二世帯住宅には争族の危険
親の土地に住宅を建築して、親と同居する。二世帯住宅には、メリットが多くあります。
親と同居することで、子育てや介護については、協力をしやすいほか、住宅取得資金については、建物の代金だけを準備すればよいため、経済的です。
身近な環境で、ライフプランを支え合うことができるものです。
また、税制面でのメリットもあります。
不動産取得税や固定資産税の軽減措置が、建物ひとつに対して、二世帯でそれぞれ受けることができます。
しかし、相続の場面では、これが大きな落とし穴になることがあります。
法定相続分
この事例では、父に死亡により、母・長男・二男の３名が法定相続人となります。
父母と長男夫婦が同居していたので、そのまま母と長男がこの土地と建物を相続したいところですが、二男が相続の権利を主張してきます。
遺産の中に、二男の法定相続分に相当する額の現金があれば、速やかに解決することができるでしょう。
しかし、遺産の多くが不動産であり、現金が少ない場合には、不動産を相続した母と長男が、二男に法定相続分相当額の現金を支払う代償分割を検討することとなります。
遺言書
この事例のような場合には、遺言書を準備しておくことも重要です。
遺言書に、不動産は誰に相続取得させ、預貯金は誰に相続取得させるのか、明確にしておくことで、遺産分割が滞ることを避けられます。
ただし、二男から長男へ遺留分侵害額請求をされることが予想され、遺言書があっても争族になる可能性があります。
遺留分相当額を二男にも渡すような内容の遺言書を作成するほか、生命保険を活用することで、争族になった場面でも、遺産分割を待たずに、速やかに金銭解決できるような段取りをすることもできます。
配偶者居住権
母の住居を確保するために、配偶者居住権を設定することも方法としては考えられますが、この事例では、土地の所有権についても解決しなければならないため、特効薬としては採用しにくいでしょう。
認知症への備え
二世帯住宅を建築し、土地や建物が親子で共有名義になっている場合に、考えなければならないリスクは、認知症です。
将来、不動産の売却や、バリアフリー工事のためにリフォームの請負契約をしたり、住宅ローンの借り換えをしたりするときには、名義のついている共有者全員で契約や登記手続をすることになります。
そこで、当事者の中に、認知症、脳疾患、精神疾患などにより判断能力が低下している方が含まれるようなときには、これらの手続をすることができないことがあります。
二世帯住宅を建築するときには、将来のリスクに備えて、遺言書や任意後見契約についても、あわせて準備されることをご検討いただきたいと思います。
いよいよ、令和6年4月から、相続した不動産の名義変更が義務となります。相続が始まってから3年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料（行政罰）となります。
相続が進まないからといって、放っておくことが許されなくなります。事前の準備がますます重要となります。
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