最新の新築ワンルームマンションを徹底評価(2)
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
直近の新築ワンルーム業界は、都心の土地仕入れが難航しており、都内の端や地方都市に分譲する会社の方が多くなってきました。また、新築中古問わず、相場より割高で販売する業者も年々多くなってきました。
その中で、今回は私の相談者が実際に受けた新築物件の提案をお伝えし、購入すべき物件か否かを判断していきます。
物件を購入する際の、判断基準の参考になれば嬉しいです。
2,最新の新築ワンルームマンションを徹底評価！
今回は2つの新築物件を徹底評価していきます！
2-1 「クレヴィスタ梅島」
クレヴィスタシリーズは、株式会社インヴァランスのブランドシリーズになります。
物件詳細は下記の通りです。
価格 2,770万円
立地 東武伊勢崎線「梅島」駅徒歩4分
間取り 1K 25.60㎡
家賃収入 91,000円（サブリース）
管理費・修繕積立金 10,100円
2023年10月築
結論、購入すべき物件ではありません。
理由としては立地です。
梅島駅は一番近いターミナル駅・上野駅まで15分といった立地になっており、立地としては良くないです。
基本的に狙うべき最低限の立地としては、東京23区内の全ターミナル駅に30分以内で移動な可能な立地が必須になってきます。
↓立地は以前、取り上げたS~Aランクの立地で選定しましょう。
https://note.com/real_estate110/n/n93f1a5ac5091
昨今の市況の悪化により、新築デベロッパーが外れた立地に分譲するケースが多くなりましたが、その中でもかなり悪い立地に分譲されている物件です。
2-2「ガーラ・クレスタ川崎」
ガーラは、FJネクストのブランドシリーズになります。
物件詳細は下記の通りです。
価格 3,170万円
立地 京急本線「京急川崎」駅徒歩8分
JR京浜東北線「川崎」駅徒歩10分
間取り 2K 25.51㎡
家賃収入 103,000円
管理費・修繕積立金 7,400円 / 1,480円
2024年7月築
結論、こちらも購入すべき物件ではありません。
その理由は立地と価格です。
まず、立地として京急川崎駅は一見、「川崎」というところで、良い立地に見られがちですが、
実は、「京急川崎駅」と「JR川崎駅」は全くもって評価が別物なのです。
そもそも、川崎駅も決して好立地と言われるほどでもなく、
「悪くない立地だよね」ぐらいの感覚です。
価格としては、割高で、川崎駅で物件を検討するのであれば、価格では3,000万円以下、表面利回りで4%以上からがスタートラインになります。
また、この物件は家賃も相場より高く設定されているため、家賃下落率が高くなることが予想されます。
下記はホームズの家賃相場表になりますが、2Kは84,000円になっています。
これに、入居者が支払う管理費などを含めても10万円を超えることは考えにくいと思います。
3,まとめ
今回は、クレヴィスタ梅島とガーラ・クレスタ川崎の物件を評価してみました。
今回はデベロッパーの中でも大手の2社でしたが、そのくらいの大手でもこのくらいの立地にしか分譲することができないというワンルームマンション投資業界の市況の悪化度合いがお伝えできたのではないかと思います。
引き続き、新しい新築分譲の情報があり次第取り上げてお伝えしていこうと思いますのでお楽しみにしてください！
4,不動産投資110番について
不動産投資110番では、このような、ウソとホントが入り乱れる不動産投資の世界の中で、「真実」と「事実」で正面から切り込み、 『不動産投資において日本一正確で日本一信頼のできるブログ』 を目指して日々情報配信をしていきます。
また、1000人以上から不動産投資のお悩み相談を受けてきたコンサルタントがワンルームマンション投資において、業者ではないフラットな立場から真実のアドバイスを行う、セカンドオピニオンサービスを行なっております。
「業者の提案がまともかどうか、よくわからない」
「色々な業者に話を聞いてみたが、それぞれ話すことがバラバラで信用できない」
「物件を所有しているが、物件の安全性がよくわからない」
↑などのお悩みに対してお役に立てるかと思いますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
https://www.real-estate110.info/