不動産投資で空室の原状回復失敗談

原状回復で色々と失敗続き

最近、法人で保有している古めのアパートで空室が出ました。
このアパートは保有してから半年ほど、空室が出ておらず、初めての空室でしたので、長期視点で今後の入退去が発生しても修繕費がかからないように計画して修繕を進める予定でいましたが、いろいろあって失敗続きでした。
どういった失敗をしてしまったのかを記録として残しつつ、同じ立場の方が同様の失敗を回避できる一助になればと思います。

原状回復プランニング

管理会社から退去立会完了の連絡と合わせて、原状回復の見積もりが送られてきました。
原状回復見積もりは古いお部屋で痛みもあるので、結構高い金額でした。
管理会社からは、収支のバランスも考慮する必要があると思うので、大家さんの方で別途修繕会社を手配してもらっても良いとのお言葉を頂きました。
そこで早速、対象エリアの内装工事屋さんを知り合いに紹介してもらい、相談を開始しました。
自らも、空室に足を運び、空室の痛み具合や施工が必要な箇所・不要な箇所などを判断していきました。
この物件は洗濯機置場が屋外にあったため、室内に洗濯機置場を新設しようと考えていました。
色々と考えてプランしたのは以下の通りです。

1. 玄関床にフロアタイル

2. キッチン全交換

3. キッチン換気扇交換

4. キッチン壁塗装

5. キッチン床全張替え

6. 室内洗濯機置場新設

7. 浴室壁補修＆塗装

8. 追い焚き給湯新規追加

9. バランス釜撤去

10. バスタブ交換

11. 浴室床貼り

12. トイレ便座交換

13. トイレ壁タッチアップ補修

14. トイレドアノブ交換

15. 和室襖張替え（2部屋分）

16. 和室クロス全張替え

17. 畳表替え

18. 押入れ床板貼り直し

19. 網戸張替え

これだけやっておけば、次回以降は小修繕で済ませることができると考え、内装工事屋さんと一部LPガス会社に相談してプランを確定しようとしました。

突然の申込み

今まさに、原状回復のプランを決定しようとした矢先に、管理会社から連絡があり、『申込みもらっちゃいました』とのこと。
それはそれで、ありがたい話ではありますが、入居時期が結構早く、すべての原状回復をする期間はなさそう・・・。
すぐに内装工事屋さんと相談し、入居の日までに対応できる項目に絞っていきました。
その結果、以下のプランで行くことになりました。

1. キッチン全交換

2. キッチン換気扇交換

3. キッチン床全張替え

4. 追い焚き給湯新規追加

5. バランス釜撤去

6. バスタブ交換

7. 浴室床貼り

8. トイレ便座交換

9. トイレ壁タッチアップ補修

10. トイレドアノブ交換

11. 和室襖張替え（2部屋分）

12. 和室クロス全張替え

13. 押入れ床板貼り直し

14. 網戸張替え

入居者ご要望に振り回される

ようやく原状回復プランも決まり・・・と思っていたところ、管理会社からまた連絡でご入居者様からいくつか要望があるとのこと。
要望をうかがうと

1. 経年劣化しそうな箇所は修繕をしないでほしい

2. 浴室ドア枠を補修してほしい

3. トイレのドアノブを交換してほしい

4. 雨戸の破損を直してほしい

とのことでした。
トイレのドアノブ以外の修繕箇所は気づいてはいましたが生活に支障がない箇所であったため、早期の修繕対象からは外し、今後必要に応じて修繕をかけていく予定でした。
その旨を説明しつつですが、浴室のドア枠だけは危険なので修繕を下糸のことでした。
ご要望も聞きつつ修繕メニューを再調整・・・。

1. キッチン全交換

2. キッチン換気扇交換

3. キッチン床全張替え

4. 追い焚き給湯新規追加

5. バランス釜撤去

6. バスタブ交換

7. 浴室床貼り

8. 浴室ドア枠修繕

9. トイレ便座交換

10. トイレ壁タッチアップ補修

11. トイレドアノブ交換

12. 押入れ床板貼り直し

13. 網戸張替え

最終的にはこのメニューで確定しましたが、内装工事屋さんの設けどころである、クロスの張り替えや襖の張替えがまるごとなくなってしまい、内装屋さんに大変申し訳無い発注内容となってしまいましたが、なんとか頭を下げて依頼しました。

ご入居後にさらなる対応

原状回復も完了し、ご入居者様も無事にお引越しが完了し、安心していたところ、またも、管理会社から連絡。
管理会社『エアコンってついてないんでしたっけ？』
エアコンは、納期的に間に合わないため、設備に含めていないと回答するも、管理会社はエアコンは設備でついているものと勘違いして賃貸借契約書を締結してしまったとのこと。
すでに契約してしまったとのことで、選択肢としてはこれから手配してエアコンを設置する他ありません。
慌てて、エアコンを発注し、工事会社を探しましたが、すでにご入居者様が入られている関係上、エアコン本体の受け取りや工事の立ち会いなど、全てご入居者様と調整して決める必要があります。

エアコン業者 ⇔ 大家 ⇔ 管理会社 ⇔ ご入居者

無駄でしかない、日程調整の情報リレーが始まります。。。
案の定、エアコン業者とご入居者様の日程が全く折り合わぜ、業者にお断りされる始末・・・。
しかたがないので、直接ご入居者様と調整してくれる業者をアレンジしましたが、最終的には、通常の工事代金の倍くらいかかってしまいました・・・。
それでも、自分で調整したり、現地に立会に行ったりするよりは安くすみますが、空室の間に対応できていればという後悔しかありません。

まだまだ続くよ問い合わせ

エアコンの手配が終わったかと思えば、次は、浴室のルーバー窓がハンドルを回しても開閉しないとの問い合わせ。
浴室には換気扇がないので、ルーバー窓は修理しておかないと、湿気で傷んでしまうため、要修繕。
しかし、エアコンのとき同様、修繕業者とご入居者様との日程調整が・・・。
エアコンの対応の経験を活かし、まずは、管理会社から特殊な窓であるため、状況確認と修繕に時間がかかる可能性ありとご入居者様に伝えてもらいました。
その後、雨戸の修理をガラス職人さんに依頼しつつ、雨戸修理の日程調整を職人さんとご入居者様間で行っていただき、雨戸修理の際に、一緒にルーバー窓の故障箇所チェック及び修繕日程を直接ご入居者様と決めてもらうという風に取りまとめ、なんとか、日程調整の手間を最小限に抑えることができました。

空室のうちにできることはやっておこう

今回は、突然申し込みが決まったという嬉しいハプニングがあったにせよ、やはり、空室の時点でもっと細かく確認し、必要な調整を行っておくべきだったと反省した出来事でした。
ご入居者様が入られた後だと、設備修繕は調整にかなり手間を要するか、手間を省けば費用がかかるという勉強になりました。