85.マイホームを購入しました！(その3)
マイホームの購入第3弾でございます。
26歳の同い年夫婦、会社の住宅補助がなくなったので、横浜に思い切って家を買いました。
というのがざっくりとした前回、前々回のハイライトとなります。もし気になる方がおりましたら、こちらの記事をご参照下さい。
引き続き、僕たち夫婦の前に立ちはだかった「お悩み」についての向き合い方についてまとめていこうと思います。
これから住宅を購入する方の参考になれば幸いでございます。
リノベーションについて
注文住宅に敗北(予算オーバー)し、新築マンションに敗北し、中古マンションに敗北しかけていた僕たちですが、「リノベーション」に活路を見出しつつありました。2021年1月から2月の冬の寒さが厳しい頃です。
さて、ここで多くの人が頭に浮かぶであろう
「リノベーション」って「リフォーム」と何が違うの？
から解決したいと思います。
「リノベーション」・・・「既存の建物に対して新たな機能や価値を付け加える改装工事」
「リフォーム」・・・「ボロボロになった部分を修復する、老朽化したスペースを新しく改装すること」
と定義されています。
少しわかりにくいですね。簡単な例を紹介します。
間取りを変更する、キッチンをより機能性の高いものに変更するといった例がリノベーション、それに対しリフォームはマイナスになった部分を元に戻す作業、つまり壁紙の貼替などの修繕作業を指すようです。
僕たちはまず初めに「リノべる」でリノベーションについてのお話を伺いました。
CMや雑誌広告などでよく見かける会社です。
僕たちよりも若い女性のスタッフが、随分とおしゃれな空間で、過去の事例などを踏まえてリノベーションについてわかりやすく説明してくれました。
詳細を書くとかなり長くなってしまうので、簡潔に伝えます。
リノベーションで、家の内装は、ほとんど全て思い通りに変更できる！！
というのが結論です。全体の間取りやデザインを変えることはもちろんのこと、キッチンを動かすことも、お風呂の位置を変えることも、(条件はあるようですが)可能みたいです。※ただし水回りのリノベーションは費用が高くついてしまうようです。(お風呂、トイレ、キッチン)
リノベーション事例を少し検索してみると、北欧風のオシャレ空間を創ることも、狭い部屋を工夫を凝らした趣味の部屋に変えることも、無機質でクールな部屋を創ることも可能だとわかります。
※概算費用は1坪あたりいくら、といった形で出すことが多いようです。リノベーション会社によって高い安いの差はありました。※天然素材(漆喰、国産木材)なんかを使用すると、追加で費用がかかるようです。
さて中古マンションのリノベーションに焦点を当てて住宅探しをいていると、そもそもリノベーションがプチブーム？みたいになっていることに気が付きました。
本屋さんに行けば、マンションリノベーションの雑誌や本がたくさん積まれているのを目にしました。特に団地リノベーションの特集が組まれていることが多く、格安で箱(団地)を買い、中(内装)にお金をかけて、自分のこだわりを詰めた秘密基地のような家を創る魅力がありありと語られていました。
ある程度リノベーションについて勉強した僕らは、団地とまでは言わないまでも、かなり古めのマンションの内見に勤しむのでした。
中古物件については耐久性に不安を感じる方が多いと思いますが、1981年(昭和56年)以降に建てられた家であるのであれば、新耐震基準を満たしており、一般的に耐久性には問題ない家とされるようです。
※新耐震基準とは、震度6強から7程度の揺れで倒壊しないように設定された基準です。
また、1981年以前に建てられたものは「旧耐震」と呼ばれます。旧耐震が必ずしも悪いわけではないようですが、あまりお勧めはされないようです。
中古マンションの内見についてです。
SUUMOを使っていくつかの物件を見たのですが、感想はいつも同じです。
「この見た目の古さで、こんなにも高いんだ・・。」
物件価格こそ、それほど高くはありませんが、月々に管理費と修繕積立金が、あまりにやっかいでした。僕らはこのときにようやく、マンション購入にあたっての「管理費」「修繕積立金」のやっかいさに気が付くのでした。
それにマンションのイメージは駅直結、もしくは極めて駅に近い、といったイメージでしたが、駅近マンションはとてもじゃないですが、購入できる価格ではありませんでした。
とはいえ駅から遠いマンションに魅力を感じない…
自分たちの予算の問題であるにもかかわらず、僕らはイライラと不安に苛まれました。
また中古マンションリノベーションはとても魅力的だったのですが、１つだけ難点がありました。
内装をどれだけ自由に変更できても、
マンション自体の見た目は変更できない
という点です。もちろんこれは当然のことです。
それでも中古マンションを見れば見るほど、僕と妻は外装にもこだわりたい、という想いが強くなっていきました。あくまでも個人的な意見ですが、築年数の古いマンションなんかは特に、「マイホームに憧れを抱いた僕ら」からしてみると、どしても妥協できない外観の老朽化具合でした。
やがて僕らは、中古マンションよりも中古戸建の方が物件価格が安いことに気が付き、「中古戸建市場」に目を向けるのでした。
※一般的に、平米数は中古マンションより中古戸建の方が広くなるので、リノベーション価格としては戸建ての方が高くなる傾向があります。
ただし物件価格や管理費、修繕積立金を考慮すると、中古戸建リノベーションの方が僕らの予算内に収まる計算になりました。
また戸建てのリノベーションであれば、ある程度外観も綺麗にすることができるようなので、より一層魅力に感じたのです。
