込み入った審査が行われます。そのため、土地を手放すためにある程度の時間がかかりそうですね。
③申請や国の審査の際に手間が掛かる
国の審査を受けるために様々な資料を収集したり、国が行う調査に協力をする必要があるなど手間がかかります。国の審査を不当に拒絶すると、その時点で申請が却下されてしまうこともあるそうなので、注意が必要ですね。
■だれでも申請できるの？
基本的には、相続などによって土地の所有権を取得した相続人であれば、どなたでも申請できます（売買等によって土地を取得した方や法人については対象外）。土地が共有地である場合には、共有者全員で申請する必要があります。そして、国に引き渡すためには、法務大臣（窓口は法務局）の承認を得た上で、負担金（10年分の土地管理費相当額）を納付する必要があります。
○申請権を有します。
△ 申請権を有しますが、共有者全員で申請する必要があります。
× 申請権を有しません。
■費用はどれくらいかかるの？
申請する際には、1筆（※1）の土地当たり1万4000円の審査手数料を納付する必要があります。さらに、法務局による審査を経て承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金を納付します。同じ種目の土地が隣接していれば、負担金の合算の申出をすることができ、2筆以上でも負担金は原則20万円です。なお、一部の市街地の宅地、農用地区域の農用地、森林などについては、面積に応じて負担金を算定するものもあります。（下図参照）
※1：「筆」とは、登記上の土地の個数を表す単位
（注3）都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域。
（注4）面積の単純比例ではなく、面積が多くなるにつれ、１㎡当たりの負担金額は低くなる。負担金について詳しくは
資料：：法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」
■国庫帰属が認められない土地
相続土地国庫帰属制度はどんな土地でも引き取ってくれる訳ではないようです。以下のような要件の土地は引き取ることができないので、確認が必要です。
①建物がある土地
②担保権や使用収益権が設定されている土地
③所有権の存否、帰属、範囲について争いがある土地
④通路、その他の他人による使用が予定されている土地
⑤崖がある土地のうち、管理に追加の費用・労力がかかる土地
⑥土地に産業廃棄物などが埋まっていて、管理や撤去に追加の費用がかかる土地
⑦土地の通常の管理・処分を阻害する有体物（大きな木など）が地上にある土地
⑧不法占拠者等とのトラブルを解決しなければ管理ができない土地
・その他管理に追加の費用・労力がかかる土地
■国庫帰属までの流れ
①事前相談
所在する土地を管轄する法務局に予約をし相談します。
②申請書類の作成・提出
審査手数料分の収入印紙を貼り付けた申請書を作成し、所在する土地を管轄する法務局の窓口に提出または、郵送します。
③要件審査
法務大臣（法務局）において、提出された書面を審査し、申請された土地に出向いて現地調査を行います。案内がないと申請された土地にたどり着けないなどの事情がある場合には申請者（申請者が指定する者）に同行しなければならない場合があります。
④承認・負担金の納付
審査を踏まえ、帰属の承認・不承認の判断の結果について申請者に通知がきます。帰属が承認された場合、申請者は通知に記載されている負担金額を期間内（負担金の通知が到着した翌日から３０日以内）に日本銀行に納付します。
⑤国庫帰属
申請者が負担金を納付した時点で、土地の所有権が国に移転します。所有権移転登記は国が実施します。国庫に帰属された土地は国が管理・処分します。
今回は、相続した土地を手放す制度「相続土地国庫帰属制度」について学んできました。相続したけど活用できていなくて持て余している土地がある方はぜひ法務局に相談してみてくださいね。
詳細は法務省のページからご覧ください。
次回は、相続登記等の義務化について一緒に学んでいきましょう！
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