ワンルームマンション投資で負けない方法。
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
初心者の方など、何も知らない方が「ワンルームマンション投資」という言葉を聞くと、「怪しい」「儲からない」などといったイメージを抱く人が多いと思います。
確かに、異常な量のYT広告やSNS広告、電話営業やデート商法などといった営業手法。実際に、詐欺の事例や悪徳業者などの影響で業界全体的なイメージが悪いというのは事実です。
ただ今回、このnoteをご覧頂いた方に知って頂きたいのは、
ワンルームマンション投資は、その仕組みや判断基準さえ知っていれば、かなりリスクを抑えて、レバレッジをかけて取り組める。その結果、出来レースみたいになっているということを知って頂きたいです。
ということで、初心者でもワンルームマンション投資で負けない方法について書いていこうと思います。
2,ワンルームマンション投資で負けない方法。
早速ですが、ワンルームマンション投資で負けないためには、4つの判断基準が必要です。「立地」「築年数」「販売価格」「賃貸管理」この判断基準をクリアできた物件だったら負けないと言えるでしょう。
2-1 「立地」
まず、4つの判断基準の中で一番重要な部分である立地。
必ず、都内の好立地に絞るようにしましょう。
なぜかというと、価格の下落する確率が低いから。
最近実際にあった話で、「新しく蒲蒲線の恩恵で価値が上がるから下丸子駅がいいと思うんですよね〜」というご相談がありました。
ここで大事なのは、価値が上がりそうな立地を選ぶよりも価値が下がりにくい立地を選ぶということです。
もちろん、新線や再開発を狙うことも無しではないですが、価値が上がらなかった時のリスクがあります。
実際に、価値の下がりにくい立地を選んだ結果、価値が上がった事例もかなりありますし、出口戦略も考えやすいです。
なので、考え方としては、価値の下がりにくいエリアを選びましょう。
では、具体的に都内の好立地とはどこかというと、
・山手線の徒歩10分圏内（ただし、北側で弱いエリアもある）
・東急東横線の渋谷-自由が丘間
・中央線の中野、吉祥寺
・京王線の初台、明大前
・田園都市線の渋谷-駒澤大学＋二子玉川
・都営大江戸線、東西線の、中井、落合、中野坂上
・日本橋、馬喰、茅場町、浜町
↑上記の10分圏内になります。
金融機関からの評価が強いエリアになるので参考にしてみてください。
2-2 「築年数」
築年数に関しては、基本的に築浅。
具体的にいうと、新築〜10年以内、超好立地だったら、15年以内。
理由としては下記の4点です。
築年数が経つにつれて修繕費のコストが上がる
55年-築年ルール
築浅の方が希少価値が高い。
銀行評価の下落率も高くなる。
まず、築15年を過ぎると設備の故障リスクが上がり、突発的な出費が必要になる可能性があるということ。そして、いくつかの金融機関で融資を組む際の条件となっている、55年-築年ルール。
簡単に説明すると、築20年以降の物件は35年ローンが組めなくなるということ、すなわち、売却時に次のオーナーを探すにあたってニーズが狭くなり、出口の選択肢が少なくなり、売却時に不利になるということです。
また、築浅と築古を比較した際に、築古の方が銀行評価の下落率も高くな利ます。さらには、残債の減るスピードも全然違います。（築浅の方が早い）その結果、キャピタルが出る際、大きな差が生まれるということになります。
2-3「販売価格」
いくら、築浅好立地の物件を見つけたとしても、それが割高で売られていたら意味がありません。
収益還元法を理解して表面利回りを求めることができれば、割高がどうか確認することができます。
〜収益還元法〜
表面利回り＝(年間家賃収入)÷(販売価格)×100です。
例）3.7%＝（93,000×12）÷(30,000,000)×100
新築の好立地であれば3.7％が目安になってくると思います。なので、それを下回ると割高という判断という判断になります。
中古に関しては、金融機関によって変わってきますが、2年で0.1％ぐらい上がる計算でいいかと思います。
例）築6年＝4.0%
2-4「賃貸管理」
賃貸管理契約内容でチェックするポイントは以下の4つになります。
1.手数料
集金代行の場合は5% サブリースの場合は10%
※サブリースを無料にしている業者には注意！
2,サブリース契約の解約要件
解約できないサブリースは契約NG！
売却時に評価額が下がり、不利になります。
解約できたとしても、6ヶ月前に申告が必要だったり、 多額の違約金がかかるケースもあるので 必ず確認しておきましょう。
3,家賃の延滞・滞納保証の有無
集金代行契約の場合は特に注意。
4,設備機器・現状回復の費用
設備10年保証や現状回復費用無料 などというサービスを提供している業者もある。 一番コストがかかる部分なので注意。
3,まとめ
判断基準の結論としては、築浅、好立地を相場価格、一般的な賃貸管理契約で購入できれば、家賃下落リスク、空室リスクなど様々なリスクを回避することができ、安定的に運用することができます。
もちろん、ワンルームマンション投資には、築古リノベーションを行って利益を出すなどといったやり方なども多数ありますが、私的には玄人向けで初心者にはすごく難しいと思いますし、築浅好立地を5年〜10年で回していく（売買を繰り返す）というやり方が一番分かりやすいし、安全だと思います。
また、「築浅好立地の物件なんて無い」「一般人には流れてこない」と思っている方もいると思いますが、それは努力不足です。実際に運用し始めたらそこまで手間がかかるわけではないので最初の物件探しには手間をかけて探しましょう。
今回の判断基準を身につけて多くの業者の話を聞き、実際に物件の条件を投げかけてみて、その物件を持ってきてもらう。その繰り返しです。
その中で、仕入れが弱い会社は巧みなポジショントークで判断基準をひっくり返してくるでしょう。そのような業者は選択肢の中から外していく。そのような過程で業者選定もできるようになってくると思います。
ただし、築浅好立地となると融資枠的に年収500万円以下の属性であったり、自宅の借入などがある年収500万円台の人は枠にあてはまらなくなるので無理して始めず、年収が上がるまでは新NISAなどを活用して資産運用していくのがベターです。
説明不十分な部分もありますが、分からない部分がお気軽にコメントや公式LINEまでお問い合わせください。
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