「リノべる」はマンションリノベーションの事例が多かったので、ここからはネットで調べた別のリノベーション会社に物件選びを相談することにしました。
新築vs中古
さて話は少し変わりますが、ここで「新築vs中古」について書いてみようと思います。
僕らは新築にこだわりはなかったのですが、一般的に物件購入と言えば、新築を購入するイメージが多いのではないでしょうか。
一国一城の主ではないですが、「綺麗な新築で自分の家を建てたい！」という気持ちもわかります。
買う前から、売るときのことを考えるのも気が早いような気もしますが、新築住宅を買ったとしても一度でも住んでしまえば中古住宅になってしまいます。
ということは、「資産価値」という面で考えると、新築住宅が必ずしも、夢のある最良の選択、というわけではないようなのです。
少し市場の話をしてみると、日本の不動産市場では流通する8割以上が新築となっている、といった話があります。実際物件を探すにあたっては、建売住宅と呼ばれる同じ仕様の住宅を何棟も建てて土地とセットで安く販売されている家が次々と建てられていることもわかりました。
※建売物件は、中古物件よりも安い場合も多く、新築の建売物件をリノベーションして住む方もいらっしゃるようです。
しかし新築至上主義は、世界的に見ても珍しいようで、例えば、アメリカの場合は中古物件に住む人が8割を占めているようなのです。ちなみに、フランスは7割、イギリスは9割近くが中古市場となっています。
もちろん世界の流れが正解で、日本の新築文化が間違っている、というわけでは決してないと思います。
極論を言えば、住みたい家に住みたい人が住めれば、それが一番なのですから、物件探しにおいては人それぞれの正解があるのでしょう。
さて、とはいえ少しだけ「資産価値」についてお話します。ある程度想像できるかもしれませんが、購入した物件の資産価値は年々下がっていっていまいます。
築何十年も経った物件をいざ売るとなったら、土地の価格分の価値しか残っていない、なんてことも良くある話のようです。
積算法という計算方法で、資産価値を計算すると、新築の物件は築20年まで一気に価値が下がるというデータもあります。
この事実を素直に見ますと、実は、最初に中古住宅の物件を買えば、新築住宅ほどは資産価値が下がらないことに気が付きます。
もちろん例外もあるでしょうが、中古でできる限り安く家を買い、資産価値の下げ幅が少ない物件を不要になったときに売る、という手段も一つの賢い方法かもしれません。
戸建てリノベーション物件巡り 横浜の罠
注文住宅→新築マンション→中古マンションリノベーションと渡り歩いた僕と妻ですが、ここで「戸建リノベーション」を最上位に置いて物件探しを始めます。
「リノベーションを含め、予算内であること」
「新耐震基準を満たしていること」
「建物面積80平米以上あること」
「駅徒歩15分以内であること」
「3階建てではないこと」
「日当たりが良いこと」
「土地自体に特別な制限がないこと」
「小さくてもいいので庭が付いていること」
などを条件として毎日SUUMOを眺め続けました。
条件が多いように思えますが、探してみるとそれなりに出てきます。
2週間に1回、数件程度の内見をしばらくの期間行い続けました。
本当に横浜市のあらゆる地域の物件を見まくりました。
東海道線の大船、戸塚 横須賀線の東戸塚、保土ヶ谷、横浜線の菊名、ブルーラインの弘明寺、上大岡、港南中央、舞岡、踊場、などなど。
このときは終わりのない旅をしているような気分でした。
それでもいくつか「キープしておきたいなあ」と思える物件には出会えたのですが、そこには大抵、横浜の罠がありました。
大きな罠、それは「坂」です。
横浜に住んだことがある人、行ったことがある人ならわかると思うのですが、どの物件に行っても、耐えがたいほど急な坂があるのです。
普段運動などしていない僕と妻は、駅から物件までの道のりで太ももの筋肉をパンパンにし、もはや内見どころではないほどに疲労してしまうのです。
たとえ「徒歩15分」の表記があったとしても実際に駅から歩いてみると、20分ないしは25分かかってしまうなんてざらでした。
ちなみに物件情報の徒歩分数の基準は徒歩1分＝80ｍとしたときの道のりで計算しているようです。ここでは信号や踏切待ち、歩道橋や坂など上り下りの時間は考慮されていないようです。
物件探しは難航するものの、少しでも「良いかも・・」と思った物件があれば、自分たちでリノベーション案を考え、夢を膨らませました。
前述しましたが、リノベーションは内装であれば本当に何でもできます。
あくまで一例ですが、僕たちが夢を膨らませたリノベーション案を載せさせていただきます。
実際に見積もりも取ってもらったのですが、何とか予算内のプランでした。
(案1)
(案2)
さて、着々とマイホームへの夢が膨らんでいった僕らですが、実際の物件購入には至りませんでした。
人生で一番大きな買い物になるだけに、もちろん慎重にはなるのですが、「これだ！！」と思えるような物件には巡り合えませんでした。
進んでいるようで進んでいない物件探しに不安を覚えながらも、次回、僕らはとうとう物件購入に踏み切ります！
では皆さん「マイホームを購入しました！(その4)」でお会いしましょう！
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※僕たち夫婦は不動産や金融のプロではありません。付け焼刃の知識なので、書いている内容に間違いがある場合もございます。自分で書いておいて恐縮ですが、すべてを鵜呑みにしないで頂くと幸いでございます。
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